Sprzedaż nieruchomości na Cyprze: podatki, proces i opłaty

Podatek od zysków kapitałowych: główny podatek sprzedawcy

Głównym podatkiem, który płaci sprzedawca na Cyprze, jest podatek od zysków kapitałowych (CGT), naliczany według stałej stawki 20% od zysku netto ze zbycia nieruchomości położonej na Cyprze lub udziałów w spółce posiadającej taką nieruchomość. Dotyczy zarówno osób fizycznych, jak i spółek, niezależnie od tego, czy są rezydentami Cypru. CGT nie jest podatkiem od ceny sprzedaży — to podatek od zysku, więc sposób obliczenia zysku i ulgi, które możesz uwzględnić, zwykle mają znacznie większe znaczenie niż sama stawka.

Dożywotnie zwolnienia z 2026 roku

Każda osoba fizyczna ma dożywotnie zwolnienia z CGT, które zmniejszają podlegający opodatkowaniu zysk, a zostały one podniesione ze skutkiem od 1 stycznia 2026 r. Ogólne zwolnienie, dostępne przy każdym zbyciu, wynosi obecnie €30 000 (wobec €17 086 przed 2026 r.); zwolnienie dla głównego miejsca zamieszkania wynosi €150 000 (wobec €85 430), gdy właściciel korzystał z domu jako własnego miejsca zamieszkania, zasadniczo przez co najmniej pięć lat, na działce nieprzekraczającej 1 500 m²; a zawodowy rolnik zbywający grunty rolne ma €50 000 (wobec €25 629). Zwolnienia przysługują na osobę, a nie na nieruchomość, a łączna kwota, którą można wykorzystać w ciągu życia, jest ograniczona do €150 000. Wszelka niewykorzystana część przechodzi na przyszłość, więc dobór momentu sprzedaży i wiedza o tym, ile pozostało z limitu, mogą istotnie zmienić podatek.

Jak oblicza się zysk i co można odliczyć

Podlegający opodatkowaniu zysk to cena sprzedaży pomniejszona o koszt nabycia i dopuszczalne odliczenia. Koszt nabycia jest indeksowany o inflację przy użyciu cypryjskiego wskaźnika cen konsumpcyjnych od późniejszej z dat: nabycia lub 1 stycznia 1980 r., co może znacznie obniżyć zysk przy długo posiadanej nieruchomości. Pozycje podlegające odliczeniu obejmują koszt rozbudowy i dozwolonych ulepszeń konstrukcyjnych (udokumentowanych fakturami), opłaty za przeniesienie zapłacone przy zakupie, odsetki od pożyczki wykorzystanej na nabycie nieruchomości, honoraria prawne oraz prowizję zapłaconą licencjonowanemu pośrednikowi nieruchomości. Rutynowe utrzymanie, meble i odświeżenie nie podlegają odliczeniu. Szereg przeniesień w ogóle nie podlega CGT — wśród nich przeniesienia w razie śmierci, darowizny między bliskimi krewnymi, przeniesienia w razie rozwodu oraz kwalifikujące się reorganizacje spółek.

Opłata skarbowa, opłaty za przeniesienie i opłata 0,4%

Opłata skarbowa od umowy sprzedaży wynosi obecnie €0. Ustawy o opłacie skarbowej zostały uchylone Ustawą 239(I)/2025 w odniesieniu do dokumentów podpisanych 1 stycznia 2026 r. lub później, więc umowa sprzedaży zawarta w 2026 r. nie jest już stemplowana — dawna skala ruchoma (0,15% do 0,20%, z górnym limitem €20 000) ma zastosowanie wyłącznie do umów podpisanych do 31 grudnia 2025 r. Opłaty za przeniesienie tytułu w Departamencie Ziemi i Geodezji (3% do €85 000, 5% do €170 000 i 8% powyżej) to koszt kupującego, a nie sprzedawcy; są obniżane o połowę przy odsprzedaży niepodlegającej VAT i nie są naliczane w ogóle, gdy do sprzedaży miał zastosowanie VAT, dlatego podajemy je jedynie jako kontekst dla strony kupującej w Twojej transakcji. Jedynym podatkiem transakcyjnym obciążającym sprzedawcę jest opłata 0,4% od ceny sprzedaży, płatna na rzecz Agencji Centralnej ds. Równego Rozłożenia Obciążeń, która pozostaje w mocy w 2026 r.

VAT przy odsprzedaży

Odsprzedaż wcześniej używanej nieruchomości jest poza zakresem VAT, więc zwykły sprzedawca nie nalicza VAT od używanego domu. VAT według standardowej stawki 19% (lub obniżonej 5% dla kwalifikującego się pierwszego miejsca zamieszkania) powstaje przy nowych budowach i jest kosztem po stronie kupującego; warto o tym wiedzieć tylko po to, by nie mylić odsprzedaży ze sprzedażą nowej budowy objętej VAT.

Zaświadczenia przed przeniesieniem tytułu własności

Zanim Rejonowe Biuro Ziemi zarejestruje przeniesienie, sprzedawca musi być rozliczony wobec organów. W praktyce Cypryjski Departament Podatkowy wylicza CGT i opłatę 0,4% oraz wydaje zaświadczenie o rozliczeniu podatkowym; Rejestr Nieruchomości nie dokona przeniesienia, dopóki to zaświadczenie nie zostanie uzyskane, co stanowi rzeczywistą bramę, a nie jakiekolwiek wstrzymanie ceny. Będziesz również potrzebować zaświadczeń gminnych i wspólnotowych (podatek lokalny, opłaty za ścieki i wywóz śmieci), uregulowanych rachunków za media, rozliczonego salda opłat wspólnotowych oraz zwolnienia wszelkiej hipoteki lub obciążenia nieruchomości. Krajowy podatek od nieruchomości został zniesiony w 2017 r., choć niezapłacone kwoty za lata 2014–2016 mogą nadal wystąpić. Świadectwo charakterystyki energetycznej musi być dostępne dla kupującego przed podpisaniem umowy. Po podpisaniu umowy prawnik kupującego składa ją w Rejestrze Nieruchomości w celu wykonania zobowiązania w naturze (specific performance), po czym nie możesz już odsprzedać ani dalej obciążyć nieruchomości.