Sälja fastighet på Cypern: skatt, process och arvoden

Kapitalvinstskatt: säljarens huvudsakliga skatt

Den huvudsakliga skatt en säljare betalar på Cypern är kapitalvinstskatt (CGT), som tas ut med en enhetlig sats på 20% på nettovinsten vid avyttring av fast egendom på Cypern, eller av aktier i ett bolag som innehar sådan egendom. Den gäller privatpersoner och bolag lika, oavsett om de är bosatta på Cypern eller inte. CGT är inte en skatt på försäljningspriset — det är en skatt på vinsten, så sättet vinsten beräknas på, och de lättnader du kan yrka, spelar vanligtvis långt större roll än den nominella satsen.

2026 års livstidsundantag

Varje privatperson har livstidsundantag från CGT som minskar den beskattningsbara vinsten, och dessa höjdes med verkan från den 1 januari 2026. Det allmänna undantaget, tillgängligt vid varje avyttring, är nu €30 000 (upp från €17 086 före 2026); undantaget för en egen huvudbostad är €150 000 (upp från €85 430), där ägaren använt bostaden som sin egen, i regel i minst fem år, på mark som inte överstiger 1 500 m²; och en yrkesjordbrukare som avyttrar jordbruksmark har €50 000 (upp från €25 629). Undantagen är per person, inte per fastighet, och det sammanlagda belopp en person kan yrka under sin livstid är begränsat till €150 000. Eventuellt outnyttjat saldo förs vidare, så att tidsplanera en försäljning och veta hur mycket av ditt avdrag som återstår kan ändra skatten väsentligt.

Hur vinsten beräknas och vad du kan dra av

Den beskattningsbara vinsten är försäljningspriset minus anskaffningskostnaden och tillåtna avdrag. Anskaffningskostnaden indexeras för inflation med hjälp av Cyperns konsumentprisindex från det senare av förvärvsdagen eller den 1 januari 1980, vilket kan minska vinsten avsevärt på en länge innehavd fastighet. Avdragsgilla poster omfattar kostnaden för tillbyggnader och tillåtna strukturella förbättringar (styrkta med fakturor), överlåtelseavgifter som betalats vid köpet, ränta på ett lån som använts för att förvärva fastigheten, advokatarvoden och provision som betalats till en licensierad fastighetsmäklare. Löpande underhåll, möbler och ommålning är inte avdragsgilla. Ett antal överlåtelser faller helt utanför CGT — bland dem överlåtelser vid dödsfall, gåvor mellan nära släktingar, överlåtelser vid skilsmässa och kvalificerande bolagsomstruktureringar.

Stämpelskatt, överlåtelseavgifter och 0,4%-avgiften

Stämpelskatt på köpekontraktet är nu €0. Stämpelskattelagarna upphävdes genom lag 239(I)/2025 för handlingar undertecknade den 1 januari 2026 eller senare, så ett köpeavtal som ingås 2026 stämplas inte längre — den gamla glidande skalan (0,15% till 0,20%, med tak på €20 000) gäller endast kontrakt undertecknade till och med den 31 december 2025. Överlåtelseavgifter vid lantmäteriet (3% upp till €85 000, 5% till €170 000 och 8% däröver) är en köparkostnad, inte en säljarkostnad; de halveras vid återförsäljning som inte är momspliktig och tas inte ut alls där moms tillämpades på försäljningen, så vi noterar dem endast som sammanhang för köparsidan av din transaktion. Den enda transaktionsskatt som faller på säljaren är 0,4%-avgiften på försäljningspriset, som betalas till centralorganet för lika fördelning av bördor och som är fortsatt i kraft 2026.

Moms vid en återförsäljning

Återförsäljning av en tidigare använd fastighet faller utanför momsens tillämpningsområde, så en vanlig säljare har ingen moms att ta ut på en begagnad bostad. Moms med standardsatsen 19% (eller den reducerade satsen 5% på en kvalificerande första bostad) uppstår på nyproduktion och är en kostnad på köparsidan; det är värt att känna till endast så att en återförsäljning inte förväxlas med en momspliktig nyproduktionsförsäljning.

Godkännanden innan äganderätten kan överlåtas

Innan distriktslantmäterikontoret registrerar överlåtelsen måste säljaren vara klar med myndigheterna. I praktiken beräknar cypriotiska skatteavdelningen CGT och 0,4%-avgiften och utfärdar ett skatteintyg; lantmäteriet slutför inte överlåtelsen förrän det intyget finns på plats, vilket fungerar som den verkliga grinden snarare än någon innehållning av köpeskillingen. Du behöver också godkännanden från kommun och samhälle (lokal skatt, avlopps- och renhållningsavgifter), reglerade elkonton, eventuellt saldo för gemensamma utgifter rensat, och frisläppande av eventuell inteckning eller anteckning över fastigheten. Den nationella fastighetsskatten avskaffades 2017, även om obetalda belopp för 2014 till 2016 fortfarande kan uppstå. Ett energideklarationsbevis måste vara tillgängligt för köparen innan kontraktet undertecknas. När kontraktet undertecknats ger köparens advokat in det till lantmäteriet för specifik fullgörelse, varefter du inte kan sälja vidare eller ytterligare belasta fastigheten.