Πώληση ακινήτου στην Κύπρο: φόροι, διαδικασία και αμοιβές

Φόρος Κεφαλαιουχικών Κερδών: ο κύριος φόρος του πωλητή

Ο κύριος φόρος που πληρώνει ένας πωλητής στην Κύπρο είναι ο Φόρος Κεφαλαιουχικών Κερδών (ΦΚΚ), που επιβάλλεται με σταθερό 20% επί του καθαρού κέρδους από τη διάθεση ακίνητης περιουσίας στην Κύπρο, ή μετοχών εταιρείας που κατέχει τέτοια περιουσία. Ισχύει εξίσου για φυσικά πρόσωπα και εταιρείες, είτε είναι κάτοικοι Κύπρου είτε όχι. Ο ΦΚΚ δεν είναι φόρος επί της τιμής πώλησης — είναι φόρος επί του κέρδους, οπότε ο τρόπος υπολογισμού του κέρδους, και οι ελαφρύνσεις που μπορείτε να διεκδικήσετε, συνήθως έχουν πολύ μεγαλύτερη σημασία από τον ονομαστικό συντελεστή.

Οι ισόβιες απαλλαγές του 2026

Κάθε φυσικό πρόσωπο έχει ισόβιες απαλλαγές ΦΚΚ που μειώνουν το φορολογητέο κέρδος, και αυτές αυξήθηκαν με ισχύ από την 1η Ιανουαρίου 2026. Η γενική απαλλαγή, διαθέσιμη σε κάθε διάθεση, είναι πλέον €30.000 (από €17.086 πριν το 2026)· η απαλλαγή για κύρια ιδιωτική κατοικία είναι €150.000 (από €85.430), όπου ο ιδιοκτήτης έχει χρησιμοποιήσει την κατοικία ως δική του, γενικά για τουλάχιστον πέντε χρόνια, σε γη που δεν υπερβαίνει τα 1.500 m²· και ένας επαγγελματίας γεωργός που διαθέτει γεωργική γη έχει €50.000 (από €25.629). Οι απαλλαγές είναι ανά φυσικό πρόσωπο, όχι ανά ακίνητο, και το συνολικό ποσό που μπορεί να διεκδικήσει ένα πρόσωπο σε όλη τη ζωή του περιορίζεται στα €150.000. Τυχόν αχρησιμοποίητο υπόλοιπο μεταφέρεται, οπότε ο χρονισμός μιας πώλησης και η γνώση του πόσο από το δικαίωμά σας απομένει μπορεί να αλλάξουν ουσιωδώς τον φόρο.

Πώς υπολογίζεται το κέρδος και τι μπορείτε να εκπέσετε

Το φορολογητέο κέρδος είναι η τιμή πώλησης μείον το κόστος κτήσης και τις επιτρεπόμενες εκπτώσεις. Το κόστος κτήσης αναπροσαρμόζεται για τον πληθωρισμό με χρήση του κυπριακού δείκτη τιμών καταναλωτή από τη μεταγενέστερη ημερομηνία μεταξύ της ημερομηνίας κτήσης ή της 1ης Ιανουαρίου 1980, κάτι που μπορεί να μειώσει σημαντικά το κέρδος σε ένα ακίνητο που κατέχεται για μεγάλο διάστημα. Στα εκπεστέα στοιχεία περιλαμβάνονται το κόστος προσθηκών και επιτρεπόμενων δομικών βελτιώσεων (με τιμολόγια), τα τέλη μεταβίβασης που καταβλήθηκαν κατά την αγορά, οι τόκοι δανείου που χρησιμοποιήθηκε για την απόκτηση του ακινήτου, οι νομικές αμοιβές και η προμήθεια που καταβλήθηκε σε αδειοδοτημένο κτηματομεσίτη. Η τακτική συντήρηση, τα έπιπλα και η ανακαίνιση δεν εκπίπτουν. Ορισμένες μεταβιβάσεις βρίσκονται εξ ολοκλήρου εκτός ΦΚΚ — μεταξύ αυτών οι μεταβιβάσεις λόγω θανάτου, οι δωρεές μεταξύ στενών συγγενών, οι μεταβιβάσεις λόγω διαζυγίου, και οι επιλέξιμες εταιρικές αναδιοργανώσεις.

