Η διαδικασία αγοράς ακινήτου στην Κύπρο: Οδηγός για αρχάριους

Η Κύπρος προσφέρει έναν ελκυστικό συνδυασμό υψηλού επιπέδου ζωής και ευνοϊκών επιχειρηματικών εξόδων, με χαρακτηριστικές τοποθεσίες όπως η ζωντανή και κοσμοπολίτικη Λεμεσός, η γοητευτική και αρχαιολογικά σημαντική Πάφος, η ιστορικά πλούσια και συγκοινωνιακός κόμβος Λάρνακα, και η ζωντανή και πολιτιστικά πλούσια Λευκωσία.

Η απόκτηση ακινήτου στην Κύπρο είναι μια απλή και χωρίς άγχος διαδικασία εάν αποκτηθεί η σωστή βοήθεια και συμβουλή από ειδικούς επαγγελματίες. Παρακάτω θα βρείτε τα απλά βήματα που πρέπει να ακολουθήσετε για μια επιτυχημένη συναλλαγή.

Κράτηση Ακινήτου

Μια προσφορά για την απόκτηση ενός ακινήτου σε συμφωνημένη τιμή, όπου ο αγοραστής πληρώνει μια μη επιστρεπτέα αμοιβή κράτησης, και ο πωλητής προσωρινά αποσύρει το ακίνητο από την αγορά για μια συμφωνημένη διάρκεια. Αυτή η διάρκεια συμφωνείται γενικά σε 30-45 ημέρες από την υπογραφή της κράτησης.

Η αμοιβή κράτησης σχετίζεται με την τιμή αγοράς αλλά είναι συνήθως μεταξύ €5,000-€10,000. Αυτό το ποσό παρακρατείται είτε από τον μεσίτη είτε από τον δικηγόρο του πωλητή και κατά την υπογραφή της Συμφωνίας Πώλησης, θεωρείται ως πληρωμή προς την τιμή αγοράς.

Διορισμός Δικηγόρου ως νομικού εκπροσώπου σας

Ενώ δεν είναι υποχρεωτικός ο διορισμός νομικού εκπροσώπου, συνιστάται να διορίσετε έναν δικηγόρο. Η χρήση ενός γνώστη και ανεξάρτητου δικηγόρου στην Κύπρο μπορεί να σας προστατεύσει στις συναλλαγές με μεσίτες, τον δικηγόρο του αγοραστή και να επιταχύνει τη διαδικασία μεταβίβασης στην Κύπρο. Ο δικηγόρος μπορεί να σας βοηθήσει σε:

1. Αξιολόγηση της σύμβασης διορισμού μεσίτη.
2. Διεξαγωγή δέουσας επιμέλειας για το ακίνητο, ανασκόπηση και συμβουλές σχετικά με τυχόν πιθανούς κινδύνους.
3. Επικοινωνία με τον μεσίτη και τον δικηγόρο της άλλης πλευράς για να διαπραγματευτεί τους όρους της Συμφωνίας Πώλησης χωρίς να αισθάνεστε πίεση.

Μεταβίβαση και δέουσα επιμέλεια

Η μεταβίβαση είναι η ουσιώδης διαδικασία για τη μεταφορά ακινήτου από τον πωλητή στον αγοραστή. Αυτή η διαδικασία μπορεί να χαρακτηριστεί ως περίπλοκη λόγω της ανάγκης προετοιμασίας και υποβολής σχετικών εγγράφων, και απαιτεί τη συμμετοχή νομικής εκπροσώπησης για να ολοκληρωθεί η διαδικασία.

Συνιστάται έντονα να ολοκληρωθεί η δέουσα επιμέλεια πριν από την υπογραφή της σύμβασης. Για παράδειγμα, εάν το ακίνητο δεν έχει ακόμη ξεχωριστούς τίτλους ιδιοκτησίας, ο δικηγόρος μπορεί να επικοινωνήσει με τις σχετικές αρχές για να επιβεβαιώσει ότι όλες οι άδειες για τον σχεδιασμό και την κατασκευή είναι σε ισχύ. Εάν ο πωλητής είναι μια εταιρεία, ο δικηγόρος σας μπορεί επίσης να διεξάγει έρευνα στον Εγγραφέα Εταιρειών.

Συμφωνία Πώλησης - Διαπραγμάτευση Όρων και Προϋποθέσεων

Η διαπραγμάτευση των όρων και προϋποθέσεων της Συμφωνίας Πώλησης είναι ουσιώδης για την προστασία των συμφερόντων τόσο των αγοραστών όσο και των πωλητών. Σημαντικές διατάξεις και μηχανισμοί πρέπει να υπάρχουν για να ρυθμίζουν ρήτρες για την τιμή αγοράς, τους όρους πληρωμής, τις απαιτήσεις προκαταβολής, τις ημερομηνίες ολοκλήρωσης και τυχόν συγκεκριμένους περιορισμούς, υποχρεώσεις, συμβάσεις ή περιστάσεις.

