Venta de propiedad en Chipre: impuestos, proceso y honorarios

El impuesto sobre las ganancias de capital: el principal impuesto del vendedor

El principal impuesto que paga un vendedor en Chipre es el impuesto sobre las ganancias de capital (CGT), que grava a un tipo fijo del 20% la ganancia neta por la enajenación de bienes inmuebles en Chipre, o de acciones de una sociedad que posea tales bienes. Se aplica por igual a particulares y a sociedades, sean o no residentes en Chipre. El CGT no es un impuesto sobre el precio de venta, sino sobre el beneficio, por lo que la forma de calcular la ganancia, y las desgravaciones que puede reclamar, suelen importar mucho más que el tipo nominal.

Las exenciones vitalicias de 2026

Cada particular tiene exenciones vitalicias de CGT que reducen la ganancia imponible, y estas se elevaron con efectos desde el 1 de enero de 2026. La exención general, disponible en cualquier enajenación, es ahora de €30.000 (frente a €17.086 antes de 2026); la exención para la vivienda habitual principal es de €150.000 (frente a €85.430), cuando el propietario ha usado la vivienda como residencia propia, por regla general durante al menos cinco años, en un terreno que no exceda de 1.500 m²; y un agricultor profesional que enajena tierras agrícolas tiene €50.000 (frente a €25.629). Las exenciones son por persona, no por propiedad, y el importe combinado que una persona puede reclamar a lo largo de su vida tiene un límite de €150.000. Cualquier saldo no utilizado se traslada, por lo que programar una venta y saber cuánto queda de su franquicia puede cambiar el impuesto de forma sustancial.

Cómo se calcula la ganancia y qué puede deducir

La ganancia imponible es el precio de venta menos el coste de adquisición y las deducciones admisibles. El coste de adquisición se indexa por inflación mediante el índice de precios al consumo de Chipre desde la fecha de adquisición o el 1 de enero de 1980, la que sea posterior, lo que puede reducir la ganancia de forma sustancial en una propiedad mantenida mucho tiempo. Entre las partidas deducibles figuran el coste de las adiciones y de las mejoras estructurales permitidas (justificadas con facturas), las tasas de transferencia pagadas al comprar, los intereses de un préstamo utilizado para adquirir la propiedad, los honorarios legales y la comisión pagada a un agente inmobiliario autorizado. El mantenimiento rutinario, el mobiliario y la redecoración no son deducibles. Varias transferencias quedan por completo fuera del CGT, entre ellas las transmisiones por fallecimiento, las donaciones entre parientes cercanos, las transmisiones por divorcio y las reorganizaciones societarias admisibles.

Impuesto de timbre, tasas de transferencia y el gravamen del 0,4%

El impuesto de timbre sobre el contrato de venta es ahora de €0. Las Leyes del Impuesto de Timbre fueron derogadas por la Ley 239(I)/2025 para los documentos firmados a partir del 1 de enero de 2026, por lo que un acuerdo de venta celebrado en 2026 ya no se timbra; la antigua escala móvil (del 0,15% al 0,20%, con un tope de €20.000) se aplica solo a los contratos firmados hasta el 31 de diciembre de 2025. Las tasas de transferencia del título en el Departamento de Tierras y Topografía (3% hasta €85.000, 5% hasta €170.000 y 8% por encima) son un coste del comprador, no del vendedor; se reducen a la mitad en reventas no sujetas a IVA y no se cobran en absoluto cuando la venta estuvo sujeta a IVA, por lo que las señalamos solo como contexto para la parte compradora de su operación. El único impuesto sobre la operación que recae en el vendedor es el gravamen del 0,4% sobre el precio de venta, pagadero a la Agencia Central para la Distribución Equitativa de Cargas, que sigue en vigor en 2026.

El IVA en una reventa

La reventa de un inmueble previamente usado está fuera del ámbito del IVA, por lo que un vendedor ordinario no tiene IVA que repercutir en una vivienda de segunda mano. El IVA al tipo estándar del 19% (o al reducido del 5% en una primera vivienda admisible) surge en las obras nuevas y es un coste de la parte compradora; conviene conocerlo solo para no confundir una reventa con una venta de obra nueva sujeta a IVA.

Liquidaciones previas a la transferencia del título

Antes de que la Oficina de Tierras del Distrito inscriba la transferencia, el vendedor debe estar al corriente con las autoridades. En la práctica, el Departamento de Impuestos de Chipre calcula el CGT y el gravamen del 0,4% y expide un certificado de liquidación fiscal; el Registro de la Propiedad no completará la transferencia hasta que esa liquidación esté en orden, lo que funciona como la verdadera barrera, en lugar de cualquier retención del precio. También necesitará liquidaciones municipales y comunitarias (impuesto local, alcantarillado y recogida de basuras), cuentas de suministros saldadas, cualquier saldo de gastos comunes cancelado, y la cancelación de cualquier hipoteca o carga sobre la propiedad. El impuesto nacional sobre bienes inmuebles se abolió en 2017, aunque aún pueden surgir importes impagados de 2014 a 2016. Debe ponerse a disposición del comprador un Certificado de Eficiencia Energética antes de firmar el contrato. Una vez firmado el contrato, el abogado del comprador lo deposita en el Registro de la Propiedad para la ejecución específica, tras lo cual usted no puede revender ni gravar más la propiedad.