Immobilienservices
Immobilienverkauf in Zypern: Steuern, Ablauf und Honorare
Wir wickeln den Verkauf Ihrer Immobilie in Zypern von Anfang bis Ende ab — Vertrag, Veräußerungsgewinnsteuer, Freistellungen und Eigentumsübertragung — für ansässige und im Ausland lebende Eigentümer, auf Wunsch per Vollmacht, wenn Sie nicht anwesend sein können.
4.9(366+ Google Bewertungen)42+ Jahre Erfahrung
Kostenlose Beratung · Unverbindlich · Wir antworten innerhalb von 24 Stunden
Der Verkauf einer Immobilie in Zypern dauert in der Regel etwa drei bis sechs Monate von der Annahme eines Angebots bis zur Eigentumsübertragung. Die Hauptsteuer des Verkäufers ist die Veräußerungsgewinnsteuer von 20% auf den Nettogewinn, gemindert durch die am 1. Januar 2026 angehobenen lebenslangen Freibeträge — allgemein 30.000 €, 150.000 € für ein Hauptwohnhaus und 50.000 € für landwirtschaftliches Land eines Landwirts. Die Stempelsteuer auf den Verkauf wurde 2026 abgeschafft. Unser Honorar nennen wir nach einer kostenlosen Erstberatung. Buchen Sie eine kostenlose Erstberatung.
Wer uns beauftragt
Die meisten Verkäufer, die uns beauftragen, sind Eigentümer, die eine Immobilie in Zypern verwerten: ein Ferienhaus oder eine Wohnung, von der sie sich trennen möchten, eine Investition, aus der sie aussteigen, geerbtes Land oder ein Hauptwohnsitz, den sie beim Umzug aufgeben. Viele leben im Ausland und können nicht persönlich erscheinen, daher handeln sie per Vollmacht, während wir in ihrem Namen mit dem Anwalt des Käufers, dem Makler, der Bank und dem Grundbuchamt verkehren. Sie wünschen sich einen sauberen, gut dokumentierten Verkauf, einen klaren Überblick über die Veräußerungsgewinnsteuer, bevor sie sich festlegen, und keine Überraschungen beim Übertragungstermin.
Die Übrigen kommen zu uns, weil etwas den Verkauf verkompliziert: eine Immobilie, deren Eigentumsurkunde noch nicht ausgestellt wurde, eine Hypothek oder ein Memo, das gelöscht werden muss, Miteigentümer oder ein Nachlass, der zu koordinieren ist, oder die Steuerlage eines Nichtansässigen, die vor dem Abschluss zu klären ist. Noch bevor die Immobilie überhaupt vermarktet wird, prüfen wir den Titel, beziffern die Steuer und ermitteln die erforderlichen Freistellungen, damit der Verkauf nach dem von uns gesetzten Zeitplan abgeschlossen wird und nicht beim letzten Schritt ins Stocken gerät.
Was ist enthalten
Was ist enthalten
- Immobilienbewertung und Marktberatung
- Berechnung der Kapitalertragssteuer
- Entwurf des Verkaufsvertrags
- Vorbereitung der Eigentumsübertragung
- Freistellung von ausstehenden Gebühren
- Abschluss der Grundbuchübertragung
Honorare
| Leistungsumfang | Behördengebühr | Unser Honorar |
|---|---|---|
| Veräußerungsgewinnsteuer (CGT) auf den Gewinn | 20% des Nettogewinns; lebenslange Freibeträge 2026 gelten | Honorar nach kostenloser Erstberatung |
| Abgabe von 0,4% an die Zentralstelle (Verkäuferkosten) | 0,4% des Verkaufspreises | Honorar nach kostenloser Erstberatung |
| Stempelsteuer auf den Kaufvertrag | 0 € — abgeschafft ab 1. Januar 2026 | Honorar nach kostenloser Erstberatung |
| Übertragungsgebühren (Käuferkosten, zur Einordnung) | Vom Käufer gezahlt: 3% / 5% / 8%, halbiert bei Weiterverkäufen ohne MwSt. | Keine Verkäuferkosten — der Käufer zahlt |
| Rechtliche Arbeit am Verkauf (Vertrag, Freistellungen, Übertragung) | Keine | Honorar nach kostenloser Erstberatung |
Veräußerungsgewinnsteuer, die Abgabe von 0,4%, die Stempelsteuer und die Übertragungsgebühren sind öffentliche Steuern und staatliche Abgaben der Republik Zypern, keine Kanzleihonorare; die Beträge sind angegeben, damit Sie die Gesamtkosten eines Verkaufs sehen. Übertragungsgebühren sind Käuferkosten und nur zur Einordnung aufgeführt. Unser Honorar ist fest und wird nach einer kostenlosen Erstberatung schriftlich bestätigt, zuzüglich 19% MwSt. und Auslagen zum Selbstkostenpreis.