Καταχώριση της Συμφωνίας Πώλησης στο Γραφείο Κτηματολογίου

Η καταχώριση μιας σύμβασης για την πώληση ενός ακινήτου στο Κτηματολόγιο γίνεται συμπληρώνοντας και υποβάλλοντας τη φόρμα ΔΕ 129. Η Σύμβαση Πώλησης μπορεί να κατατεθεί εντός συγκεκριμένης προθεσμίας που επιβάλλεται από το νόμο (έξι μήνες από την ημερομηνία υπογραφής της Συμφωνίας Πώλησης).

Εάν παρέλθει η παραπάνω προθεσμία, μπορεί να εκδοθεί Δικαστική Απόφαση, επιτρέποντας την κατάθεση της Σύμβασης Πώλησης μετά την προθεσμία. Οποιαδήποτε πλευρά στη συναλλαγή μπορεί να καταθέσει τη Σύμβαση Πώλησης, αλλά η Σύμβαση Πώλησης μπορεί να αποσυρθεί από το Γραφείο Κτηματολογίου μόνο από τον Αγοραστή.

Αίτηση Υπουργικού Συμβουλίου για απόκτηση ακινήτου στην Κύπρο

Οι πολίτες της ΕΕ επιτρέπεται να αγοράζουν ακίνητα στην Κύπρο χωρίς περιορισμούς. Οι πολίτες εκτός ΕΕ μπορούν να αγοράσουν ακίνητη περιουσία· ωστόσο, πρέπει να ζητήσουν άδεια από το Υπουργικό Συμβούλιο με γραπτή αίτηση, η οποία πρέπει να υποβληθεί από τον αγοραστή εκτός ΕΕ μετά την υπογραφή της σύμβασης πώλησης.

Η αίτηση υποβάλλεται μαζί με τη υπογεγραμμένη Συμφωνία Πώλησης και η έγκριση χορηγείται συνήθως εντός 2-3 μηνών. Η έγκριση του Υπουργικού Συμβουλίου δεν είναι προϋπόθεση για την κατοχή του Ακινήτου.

Μεταβίβαση Τίτλων Ιδιοκτησίας

Μετά την καταχώριση της σύμβασης πώλησης στο Τμήμα Γης της πόλης του, ο αγοραστής λαμβάνει άδεια από το Υπουργικό Συμβούλιο για τη μεταβίβαση του Τίτλου. Αφού λάβει επιστολή εξουσιοδότησης, ο αγοραστής επισκέπτεται ξανά το Τμήμα Γης, πληρώνει φόρους και λαμβάνει τον Τίτλο.

Για να ολοκληρώσετε τη διαδικασία μεταβίβασης ακινήτου, θα χρειαστεί να παρέχετε τον αρχικό Τίτλο Ιδιοκτησίας του ακινήτου μαζί με αποδείξεις που επιβεβαιώνουν την πληρωμή διαφόρων φόρων που σχετίζονται με τη μεταβίβαση ακινήτου. Αυτοί οι φόροι περιλαμβάνουν τον Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτου, τον Φόρο Κεφαλαιακών Κερδών, τον Φόρο του Συμβουλίου Αποχέτευσης και τους τοπικούς φόρους ακινήτων που καταβάλλονται στην Κοινότητα/Δήμο.

Επιπλέον, κατά τη διάρκεια της μεταβίβασης, ο αγοραστής υποχρεούται να πληρώσει Τέλη Μεταβίβασης Ακινήτου, τα οποία μπορούν να συγκριθούν με τον Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτου (SDLT) του Ηνωμένου Βασιλείου. Αυτά τα τέλη υπολογίζονται με βάση την εκτιμώμενη αγοραία αξία του ακινήτου από το Τμήμα Γης και Ερευνών κατά την ημερομηνία της πώλησης.

Εάν το ακίνητο αγοραστεί σε κοινά ή πολλαπλά ονόματα, αυτά τα τέλη μεταβίβασης μειώνονται επειδή η αξία αγοράς διαιρείται μεταξύ κάθε συνιδιοκτήτη. Μπορείτε να εκτιμήσετε το περίπου Τέλος Μεταβίβασης Ακινήτου μέσω της ιστοσελίδας του Τμήματος Γης και Ερευνών.

Φόροι Ακινήτων

Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτου

Η Κύπρος δεν επιβάλλει πλέον φόρο ιδιοκτησίας ακινήτου από την 1η Ιανουαρίου 2017.

Τέλη Τοπικής Αρχής

Οι τοπικές αρχές χρεώνουν ετήσιο τέλος, που κυμαίνεται από €85 έως €256, ανάλογα με το μέγεθος του ακινήτου σας, για υπηρεσίες όπως η συλλογή απορριμμάτων, ο φωτισμός δρόμων και η αποχέτευση. Τα τέλη κοινοτικών υπηρεσιών διαφέρουν ανάλογα με τον τύπο και το μέγεθος του ακινήτου. Για ακίνητα εντός έργων που προσφέρουν ανέσεις όπως πισίνες ή σπα, τα κοινοτικά τέλη καλύπτουν τη συντήρηση και είναι συνήθως υψηλότερα, κυμαινόμενα από €30 έως €50 το μήνα για μικρές πολυκατοικίες.

