Ακίνητα Κύπρου: οι κίνδυνοι της υπερρύθμισης

Η Κύπρος βρίσκεται για ακόμη μία φορά σε ένα καθοριστικό στάδιο για την ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων της. Οι συνεχιζόμενες συζητήσεις για την επιβολή περιορισμών στην αγορά ακίνητης ιδιοκτησίας από πολίτες εκτός ΕΕ υποδεικνύουν μια σαφή κίνηση του Κράτους προς αυστηρότερη ρύθμιση και σκληρούς περιορισμούς. Παρότι οι ανησυχίες που τροφοδοτούν αυτές τις συζητήσεις (διαφάνεια, εθνική ασφάλεια και προσιτότητα στη στέγαση) είναι βάσιμες, η προτεινόμενη προσέγγιση ενδέχεται να οδηγήσει σε συνέπειες που υπερβαίνουν τα προβλήματα τα οποία επιδιώκει να λύσει.

Ο τομέας των ακινήτων δεν είναι απλώς ένα ακόμη κομμάτι της οικονομίας: αποτελεί έναν από τους βασικούς πυλώνες της. Τροφοδοτεί τις επενδύσεις, δημιουργεί θέσεις εργασίας σε διάφορους κλάδους, στηρίζει την τραπεζική δραστηριότητα και συνεισφέρει σημαντικά κρατικά έσοδα μέσω ΦΠΑ, μεταβιβαστικών τελών και άλλων φόρων. Οποιεσδήποτε αλλαγές πολιτικής επηρεάζουν αυτόν τον τομέα πρέπει να σχεδιάζονται προσεκτικά, να είναι ισορροπημένες και να βασίζονται σε πλήρη κατανόηση του ευρύτερου οικονομικού τους αντικτύπου.

Τα προτεινόμενα νομοθετικά μέτρα

Το προτεινόμενο πλαίσιο φαίνεται να επιβάλλει αξιοσημείωτους περιορισμούς στους πολίτες εκτός ΕΕ που αγοράζουν ακίνητα στην Κύπρο. Σε αυτούς περιλαμβάνονται όρια στον αριθμό των ακινήτων που μπορεί κάποιος να κατέχει, περιορισμοί στην απόκτηση γης (ιδίως σε γεωργικές ή ευαίσθητες περιοχές) και αυστηρότερος έλεγχος των αγορών που πραγματοποιούνται μέσω εταιρικών οντοτήτων. Υπάρχουν επίσης σχέδια για τη ρύθμιση συναλλαγών, όπως οι συμφωνίες εκχώρησης, ώστε να αντιμετωπιστούν υφιστάμενα κενά.

Εκ πρώτης όψεως, τα μέτρα αυτά αποσκοπούν στην αντιμετώπιση των ανησυχιών ότι η ξένη ζήτηση έχει επηρεάσει δυσανάλογα τμήματα της αγοράς, συμβάλλοντας στην άνοδο των τιμών και στη μειωμένη προσιτότητα για τους ντόπιους αγοραστές.

Ωστόσο, το βασικό ζήτημα δεν είναι το αν η ρύθμιση είναι αναγκαία, αλλά το αν τα προτεινόμενα μέτρα είναι αναλογικά, αποτελεσματικά και ευθυγραμμισμένα με το ευρύτερο δημόσιο συμφέρον.

Ο κίνδυνος υπερδιόρθωσης

Η Κύπρος διαθέτει ήδη ρυθμιστικό πλαίσιο που διέπει την απόκτηση ακινήτων από πολίτες εκτός ΕΕ. Απαιτήσεις όπως οι κυβερνητικές εγκρίσεις, οι δομικοί περιορισμοί και οι έλεγχοι του Κτηματολογίου είναι καλά εδραιωμένες. Η πρόκληση δεν ήταν η έλλειψη δικλείδων ασφαλείας, αλλά μάλλον η ανάγκη για βελτιωμένη εφαρμογή και εκσυγχρονισμό των υφιστάμενων συστημάτων.

