Vendre un bien à Chypre : fiscalité, procédure et honoraires

L'impôt sur les plus-values : l'impôt principal du vendeur

L'impôt principal que paie un vendeur à Chypre est l'impôt sur les plus-values (IP), perçu au taux forfaitaire de 20 % sur le gain net résultant de la cession d'un bien immobilier situé à Chypre, ou d'actions d'une société détenant un tel bien. Il s'applique aux particuliers comme aux sociétés, qu'ils soient ou non résidents de Chypre. L'IP n'est pas un impôt sur le prix de vente — c'est un impôt sur le bénéfice, de sorte que la manière dont le gain est calculé, et les allègements que vous pouvez réclamer, comptent généralement bien plus que le taux nominal.

Les exonérations à vie de 2026

Chaque personne physique bénéficie d'exonérations d'IP à vie qui réduisent le gain imposable, et celles-ci ont été relevées avec effet au 1er janvier 2026. L'exonération générale, disponible pour toute cession, est désormais de 30 000 € (contre 17 086 € avant 2026) ; l'exonération pour une résidence principale est de 150 000 € (contre 85 430 €), lorsque le propriétaire a utilisé le logement comme sa propre résidence, en principe pendant au moins cinq ans, sur un terrain n'excédant pas 1 500 m² ; et un agriculteur professionnel cédant des terres agricoles bénéficie de 50 000 € (contre 25 629 €). Les exonérations sont par personne, non par bien, et le montant cumulé qu'une personne peut réclamer au cours de sa vie est plafonné à 150 000 €. Tout solde inutilisé est reporté : programmer une vente et savoir quelle part de votre franchise subsiste peut donc modifier sensiblement l'impôt.

Comment le gain est calculé et ce que vous pouvez déduire

Le gain imposable correspond au prix de vente diminué du coût d'acquisition et des déductions admissibles. Le coût d'acquisition est indexé sur l'inflation au moyen de l'indice chypriote des prix à la consommation, à compter de la date d'acquisition ou du 1er janvier 1980 si elle est postérieure, ce qui peut réduire sensiblement le gain sur un bien détenu de longue date. Les éléments déductibles comprennent le coût des ajouts et des améliorations structurelles autorisées (justifiés par factures), les frais de transfert payés lors de l'achat, les intérêts d'un prêt ayant servi à acquérir le bien, les frais juridiques et la commission versée à un agent immobilier agréé. L'entretien courant, le mobilier et la rénovation décorative ne sont pas déductibles. Un certain nombre de transferts échappent entièrement à l'IP — parmi eux les transferts à cause de mort, les donations entre proches parents, les transferts en cas de divorce et les réorganisations de sociétés admissibles.

Droit de timbre, frais de transfert et prélèvement de 0,4 %

Le droit de timbre sur le contrat de vente est désormais de 0 €. Les lois sur le droit de timbre ont été abrogées par la loi 239(I)/2025 pour les documents signés à compter du 1er janvier 2026 : un contrat de vente conclu en 2026 n'est donc plus timbré — l'ancien barème dégressif (0,15 % à 0,20 %, plafonné à 20 000 €) ne s'applique qu'aux contrats signés jusqu'au 31 décembre 2025. Les frais de transfert du titre au Département des terres et des enquêtes (3 % jusqu'à 85 000 €, 5 % jusqu'à 170 000 € et 8 % au-delà) sont un coût de l'acheteur, et non du vendeur ; ils sont réduits de moitié sur les reventes non soumises à la TVA et ne sont pas perçus du tout lorsque la TVA s'est appliquée à la vente, de sorte que nous ne les mentionnons qu'à titre indicatif pour le côté acheteur de votre opération. La seule taxe de transaction pesant sur le vendeur est le prélèvement de 0,4 % sur le prix de vente, dû à l'Agence centrale pour la répartition égale des charges, qui demeure en vigueur en 2026.

La TVA sur une revente

La revente d'un bien déjà utilisé est hors du champ de la TVA : un vendeur ordinaire n'a donc aucune TVA à facturer sur un logement d'occasion. La TVA au taux normal de 19 % (ou au taux réduit de 5 % sur une première résidence admissible) naît sur les constructions neuves et constitue un coût pour l'acheteur ; il est utile de le savoir uniquement pour ne pas confondre une revente avec une vente de construction neuve soumise à la TVA.

Les mainlevées avant le transfert du titre

Avant que le Bureau des terres de district n'enregistre le transfert, le vendeur doit être en règle avec les autorités. En pratique, le Département des impôts de Chypre calcule l'IP et le prélèvement de 0,4 % et délivre un certificat de régularité fiscale ; le Cadastre n'achèvera pas le transfert tant que ce certificat n'est pas en place, ce qui constitue le véritable verrou plutôt qu'une quelconque retenue sur le prix. Vous aurez également besoin des quitus municipaux et communautaires (taxe locale, redevances d'égouts et d'ordures), de comptes de services publics soldés, de tout solde de charges communes apuré, et de la mainlevée de toute hypothèque ou charge grevant le bien. L'impôt foncier national a été supprimé en 2017, bien que des montants impayés pour 2014 à 2016 puissent encore se présenter. Un certificat de performance énergétique doit être mis à la disposition de l'acheteur avant la signature du contrat. Une fois le contrat signé, l'avocat de l'acheteur le dépose au Cadastre aux fins d'exécution en nature (specific performance), après quoi vous ne pouvez plus revendre ni grever davantage le bien.