So arbeiten wir mit Ihnen
Schritt 0130 bis 45 Minuten
Kostenlose Erstberatung und Verkaufsstrategie
Wir prüfen den Titel, schätzen Ihre Veräußerungsgewinnsteuer und die Abgabe von 0,4% und legen die Dokumente und Freistellungen dar, die der Verkauf benötigt. Buchen Sie Ihre kostenlose Erstberatung.
Schritt 02innerhalb der ersten 1 bis 2 Wochen
Immobilienakte zusammenstellen
Wir beschaffen die Eigentumsurkunde oder den gestempelten Vertrag, die Grundbuchauskunft, Genehmigungen und Pläne sowie den Energieausweis und übernehmen die AML- und Mittelherkunftsprüfungen des Käufers.
Schritt 03einige Tage bis einige Wochen
Vertragsentwurf und Unterzeichnung
Wir entwerfen oder prüfen den Kaufvertrag und vereinbaren die Zahlungsstruktur — Reservierungsanzahlung, eine Teilzahlung bei Unterzeichnung und den Restbetrag beim Abschluss. Die Reservierungsfrist beträgt in der Regel 30 bis 45 Tage.
Schritt 04etwa 10 bis 15 Arbeitstage, länger in Stoßzeiten
Steuerfreistellung und CGT
Wir beantragen bei der zyprischen Steuerbehörde, die die CGT und die Abgabe von 0,4% berechnet und die Steuerfreistellungsbescheinigung ausstellt, die das Grundbuchamt vor der Eigentumsübertragung verlangt.
Schritt 052 bis 6 Wochen
Freistellungen vor dem Abschluss
Wir begleichen kommunale Konten, Abwasser- und Versorgungskonten, gleichen etwaige Gemeinschaftskostensalden aus und veranlassen die Löschung einer etwaigen Hypothek oder Belastung; ist der Käufer Nicht-EU-Bürger, planen wir Zeit für die erforderliche Genehmigung ein.
Schritt 06beim Abschluss; der gesamte Verkauf in der Regel 3 bis 6 Monate
Abschluss und Eigentumsübertragung
Beim Bezirksgrundbuchamt zahlt der Käufer den Restbetrag und der Titel wird übertragen (der Käufer zahlt die Übertragungsgebühren), oder es wird eine Abtretung hinterlegt, wo noch keine gesonderte Urkunde besteht.
Die Regeln, die zählen
Veräußerungsgewinnsteuer: die Hauptsteuer des Verkäufers
Die wichtigste Steuer, die ein Verkäufer in Zypern zahlt, ist die Veräußerungsgewinnsteuer (CGT), erhoben zu pauschal 20% auf den Nettogewinn aus der Veräußerung von unbeweglichem Vermögen in Zypern oder von Anteilen an einer Gesellschaft, die solches Vermögen hält. Sie gilt gleichermaßen für natürliche Personen und Gesellschaften, ob in Zypern ansässig oder nicht. Die CGT ist keine Steuer auf den Verkaufspreis — sie ist eine Steuer auf den Gewinn, sodass die Berechnung des Gewinns und die Vergünstigungen, die Sie geltend machen können, in der Regel weit wichtiger sind als der nominale Satz.
Die lebenslangen Freibeträge 2026
Jede natürliche Person hat lebenslange CGT-Freibeträge, die den steuerpflichtigen Gewinn mindern, und diese wurden mit Wirkung vom 1. Januar 2026 angehoben. Der allgemeine Freibetrag, bei jeder Veräußerung verfügbar, beträgt nun 30.000 € (zuvor 17.086 € vor 2026); der Freibetrag für ein Hauptwohnhaus beträgt 150.000 € (zuvor 85.430 €), wenn der Eigentümer das Haus als eigene Wohnung genutzt hat, in der Regel mindestens fünf Jahre, auf Land von höchstens 1.500 m²; und ein Berufslandwirt, der landwirtschaftliches Land veräußert, hat 50.000 € (zuvor 25.629 €). Die Freibeträge gelten pro Person, nicht pro Immobilie, und der kombinierte Betrag, den eine Person über das Leben geltend machen kann, ist auf 150.000 € begrenzt. Ein nicht genutzter Rest wird vorgetragen, sodass der Zeitpunkt eines Verkaufs und das Wissen, wie viel Ihres Freibetrags verbleibt, die Steuer erheblich verändern können.