Φόρος Δήμου

Ως ιδιοκτήτης ακινήτου, είστε υποχρεωμένοι να πληρώνετε ετήσιο Φόρο Δήμου, ο οποίος καθορίζεται από την αγοραία αξία του ακινήτου σας από την 1η Ιανουαρίου 1980. Οι συντελεστές κυμαίνονται συνήθως από 0.001‰ έως 0.002‰, πληρωτέοι στην τοπική δημοτική αρχή σας.

Φόρος Αποχέτευσης

Οι ιδιοκτήτες ακινήτων πρέπει επίσης να πληρώνουν ετήσιο Φόρο Αποχέτευσης, ο οποίος βασίζεται στην αγοραία αξία του ακινήτου σας από την 1η Ιανουαρίου 1980. Οι συντελεστές κυμαίνονται από 0.03‰ έως 0.035‰, και αυτοί οι φόροι είναι πληρωτέοι ετησίως στο τοπικό συμβούλιο αποχέτευσης.

Άλλες Υπηρεσίες / Ασφαλιστικές Τιμές

Οι δαπάνες για υπηρεσίες είναι σχετικά χαμηλές, με ανταγωνιστικές τιμές τηλεπικοινωνιών, μέσο ετήσιο κόστος ηλεκτρικού ρεύματος €500 (με βάση την κατανάλωση) και τιμές νερού γύρω από €200 ετησίως (με βάση τη μέση κατανάλωση). Αυτές οι δαπάνες πληρώνονται συνήθως μηνιαία ή τριμηνιαία και διαφέρουν ανάλογα με την ανάπτυξη και τον τύπο ακινήτου. Η ασφάλιση ακινήτου κοστίζει 1.65% της τρέχουσας αξίας του ακινήτου, και η ασφάλιση περιεχομένων υπολογίζεται συνήθως στο 2% της συνολικής τους αξίας.

Φόρος Κληρονομιάς

Η Κύπρος δεν επιβάλλει φόρο κληρονομιάς από το 2000, γεγονός που την καθιστά πολύ ελκυστικό προορισμό για ξένους πολίτες να κατέχουν περιουσιακά στοιχεία που μπορούν να μεταβιβαστούν στους κληρονόμους τους. Ωστόσο, αυτοί πρέπει να πληρώσουν ένα τέλος μεταβίβασης στις φορολογικές αρχές.

Φορολογικά Πλεονεκτήματα

Οι συνταξιούχοι μετανάστες μπορούν να εισάγουν προσωπικά αντικείμενα, οικιακά είδη και έπιπλα χωρίς δασμούς, εφόσον προορίζονται για προσωπική χρήση και έχουν χρησιμοποιηθεί για περίπου ένα χρόνο. Δεν υπάρχει επίσης δασμός στα αυτοκίνητα, και τα ζευγάρια που έχουν συνταξιοδοτηθεί μπορούν να απολαύσουν δύο αυτοκίνητα χωρίς δασμούς.

Οι συνταξιούχοι λαμβάνουν απαλλαγές από τον παρακρατούμενο φόρο και μπορεί να φορολογούνται με ονομαστικό συντελεστή περίπου 4% ή λιγότερο ανάλογα με το εισόδημά τους. Η Κύπρος έχει Συμφωνίες Αποφυγής Διπλής Φορολογίας με διάφορες χώρες, αποτρέποντας τους κατοίκους από το να φορολογούνται και στις δύο χώρες.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ:

• 5 ΛΑΘΗ ΠΟΥ ΚΑΝΟΥΝ ΟΙ ΑΓΟΡΑΣΤΕΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΣΤΗΝ ΚΥΠΡΟ ΚΑΙ ΠΩΣ ΝΑ ΤΑ ΑΠΟΦΥΓΕΤΕ
• ΠΟΤΕ ΕΙΝΑΙ ΠΛΗΡΩΤΕΟΣ Ο ΦΟΡΟΣ ΠΡΟΣΘΕΤΗΣ ΑΞΙΑΣ ΚΑΤΑ ΤΗΝ ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΣΤΗΝ ΚΥΠΡΟ
• ΦΟΡΟΙ ΚΑΙ ΕΞΟΔΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΣΤΗΝ ΚΥΠΡΟ ΓΙΑ ΑΓΟΡΑΣΤΕΣ, ΙΔΙΟΚΤΗΤΕΣ ΚΑΙ ΠΩΛΗΤΕΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ
• ΚΑΤΑΝΟΗΣΗ ΤΗΣ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑΣ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΣΤΗΝ ΚΥΠΡΟ