Vendere un immobile a Cipro: tasse, iter e onorari

Imposta sulle Plusvalenze: l'imposta principale del venditore

L'imposta principale che un venditore paga a Cipro è l'Imposta sulle Plusvalenze (CGT), applicata a un'aliquota fissa del 20% sul guadagno netto derivante dalla cessione di beni immobili a Cipro, o di azioni di una società che detiene tali beni. Si applica allo stesso modo a persone fisiche e società, residenti o meno a Cipro. La CGT non è un'imposta sul prezzo di vendita — è un'imposta sul profitto, quindi il modo in cui il guadagno è calcolato, e le agevolazioni che puoi richiedere, contano di norma molto più dell'aliquota nominale.

Le esenzioni a vita 2026

Ogni persona fisica dispone di esenzioni CGT a vita che riducono il guadagno imponibile, e queste sono state aumentate con effetto dal 1° gennaio 2026. L'esenzione generale, disponibile su qualsiasi cessione, è ora di €30.000 (rispetto a €17.086 prima del 2026); l'esenzione per un'abitazione principale è di €150.000 (rispetto a €85.430), quando il proprietario ha usato la casa come propria residenza, in generale per almeno cinque anni, su un terreno non superiore a 1.500 m²; e un agricoltore professionale che cede terreni agricoli ha €50.000 (rispetto a €25.629). Le esenzioni sono per persona, non per immobile, e l'importo complessivo che una persona può richiedere nel corso della vita è limitato a €150.000. Ogni saldo non utilizzato si riporta a nuovo, quindi la tempistica di una vendita e la conoscenza di quanto resta della tua franchigia possono cambiare l'imposta in modo sostanziale.

Come si calcola il guadagno e cosa puoi dedurre

Il guadagno imponibile è il prezzo di vendita meno il costo di acquisizione e le deduzioni ammissibili. Il costo di acquisizione è indicizzato all'inflazione con l'indice dei prezzi al consumo cipriota a partire dalla data di acquisizione o dal 1° gennaio 1980, se successiva, il che può ridurre sostanzialmente il guadagno su un immobile detenuto a lungo. Le voci deducibili comprendono il costo di aggiunte e migliorie strutturali ammesse (documentate da fatture), le spese di trasferimento pagate all'acquisto, gli interessi su un prestito usato per acquisire l'immobile, le spese legali e la commissione pagata a un agente immobiliare autorizzato. La manutenzione ordinaria, l'arredamento e la ritinteggiatura non sono deducibili. Alcuni trasferimenti sono del tutto fuori dalla CGT — tra questi i trasferimenti per morte, le donazioni tra parenti stretti, i trasferimenti in caso di divorzio e le riorganizzazioni societarie qualificate.

Imposta di bollo, spese di trasferimento e prelievo dello 0,4%

L'imposta di bollo sul contratto di vendita è ora €0. Le Leggi sull'Imposta di Bollo sono state abrogate dalla Legge 239(I)/2025 per i documenti firmati dal 1° gennaio 2026, quindi un contratto di vendita stipulato nel 2026 non è più soggetto a bollo — la vecchia scala mobile (dallo 0,15% allo 0,20%, con massimale di €20.000) si applica solo ai contratti firmati fino al 31 dicembre 2025. Le spese di trasferimento del titolo presso il Dipartimento del Catasto e delle Rilevazioni (3% fino a €85.000, 5% fino a €170.000 e 8% oltre) sono un costo dell'acquirente, non del venditore; sono ridotte della metà sulle rivendite non soggette a IVA e non sono addebitate affatto quando alla vendita si è applicata l'IVA, quindi le indichiamo solo come contesto per il lato acquirente della tua transazione. L'unica imposta sulla transazione che ricade sul venditore è il prelievo dello 0,4% sul prezzo di vendita, dovuto all'Agenzia Centrale per l'Equa Distribuzione degli Oneri, che resta in vigore nel 2026.

IVA su una rivendita

La rivendita di un immobile già usato è fuori dall'ambito dell'IVA, quindi un venditore ordinario non ha alcuna IVA da applicare su un'abitazione di seconda mano. L'IVA all'aliquota ordinaria del 19% (o quella ridotta del 5% su una prima abitazione idonea) sorge sulle nuove costruzioni ed è un costo a carico dell'acquirente; vale la pena conoscerla solo perché una rivendita non sia confusa con una vendita di nuova costruzione soggetta a IVA.

Nulla osta prima che il titolo possa essere trasferito

Prima che l'Ufficio Catastale Distrettuale registri il trasferimento, il venditore deve essere in regola con le autorità. In pratica il Dipartimento delle Entrate di Cipro calcola la CGT e il prelievo dello 0,4% e rilascia un certificato di nulla osta fiscale; il Catasto non perfeziona il trasferimento finché tale nulla osta non è in essere, ed è questo il vero varco anziché una trattenuta del prezzo. Ti serviranno anche i nulla osta comunali e di comunità (tassa locale, fognatura e rifiuti), le utenze saldate, l'eventuale saldo delle spese condominiali azzerato e la cancellazione di ogni ipoteca o onere sull'immobile. L'imposta immobiliare nazionale è stata abolita nel 2017, anche se possono ancora emergere importi non pagati per il 2014-2016. Un Certificato di Prestazione Energetica deve essere disponibile per l'acquirente prima della firma del contratto. Una volta firmato il contratto, l'avvocato dell'acquirente lo deposita al Catasto per l'esecuzione specifica, dopodiché non puoi rivendere né gravare ulteriormente l'immobile.