Η εισαγωγή εκτεταμένων νέων περιορισμών ενέχει τον κίνδυνο μετατόπισης της αγοράς από την ελεγχόμενη ανοικτότητα στην υπερβολική ρύθμιση. Αυτό θα μπορούσε να οδηγήσει σε αρκετές άμεσες συνέπειες:

• Μείωση των άμεσων ξένων επενδύσεων, ιδίως από άτομα υψηλής καθαρής θέσης και εταιρείες ξένων συμφερόντων
• Διαταραχές στις αναπτυξιακές διαδικασίες που βασίζονται στη μελλοντική ζήτηση
• Μεγαλύτερη πολυπλοκότητα στις συναλλαγές, ειδικά στις δομημένες συμφωνίες και τις εκχωρήσεις
• Μειωμένη ανταγωνιστικότητα σε σύγκριση με άλλες περιφερειακές αγορές

Ο τομέας των ακινήτων συνδέεται στενά με την κατασκευή, τις νομικές και επαγγελματικές υπηρεσίες, την τραπεζική και το ευρύτερο επενδυτικό οικοσύστημα. Οποιαδήποτε επιβράδυνση σε έναν τομέα θα επηρεάσει αναπόφευκτα τους υπόλοιπους.

Χρονισμός: ένας κρίσιμος παράγοντας

Ίσως η πιο σημαντική πτυχή αυτής της συζήτησης είναι ο χρονισμός. Γιατί να εισαχθούν αυτά τα μέτρα τώρα;

Οι τρέχουσες γεωπολιτικές συνθήκες, ιδίως η αστάθεια στη Μέση Ανατολή, έχουν δημιουργήσει μια μοναδική ευκαιρία για την Κύπρο. Επενδυτές και άτομα υψηλής καθαρής θέσης αναζητούν ενεργά σταθερές και ασφαλείς δικαιοδοσίες κοντά τους. Ως μέλος της ΕΕ με ισχυρό νομικό πλαίσιο και ελκυστικό τρόπο ζωής, η Κύπρος βρίσκεται σε καλή θέση για να επωφεληθεί από αυτή τη μεταβολή.

Η ευκαιρία αυτή δεν είναι υποθετική: αντικατοπτρίζει πραγματικές αλλαγές στην κίνηση κεφαλαίων και στις τάσεις μετεγκατάστασης. Σε μια εποχή που άλλοι προορισμοί στην περιοχή αντιμετωπίζουν αβεβαιότητα, η Κύπρος έχει την ευκαιρία να ενισχύσει τον ρόλο της ως κόμβος επενδύσεων, διαμονής και μετεγκατάστασης επιχειρήσεων.

Η εφαρμογή περιοριστικών μέτρων αυτή τη στιγμή ενέχει τον κίνδυνο να στείλει λάθος μήνυμα, ότι δηλαδή η χώρα γίνεται λιγότερο ανοικτή και λιγότερο ανταγωνιστική. Στην πράξη, αυτό θα μπορούσε να εκτρέψει τις επενδύσεις προς άλλες δικαιοδοσίες που ανταγωνίζονται για τους ίδιους στρατηγικούς επενδυτές.

Το κύριο ζήτημα: προσφορά, όχι ζήτηση

Εάν ο στόχος είναι η βελτίωση της προσιτότητας και της πρόσβασης στη στέγαση, το κύριο ζήτημα βρίσκεται στην πλευρά της προσφοράς.

Ο περιορισμός της ζήτησης δεν λύνει τις διαρθρωτικές ελλείψεις στην προσφορά στέγασης. Αντιθέτως, ενδέχεται να επιβραδύνει την αναπτυξιακή δραστηριότητα και να επιδεινώσει το πρόβλημα με την πάροδο του χρόνου.

Μια πιο αποτελεσματική στρατηγική θα περιλάμβανε:

• Ενθάρρυνση της κατασκευής προσιτής στέγης, αναγνωρίζοντας ότι οι προηγούμενες προσπάθειες έχουν υπάρξει κατακερματισμένες και περιορισμένες σε αντίκτυπο
• Απλοποίηση των διαδικασιών σχεδίασης και αδειοδότησης μέσω πιο αποδοτικών ψηφιακών συστημάτων και αυτοματοποίησης
• Εισαγωγή στοχευμένης χρηματοδοτικής υποστήριξης για αγοραστές κύριας κατοικίας, όπως επιδοτούμενα επιτόκια, επιχορηγήσεις για πρώτους αγοραστές ή μερικές κρατικές εγγυήσεις
• Προώθηση μικτής χρήσης και κλιμακούμενων αναπτύξεων σε μη κεντρικές περιοχές για να αυξηθεί η προσφορά και να βελτιωθεί η αποδοτικότητα χρήσης γης

Οι προσεγγίσεις αυτές αντιμετωπίζουν τα βαθύτερα αίτια αντί να θεραπεύουν απλώς τα συμπτώματα.

