Salg af ejendom i Cypern: skat, proces og gebyrer

Kapitalgevinstskat: sælgerens vigtigste skat

Den vigtigste skat, en sælger betaler i Cypern, er kapitalgevinstskat (CGT), der opkræves med en flad sats på 20% af nettogevinsten ved afhændelse af fast ejendom i Cypern eller af aktier i et selskab, der ejer sådan ejendom. Den gælder både enkeltpersoner og selskaber, uanset om de er bosiddende i Cypern. CGT er ikke en skat på salgsprisen — det er en skat på fortjenesten, så måden, gevinsten beregnes på, og de lempelser, du kan kræve, betyder som regel langt mere end selve satsen.

Livstidsfritagelserne fra 2026

Enhver enkeltperson har livstidsfritagelser for CGT, der nedsætter den skattepligtige gevinst, og disse blev hævet med virkning fra 1. januar 2026. Den generelle fritagelse, der gælder ved enhver afhændelse, er nu €30.000 (op fra €17.086 før 2026); fritagelsen for en primær privat bolig er €150.000 (op fra €85.430), hvor ejeren har brugt boligen som sin egen, normalt i mindst fem år, på jord, der ikke overstiger 1.500 m²; og en erhvervslandmand, der afhænder landbrugsjord, har €50.000 (op fra €25.629). Fritagelserne er pr. person, ikke pr. ejendom, og det samlede beløb, en person kan kræve over et livsforløb, er begrænset til €150.000. En eventuel ubrugt rest overføres, så timingen af et salg og viden om, hvor meget af dit bundfradrag der er tilbage, kan ændre skatten væsentligt.

Sådan beregnes gevinsten, og hvad du kan fradrage

Den skattepligtige gevinst er salgsprisen minus erhvervelsesomkostningen og tilladte fradrag. Erhvervelsesomkostningen indekseres for inflation ved brug af det cypriotiske forbrugerprisindeks fra det seneste af erhvervelsesdatoen eller 1. januar 1980, hvilket kan reducere gevinsten betydeligt på en langtidsejet ejendom. Fradragsberettigede poster omfatter omkostningen til tilføjelser og tilladte strukturelle forbedringer (dokumenteret med fakturaer), overdragelsesgebyrer betalt ved købet, renter på et lån brugt til at erhverve ejendommen, advokatsalærer og kommission betalt til en autoriseret ejendomsmægler. Løbende vedligeholdelse, møbler og istandsættelse er ikke fradragsberettigede. En række overdragelser falder helt uden for CGT — blandt dem overdragelser ved død, gaver mellem nære slægtninge, overdragelser ved skilsmisse og kvalificerende selskabsomstruktureringer.

Stempelafgift, overdragelsesgebyrer og 0,4%-afgiften

Stempelafgift på salgskontrakten er nu €0. Stempelafgiftslovene blev ophævet ved lov 239(I)/2025 for dokumenter underskrevet den 1. januar 2026 eller senere, så en salgsaftale indgået i 2026 stemples ikke længere — den gamle glidende skala (0,15% til 0,20%, med loft på €20.000) gælder kun for kontrakter underskrevet til og med 31. december 2025. Skødeoverdragelsesgebyrer hos Afdelingen for Landmåling og Matrikel (3% op til €85.000, 5% til €170.000 og 8% derover) er en køberomkostning, ikke en sælgeromkostning; de halveres ved videresalg, der ikke er momspligtige, og opkræves slet ikke, hvor der blev lagt moms på salget, så vi nævner dem kun som kontekst for købersiden af din handel. Den ene transaktionsskat, der påhviler sælgeren, er 0,4%-afgiften på salgsprisen, der betales til Den Centrale Byrdefordelingsmyndighed, og som fortsat er i kraft i 2026.

Moms ved videresalg

Videresalg af en tidligere brugt ejendom er uden for momsens anvendelsesområde, så en almindelig sælger har ingen moms at opkræve på en brugt bolig. Moms med standardsatsen 19% (eller den nedsatte sats på 5% på en kvalificerende første bolig) opstår ved nybyggeri og er en køberomkostning; det er kun værd at kende, for at et videresalg ikke forveksles med et momspligtigt salg af nybyggeri.

Afklaringer, før skødet kan overdrages

Før det lokale tinglysningskontor vil registrere overdragelsen, skal sælgeren være afklaret med myndighederne. I praksis beregner den cypriotiske skatteafdeling CGT og 0,4%-afgiften og udsteder en skattefrigivelsesattest; tinglysningsmyndigheden gennemfører ikke overdragelsen, før den attest foreligger, hvilket fungerer som den reelle port snarere end nogen tilbageholdelse af prisen. Du skal også bruge kommunale og lokale afklaringer (lokal skat, kloak- og renovationsafgifter), afregnede forsyningskonti, en eventuel fælles udgiftsbalance afviklet samt indfrielse af ethvert pant eller enhver byrde på ejendommen. Den nationale ejendomsskat blev afskaffet i 2017, selv om ubetalte beløb for 2014 til 2016 stadig kan opstå. En energimærkningsattest skal være tilgængelig for køberen, før kontrakten underskrives. Når kontrakten er underskrevet, indleverer køberens advokat den til tinglysningsmyndigheden med henblik på specific performance, hvorefter du ikke kan videresælge eller yderligere behæfte ejendommen.