Χαρτόσημο, τέλη μεταβίβασης και η εισφορά 0,4%

Το χαρτόσημο επί του συμβολαίου πώλησης είναι πλέον €0. Οι περί Χαρτοσήμων Νόμοι καταργήθηκαν με τον Νόμο 239(I)/2025 για έγγραφα που υπογράφονται από την 1η Ιανουαρίου 2026 και μετά, οπότε μια συμφωνία πώλησης που συνάπτεται το 2026 δεν χαρτοσημαίνεται πλέον — η παλιά κλιμακωτή κλίμακα (0,15% έως 0,20%, με ανώτατο όριο €20.000) ισχύει μόνο για συμβόλαια που υπογράφηκαν έως τις 31 Δεκεμβρίου 2025. Τα τέλη μεταβίβασης τίτλου στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας (3% έως €85.000, 5% έως €170.000 και 8% άνω αυτού) είναι κόστος του αγοραστή, όχι του πωλητή· μειώνονται κατά το ήμισυ σε μεταπωλήσεις που δεν υπόκεινται σε ΦΠΑ και δεν χρεώνονται καθόλου όπου εφαρμόστηκε ΦΠΑ στην πώληση, γι' αυτό τα σημειώνουμε μόνο ως πλαίσιο για την πλευρά του αγοραστή στη συναλλαγή σας. Ο ένας φόρος συναλλαγής που βαρύνει τον πωλητή είναι η εισφορά 0,4% επί της τιμής πώλησης, καταβλητέα στην Κεντρική Υπηρεσία Ισομερούς Κατανομής Βαρών, η οποία παραμένει σε ισχύ το 2026.

ΦΠΑ σε μια μεταπώληση

Η μεταπώληση ενός ακινήτου που έχει ήδη χρησιμοποιηθεί είναι εκτός του πεδίου εφαρμογής του ΦΠΑ, οπότε ένας συνήθης πωλητής δεν έχει ΦΠΑ να χρεώσει σε μια μεταχειρισμένη κατοικία. Ο ΦΠΑ με τον κανονικό συντελεστή 19% (ή τον μειωμένο 5% σε επιλέξιμη πρώτη κατοικία) προκύπτει σε νεόδμητα και είναι κόστος της πλευράς του αγοραστή· αξίζει να το γνωρίζετε μόνο ώστε μια μεταπώληση να μην συγχέεται με πώληση νεόδμητου που υπόκειται σε ΦΠΑ.

Πιστοποιητικά καθαρότητας πριν τη μεταβίβαση του τίτλου

Προτού το Επαρχιακό Κτηματολόγιο καταχωρίσει τη μεταβίβαση, ο πωλητής πρέπει να είναι εντάξει με τις αρχές. Στην πράξη το Τμήμα Φορολογίας της Κύπρου υπολογίζει τον ΦΚΚ και την εισφορά 0,4% και εκδίδει πιστοποιητικό φορολογικής καθαρότητας· το Κτηματολόγιο δεν ολοκληρώνει τη μεταβίβαση έως ότου υπάρξει αυτή η καθαρότητα, η οποία λειτουργεί ως η πραγματική πύλη αντί οποιασδήποτε παρακράτησης του τιμήματος. Θα χρειαστείτε επίσης πιστοποιητικά καθαρότητας από τον δήμο και την κοινότητα (τοπικός φόρος, αποχέτευση και χρεώσεις απορριμμάτων), εξοφλημένους λογαριασμούς κοινής ωφέλειας, εξοφλημένο υπόλοιπο κοινοχρήστων, και την άρση οποιασδήποτε υποθήκης ή επιβάρυνσης επί του ακινήτου. Ο εθνικός φόρος ακίνητης ιδιοκτησίας καταργήθηκε το 2017, αν και μπορεί να προκύψουν ακόμη ανεξόφλητα ποσά για τα έτη 2014 έως 2016. Ένα Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης πρέπει να είναι διαθέσιμο στον αγοραστή πριν υπογραφεί το συμβόλαιο. Μόλις υπογραφεί το συμβόλαιο, ο δικηγόρος του αγοραστή το καταθέτει στο Κτηματολόγιο για ειδική εκτέλεση, μετά την οποία δεν μπορείτε να μεταπωλήσετε ή να επιβαρύνετε περαιτέρω το ακίνητο.