Ο ρόλος των προγραμματιστών

Σε αυτό το στάδιο, οι προγραμματιστές ακινήτων πρέπει να συμμετέχουν ενεργά στη διαμόρφωση του νομοθετικού αποτελέσματος.

Η αντίθεση στους υπερβολικούς περιορισμούς δεν θα πρέπει να εκλαμβάνεται ως αντίσταση στη ρύθμιση, αλλά ως υπεράσπιση μιας ισορροπημένης και βιώσιμης πολιτικής. Οι προγραμματιστές θα πρέπει να συνεργαστούν εποικοδομητικά με το Κράτος, προτείνοντας μέτρα όπως:

• Κίνητρα για τη μείωση του κόστους για τους τελικούς χρήστες
• Προσαρμογές στον φόρο ή στον ΦΠΑ για συγκεκριμένες κατηγορίες αγοραστών
• Ταχείες διαδικασίες έγκρισης για αναπτύξεις που πληρούν κριτήρια προσιτότητας
• Πολιτικές που διευρύνουν την προσφορά αντί να περιορίζουν την πρόσβαση

Αυτή είναι μια ευκαιρία για τον τομέα να αποδείξει ότι αποτελεί μέρος της λύσης και όχι του προβλήματος.

Στρατηγική αντί για αντίδραση

Οι φορείς χάραξης πολιτικής πρέπει να αποφασίσουν πώς θέλουν να τοποθετήσουν την Κύπρο: ως μια περιοριστική αγορά διαμορφωμένη από αμυντικές πολιτικές ή ως έναν σύγχρονο, καλά ρυθμισμένο επενδυτικό κόμβο που παραμένει ανοικτός και ανταγωνιστικός.

Η εισαγωγή ευρέων περιορισμών σε μια περίοδο γεωπολιτικής ευκαιρίας ενέχει τον κίνδυνο να υπονομεύσει χρόνια προόδου στην προσέλκυση διεθνών επενδύσεων.

Η ρύθμιση είναι σημαντική. Η διαφάνεια είναι αναγκαία. Οι δικλείδες ασφαλείας είναι απαραίτητες. Ωστόσο, η ρύθμιση πρέπει να είναι στοχευμένη, αναλογική και προνοητική.

Αυτή δεν είναι απλώς μια συζήτηση για το δίκαιο των ακινήτων: είναι ζήτημα οικονομικής στρατηγικής και εθνικής κατεύθυνσης. Η Κύπρος βρίσκεται σε σταυροδρόμι. Μπορεί είτε να αξιοποιήσει τις μεταβαλλόμενες παγκόσμιες επενδυτικές ροές και να ενισχύσει τη θέση της ως αξιόπιστος και ελκυστικός προορισμός, είτε να εισαγάγει περιοριστικά μέτρα που περιορίζουν την ανάπτυξη, μειώνουν την ανταγωνιστικότητα και δημιουργούν αβεβαιότητα.

Η ισχύς και η ανθεκτικότητα της κυπριακής οικονομίας βασίστηκαν πάντα στην ανοικτότητα, στην προσαρμοστικότητα και στη διεθνή δραστηριοποίηση. Τώρα είναι η ώρα να ενισχυθούν αυτά τα χαρακτηριστικά, όχι να εγκαταλειφθούν.

Οποιεσδήποτε αποφάσεις πολιτικής πρέπει να λαμβάνονται με γνώμονα το ευρύτερο εθνικό συμφέρον, αντί να καθοδηγούνται από πολιτική αντιπαράθεση ή βραχυπρόθεσμες σκοπιμότητες. Μέτρα που στοχεύουν σε μια πολιτική αφήγηση μπορούν τελικά να έχουν ευρύτερες συνέπειες, επηρεάζοντας το σύνολο του πληθυσμού και ασκώντας περιττή πίεση στην οικονομία.

Αυτή είναι μια στιγμή για αυτοπεποίθηση και ακρίβεια, όχι για δισταγμό και περιορισμούς.