Wie der Gewinn berechnet wird und was Sie abziehen können
Der steuerpflichtige Gewinn ist der Verkaufspreis abzüglich der Anschaffungskosten und zulässiger Abzüge. Die Anschaffungskosten werden inflationsbereinigt anhand des zyprischen Verbraucherpreisindex ab dem späteren der beiden Zeitpunkte, dem Erwerbsdatum oder dem 1. Januar 1980, was den Gewinn bei einer lange gehaltenen Immobilie erheblich mindern kann. Abzugsfähig sind unter anderem die Kosten von Anbauten und genehmigten baulichen Verbesserungen (durch Rechnungen belegt), beim Kauf gezahlte Übertragungsgebühren, Zinsen auf ein zum Erwerb verwendetes Darlehen, Anwaltskosten und die Provision eines zugelassenen Immobilienmaklers. Laufende Instandhaltung, Möbel und Renovierung sind nicht abzugsfähig. Eine Reihe von Übertragungen fällt vollständig aus der CGT heraus — darunter Übertragungen von Todes wegen, Schenkungen zwischen nahen Angehörigen, Übertragungen bei Scheidung und qualifizierende Umstrukturierungen von Gesellschaften.
Stempelsteuer, Übertragungsgebühren und die Abgabe von 0,4%
Die Stempelsteuer auf den Kaufvertrag beträgt jetzt 0 €. Die Stempelsteuergesetze wurden durch das Gesetz 239(I)/2025 für Dokumente aufgehoben, die am oder nach dem 1. Januar 2026 unterzeichnet werden, sodass ein 2026 geschlossener Kaufvertrag nicht mehr gestempelt wird — die alte Staffel (0,15% bis 0,20%, gedeckelt bei 20.000 €) gilt nur für bis zum 31. Dezember 2025 unterzeichnete Verträge. Übertragungsgebühren beim Amt für Grundbuch und Vermessung (3% bis 85.000 €, 5% bis 170.000 € und 8% darüber) sind Käuferkosten, keine Verkäuferkosten; sie werden bei nicht umsatzsteuerpflichtigen Weiterverkäufen um die Hälfte ermäßigt und gar nicht erhoben, wenn auf den Verkauf MwSt. anfiel, daher führen wir sie nur zur Einordnung der Käuferseite Ihrer Transaktion an. Die einzige Transaktionssteuer, die auf den Verkäufer entfällt, ist die Abgabe von 0,4% auf den Verkaufspreis an die Zentralstelle für die gleichmäßige Lastenverteilung, die 2026 in Kraft bleibt.
MwSt. bei einem Weiterverkauf
Der Weiterverkauf einer bereits genutzten Immobilie liegt außerhalb des Anwendungsbereichs der MwSt., sodass ein gewöhnlicher Verkäufer bei einem gebrauchten Haus keine MwSt. berechnet. MwSt. zum Normalsatz von 19% (oder zum ermäßigten Satz von 5% bei einer qualifizierenden Erstwohnung) fällt bei Neubauten an und ist eine Kostenposition der Käuferseite; das ist nur deshalb zu wissen, damit ein Weiterverkauf nicht mit einem umsatzsteuerpflichtigen Neubauverkauf verwechselt wird.
Freistellungen, bevor der Titel übertragen werden kann
Bevor das Bezirksgrundbuchamt die Übertragung einträgt, muss der Verkäufer bei den Behörden freigestellt sein. In der Praxis berechnet die zyprische Steuerbehörde die CGT und die Abgabe von 0,4% und stellt eine Steuerfreistellungsbescheinigung aus; das Grundbuchamt schließt die Übertragung erst ab, wenn diese Freistellung vorliegt, was als eigentliche Hürde wirkt und nicht ein Zurückbehalten des Preises. Sie benötigen außerdem kommunale und gemeindliche Freistellungen (Gemeindesteuer, Abwasser- und Müllgebühren), beglichene Versorgungskonten, einen ausgeglichenen Gemeinschaftskostensaldo und die Löschung einer etwaigen Hypothek oder Belastung der Immobilie. Die nationale Immobiliensteuer wurde 2017 abgeschafft, obwohl unbezahlte Beträge für 2014 bis 2016 noch anfallen können. Ein Energieausweis muss dem Käufer vor der Unterzeichnung des Vertrags vorliegen. Sobald der Vertrag unterzeichnet ist, hinterlegt der Anwalt des Käufers ihn beim Grundbuchamt zur Sicherung des Erfüllungsanspruchs (specific performance), wonach Sie die Immobilie nicht weiterverkaufen oder zusätzlich belasten können.
Ihre Anwälte
Was unsere Mandanten sagen
Vertrauenswürdig für Privatpersonen und Unternehmen weltweit.
