Venda de propriedade em Chipre: impostos, processo e taxas

Imposto sobre Mais-Valias: o principal imposto do vendedor

O principal imposto que um vendedor paga em Chipre é o Imposto sobre Mais-Valias (CGT), cobrado a uma taxa fixa de 20% sobre o ganho líquido da alienação de um imóvel em Chipre, ou de ações de uma sociedade que detenha tal imóvel. Aplica-se tanto a particulares como a sociedades, sejam ou não residentes em Chipre. O CGT não é um imposto sobre o preço de venda — é um imposto sobre o lucro, pelo que a forma como o ganho é calculado, e as deduções que pode reclamar, importam em regra muito mais do que a taxa nominal.

As isenções vitalícias de 2026

Cada particular tem isenções vitalícias de CGT que reduzem o ganho tributável, e estas foram aumentadas com efeitos a partir de 1 de janeiro de 2026. A isenção geral, disponível em qualquer alienação, é agora de €30.000 (anteriormente €17.086 antes de 2026); a isenção para uma habitação própria permanente é de €150.000 (anteriormente €85.430), quando o proprietário usou a casa como residência própria, em regra por pelo menos cinco anos, em terreno não superior a 1.500 m²; e um agricultor profissional que aliena terras agrícolas tem €50.000 (anteriormente €25.629). As isenções são por particular, não por imóvel, e o montante combinado que uma pessoa pode reclamar ao longo da vida está limitado a €150.000. Qualquer saldo não utilizado transita, pelo que cronometrar uma venda e saber quanto resta da sua franquia pode alterar o imposto materialmente.

Como o ganho é apurado e o que pode deduzir

O ganho tributável é o preço de venda menos o custo de aquisição e as deduções admissíveis. O custo de aquisição é indexado à inflação usando o índice de preços ao consumidor de Chipre a partir da data mais recente entre a aquisição ou 1 de janeiro de 1980, o que pode reduzir substancialmente o ganho num imóvel detido por muito tempo. Os itens dedutíveis incluem o custo de acrescentos e melhorias estruturais permitidas (comprovadas por faturas), as taxas de transferência pagas na compra, os juros de um empréstimo usado para adquirir o imóvel, os honorários jurídicos, e a comissão paga a um mediador imobiliário licenciado. A manutenção corrente, o mobiliário e a redecoração não são dedutíveis. Várias transferências ficam inteiramente fora do CGT — entre elas as transferências por morte, as doações entre familiares próximos, as transferências por divórcio, e as reorganizações societárias qualificadas.

Imposto de selo, taxas de transferência e a taxa de 0,4%

O imposto de selo sobre o contrato de venda é agora €0. As Leis do Imposto de Selo foram revogadas pela Lei 239(I)/2025 para documentos assinados a partir de 1 de janeiro de 2026, pelo que um acordo de venda celebrado em 2026 já não é selado — a antiga escala progressiva (0,15% a 0,20%, limitada a €20.000) aplica-se apenas a contratos assinados até 31 de dezembro de 2025. As taxas de transferência do título no Departamento de Terras e Cadastro (3% até €85.000, 5% até €170.000 e 8% acima) são um custo do comprador, não do vendedor; são reduzidas para metade em revendas não sujeitas a IVA e não são cobradas de todo quando o IVA se aplicou à venda, pelo que as referimos apenas como contexto para o lado comprador da sua transação. O único imposto de transação que recai sobre o vendedor é a taxa de 0,4% sobre o preço de venda, devida à Agência Central para a Distribuição Equitativa de Encargos, que permanece em vigor em 2026.

IVA numa revenda

A revenda de um imóvel previamente usado está fora do âmbito do IVA, pelo que um vendedor comum não tem IVA a cobrar numa habitação em segunda mão. O IVA à taxa normal de 19% (ou à taxa reduzida de 5% numa primeira habitação qualificada) surge em construções novas e é um custo do lado comprador; só importa conhecê-lo para que uma revenda não seja confundida com uma venda de construção nova sujeita a IVA.

Quitações antes de o título poder ser transferido

Antes de o Serviço Distrital de Terras registar a transferência, o vendedor deve estar regularizado perante as autoridades. Na prática o Departamento de Impostos de Chipre calcula o CGT e a taxa de 0,4% e emite um certificado de quitação fiscal; o Registo de Imóveis não conclui a transferência até essa quitação estar em ordem, o que funciona como o verdadeiro portão em vez de qualquer retenção do preço. Precisará também de quitações municipais e comunitárias (imposto local, saneamento e taxas de resíduos), contas de serviços liquidadas, qualquer saldo de despesas comuns regularizado, e o levantamento de qualquer hipoteca ou ónus sobre o imóvel. O imposto nacional sobre imóveis foi abolido em 2017, embora ainda possam surgir montantes por pagar de 2014 a 2016. Um Certificado de Desempenho Energético deve estar disponível para o comprador antes de o contrato ser assinado. Uma vez assinado o contrato, o advogado do comprador deposita-o no Registo de Imóveis para execução específica, após o que não pode revender nem onerar novamente o imóvel.