Vastgoed verkopen in Cyprus: belastingen, proces en kosten

Vermogenswinstbelasting: de belangrijkste belasting voor de verkoper

De voornaamste belasting die een verkoper in Cyprus betaalt is vermogenswinstbelasting (CGT), geheven tegen een vast tarief van 20% over de netto meerwaarde uit de vervreemding van onroerend goed in Cyprus, of van aandelen in een vennootschap die dergelijk onroerend goed houdt. Zij geldt zowel voor particulieren als voor vennootschappen, ongeacht of zij in Cyprus wonen. CGT is geen belasting op de verkoopprijs — het is een belasting op de winst, dus de manier waarop de meerwaarde wordt berekend, en de aftrekposten die u kunt claimen, zijn doorgaans veel belangrijker dan het tarief zelf.

De levenslange vrijstellingen van 2026

Elke particulier heeft levenslange CGT-vrijstellingen die de belastbare meerwaarde verminderen, en deze zijn met ingang van 1 januari 2026 verhoogd. De algemene vrijstelling, beschikbaar bij elke vervreemding, bedraagt nu €30.000 (vóór 2026 €17.086); de vrijstelling voor een hoofdwoning bedraagt €150.000 (voorheen €85.430), waar de eigenaar de woning als eigen woning heeft gebruikt, in het algemeen gedurende ten minste vijf jaar, op grond van ten hoogste 1.500 m²; en een beroepslandbouwer die landbouwgrond vervreemdt heeft €50.000 (voorheen €25.629). De vrijstellingen zijn per particulier, niet per vastgoed, en het gecombineerde bedrag dat een persoon over een leven kan claimen is geplafonneerd op €150.000. Een ongebruikt saldo wordt overgedragen, dus het timen van een verkoop en weten hoeveel van uw vrijstelling resteert kan de belasting wezenlijk veranderen.

Hoe de meerwaarde wordt berekend en wat u kunt aftrekken

De belastbare meerwaarde is de verkoopprijs minus de verkrijgingskosten en toegestane aftrekposten. De verkrijgingskosten worden geïndexeerd voor inflatie met de Cypriotische consumentenprijsindex vanaf de latere van de datum van verkrijging of 1 januari 1980, wat de meerwaarde op een lang gehouden vastgoed aanzienlijk kan verminderen. Aftrekbare posten omvatten de kosten van toevoegingen en toegestane structurele verbeteringen (gestaafd met facturen), overdrachtskosten betaald bij uw aankoop, rente op een lening gebruikt om het vastgoed te verwerven, juridische kosten, en commissie betaald aan een erkende makelaar. Regulier onderhoud, meubilair en herinrichting zijn niet aftrekbaar. Een aantal overdrachten valt volledig buiten CGT — waaronder overdrachten bij overlijden, schenkingen tussen naaste familieleden, overdrachten bij echtscheiding, en kwalificerende vennootschappelijke reorganisaties.

Zegelrecht, overdrachtskosten en de heffing van 0,4%

Het zegelrecht op het verkoopcontract is nu €0. De Zegelrechtwetten zijn ingetrokken bij Wet 239(I)/2025 voor stukken ondertekend op of na 1 januari 2026, dus een verkoopovereenkomst aangegaan in 2026 wordt niet langer gezegeld — de oude glijdende schaal (0,15% tot 0,20%, geplafonneerd op €20.000) geldt alleen voor contracten ondertekend tot en met 31 december 2025. Overdrachtskosten van eigendom bij het Departement Landmeting en Kadaster (3% tot €85.000, 5% tot €170.000 en 8% daarboven) zijn kosten voor de koper, niet voor de verkoper; zij worden gehalveerd bij doorverkoop die niet aan btw is onderworpen en worden helemaal niet geheven waar btw op de verkoop van toepassing was, dus wij vermelden ze uitsluitend ter context voor de kant van de koper in uw transactie. De enige transactiebelasting die op de verkoper drukt is de heffing van 0,4% over de verkoopprijs, verschuldigd aan het Centraal Agentschap voor de Gelijke Verdeling van Lasten, die in 2026 van kracht blijft.

Btw bij een doorverkoop

De doorverkoop van een eerder gebruikt vastgoed valt buiten het toepassingsgebied van btw, dus een gewone verkoper hoeft geen btw in rekening te brengen op een tweedehands woning. Btw tegen het standaardtarief van 19% (of het verlaagde tarief van 5% op een kwalificerende eerste woning) ontstaat bij nieuwbouw en is kosten voor de koper; het is alleen van belang om te weten zodat een doorverkoop niet wordt verward met een btw-plichtige nieuwbouwverkoop.

Verklaringen voordat de eigendom kan worden overgedragen

Voordat het Districtskadaster de overdracht inschrijft, moet de verkoper bij de autoriteiten in orde zijn. In de praktijk berekent de Cypriotische Belastingdienst de CGT en de heffing van 0,4% en geeft een fiscaal verklaringscertificaat af; het Kadaster rondt de overdracht niet af totdat die verklaring aanwezig is, wat als de werkelijke poort fungeert in plaats van enige inhouding van de prijs. U heeft ook gemeentelijke en gemeenschapsverklaringen nodig (lokale belasting, riolerings- en afvalkosten), vereffende nutsrekeningen, een vereffend saldo van gemeenschappelijke kosten, en de doorhaling van een eventuele hypotheek of zekerheid op het vastgoed. De nationale onroerendgoedbelasting is in 2017 afgeschaft, hoewel onbetaalde bedragen over 2014 tot 2016 nog kunnen ontstaan. Een energieprestatiecertificaat moet beschikbaar zijn voor de koper voordat het contract wordt ondertekend. Zodra het contract is ondertekend, legt de advocaat van de koper het bij het Kadaster neer voor specifieke nakoming, waarna u het vastgoed niet opnieuw kunt verkopen of verder bezwaren.