4.9(366+)Google Bewertungen lesen“I have been delighted with Philippou Law. They met all my legal needs related to buying a property in Cyprus and applying for a residence visa, including supporting me in negotiations with the builder, writing the contract, conveying the property, the KYC process with the bank, registering with the tax authorities and obtaining a VAT reduction certificate. My key contact has been Ioannis Pitsillos, who has been truly outstanding.”
Ross MacDonald
Property conveyancing
“We recently used Philippou Law Firm for the purchase of property in Cyprus and were pleased with their service. The team was always responsive, professional, and quick to answer our emails and questions. They guided us through every step and worked hard to keep things moving. In the end, our purchase was completed successfully. Thank you to Ioannis and the whole team.”
Margarita K
Property transaction
Fragen, bevor Sie uns beauftragen
Ihre Hauptsteuer als Verkäufer ist die Veräußerungsgewinnsteuer von 20% auf den Nettogewinn, nach den lebenslangen Freibeträgen und der Inflationsbereinigung. Außerdem zahlen Sie die Abgabe von 0,4% auf den Verkaufspreis an die Zentralstelle für die gleichmäßige Lastenverteilung. Die Stempelsteuer auf den Kaufvertrag beträgt seit dem 1. Januar 2026 0 €, und die Übertragungsgebühren sind Käuferkosten, keine Verkäuferkosten.
Die lebenslangen CGT-Freibeträge wurden am 1. Januar 2026 angehoben. Jede Person hat nun 30.000 € bei einer allgemeinen Veräußerung, 150.000 € bei einem als eigene Wohnung genutzten Hauptwohnhaus (in der Regel mindestens fünf Jahre, auf Land bis 1.500 m²) oder 50.000 € für einen Berufslandwirt, der landwirtschaftliches Land verkauft. Die kombinierte lebenslange Obergrenze beträgt 150.000 €, und ein nicht genutzter Rest wird vorgetragen.
Nein. Die Stempelsteuer auf den Verkauf beträgt 0 €. Die Stempelsteuergesetze wurden durch das Gesetz 239(I)/2025 für Dokumente aufgehoben, die am oder nach dem 1. Januar 2026 unterzeichnet werden, sodass ein 2026 geschlossener Kaufvertrag nicht gestempelt wird. Die alte Staffel (0,15% bis 0,20%, gedeckelt bei 20.000 €) gilt nur für bis zum 31. Dezember 2025 unterzeichnete Verträge.
Der Käufer zahlt die Übertragungsgebühren beim Amt für Grundbuch und Vermessung, nach einer Staffel von 3% bis 85.000 €, 5% bis 170.000 € und 8% darüber. Diese Gebühren werden bei nicht umsatzsteuerpflichtigen Weiterverkäufen um die Hälfte ermäßigt und gar nicht erhoben, wenn auf den Verkauf MwSt. anfiel. Als Verkäufer zahlen Sie sie nicht.
Die Abgabe von 0,4% ist eine Abgabe von 0,4% des Verkaufspreises, die der Verkäufer an die Zentralstelle für die gleichmäßige Lastenverteilung zahlt. Sie gilt seit 2021 für Immobilienveräußerungen und bleibt 2026 in Kraft. Es handelt sich um eine öffentliche Abgabe, kein Kanzleihonorar, und wir berücksichtigen sie in den Zahlen, die wir Ihnen nennen, bevor Sie sich zu einem Verkauf verpflichten.
Der Gewinn ist der Verkaufspreis abzüglich der Anschaffungskosten und zulässiger Abzüge. Die Anschaffungskosten werden ab dem späteren Zeitpunkt, Ihrem Kaufdatum oder dem 1. Januar 1980, inflationsbereinigt. Abziehbar sind dokumentierte Verbesserungen, beim Kauf gezahlte Übertragungsgebühren, Zinsen auf ein Erwerbsdarlehen, Anwaltskosten und die Provision eines zugelassenen Immobilienmaklers. Laufende Instandhaltung, Möbel und Renovierung sind nicht abzugsfähig.
Ein typischer Verkauf dauert etwa drei bis sechs Monate von der Annahme eines Angebots bis zur Eigentumsübertragung; ein unkomplizierter, dokumentenbereiter Verkauf kann schneller abgeschlossen werden. Die Steuerfreistellung durch die zyprische Steuerbehörde dauert gewöhnlich etwa 10 bis 15 Arbeitstage, länger in Stoßzeiten oder komplexen Fällen, und die Reservierungsfrist beträgt in der Regel 30 bis 45 Tage.
Ja. Für alle Immobilienverkäufe in Zypern ist ein Energieausweis erforderlich. Er wird von einem qualifizierten Gutachter ausgestellt, bewertet die Immobilie von A bis G hinsichtlich der Energieeffizienz und muss dem Käufer vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags vorliegen. Der Ausweis ist 10 Jahre gültig.
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