Продажа недвижимости на Кипре: налоги, процесс и сборы

Налог на прирост капитала: основной налог продавца

Основной налог, который платит продавец на Кипре, — это налог на прирост капитала (CGT), взимаемый по единой ставке 20% с чистой прибыли от отчуждения недвижимого имущества на Кипре или акций компании, владеющей таким имуществом. Он применяется к физическим лицам и компаниям одинаково, независимо от того, являются ли они резидентами Кипра. CGT — это не налог на цену продажи, а налог на прибыль, поэтому способ расчёта прибыли и льготы, которые вы можете заявить, обычно значат гораздо больше, чем сама ставка.

Пожизненные льготы 2026 года

У каждого физического лица есть пожизненные льготы по CGT, уменьшающие налогооблагаемую прибыль, и они были повышены с 1 января 2026 года. Общая льгота, доступная при любом отчуждении, теперь составляет €30 000 (вместо €17 086 до 2026 года); льгота для основного частного жилья составляет €150 000 (вместо €85 430), если владелец использовал жильё как собственное, как правило не менее пяти лет, на земле не более 1 500 м²; а профессиональный фермер, отчуждающий сельскохозяйственную землю, имеет €50 000 (вместо €25 629). Льготы предоставляются на каждое физическое лицо, а не на объект, и совокупная сумма, которую лицо может заявить за всю жизнь, ограничена €150 000. Любой неиспользованный остаток переносится, поэтому выбор времени продажи и знание того, сколько льготы у вас осталось, могут существенно изменить налог.

Как рассчитывается прибыль и что можно вычесть

Налогооблагаемая прибыль — это цена продажи за вычетом стоимости приобретения и допустимых вычетов. Стоимость приобретения индексируется на инфляцию по кипрскому индексу потребительских цен начиная с более поздней из дат — приобретения или 1 января 1980 года, что может существенно снизить прибыль по давно удерживаемой недвижимости. Вычитаемые статьи включают стоимость пристроек и разрешённых структурных улучшений (подтверждённых счетами), сборы за передачу, уплаченные при покупке, проценты по займу, использованному для приобретения, юридические гонорары и комиссию лицензированному агенту по недвижимости. Текущее обслуживание, мебель и косметический ремонт не вычитаются. Ряд передач полностью выходит за рамки CGT — среди них передачи по случаю смерти, подарки между близкими родственниками, передачи при разводе и подпадающие под условия корпоративные реорганизации.

Гербовый сбор, сборы за передачу и сбор 0,4%

Гербовый сбор на договор продажи теперь составляет €0. Законы о гербовом сборе отменены Законом 239(I)/2025 для документов, подписанных 1 января 2026 года или позже, поэтому договор продажи, заключённый в 2026 году, больше не облагается гербовым сбором — прежняя скользящая шкала (0,15%–0,20%, с потолком €20 000) применяется только к договорам, подписанным до 31 декабря 2025 года. Сборы за передачу титула в Департаменте земель и кадастра (3% до €85 000, 5% до €170 000 и 8% свыше) — это расход покупателя, а не продавца; они уменьшаются вдвое при перепродаже, не облагаемой НДС, и не взимаются вовсе, если к продаже применялся НДС, поэтому мы указываем их лишь как контекст для стороны покупателя в вашей сделке. Единственный налог со сделки, ложащийся на продавца, — это сбор 0,4% от цены продажи, уплачиваемый Центральному агентству по равномерному распределению бремени, который остаётся в силе в 2026 году.

НДС при перепродаже

Перепродажа ранее использовавшейся недвижимости не входит в сферу НДС, поэтому обычный продавец не начисляет НДС на вторичное жильё. НДС по стандартной ставке 19% (или пониженной 5% на подпадающее под условия первое жильё) возникает при новостройках и является расходом стороны покупателя; это стоит знать лишь для того, чтобы перепродажу не спутали с облагаемой НДС продажей новостройки.

Справки о погашении до передачи титула

Прежде чем Окружное земельное управление зарегистрирует передачу, продавец должен быть чист перед органами. На практике Налоговый департамент Кипра рассчитывает CGT и сбор 0,4% и выдаёт налоговую справку о погашении; Земельный реестр не завершит передачу, пока эта справка не получена, и именно она служит реальным барьером, а не какое-либо удержание цены. Также понадобятся муниципальные и общинные справки (местный налог, канализация и вывоз мусора), оплаченные счета за коммунальные услуги, погашенный баланс общих расходов и снятие любой ипотеки или обременения с недвижимости. Государственный налог на недвижимость отменён в 2017 году, хотя неоплаченные суммы за 2014–2016 годы всё ещё могут возникнуть. Сертификат энергетической эффективности должен быть доступен покупателю до подписания договора. После подписания договора юрист покупателя регистрирует его в Земельном реестре для принудительного исполнения (specific performance), после чего вы не можете перепродать или дополнительно обременить недвижимость.