Κόστος αγοράς ακινήτου και τιμές στην Κύπρο: ΦΠΑ ή μεταβιβαστικά τέλη, κατά κανόνα όχι και τα δύο

Πάνω από την τιμή: ΦΠΑ στο νεόδμητο ή μειωμένα μεταβιβαστικά τέλη στο μεταχειρισμένο

Ο αγοραστής ακινήτου στην Κύπρο πληρώνει πάνω από την τιμή μία από δύο κρατικές επιβαρύνσεις: στο νεόδμητο που παραδίδεται πριν από την πρώτη εγκατάσταση ΦΠΑ 19%, ή 5% σε κύρια κατοικία που πληροί τις προϋποθέσεις, και στο μεταχειρισμένο τα μεταβιβαστικά τέλη του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας (Κτηματολόγιο), μειωμένα κατά 50% κατά το άρθρο 10(2) του Κεφ.219. Η Ελένη Φιλίππου, Ανώτερη Συνέταιρος του Philippou Law Firm, το συνοψίζει στο άρθρο της για τους φόρους ακινήτων στην Κύπρο, ενημερωμένο στις 17 Μαρτίου 2026: ο αγοραστής πληρώνει είτε ΦΠΑ στο νέο ακίνητο είτε μεταβιβαστικά τέλη μειωμένα κατά 50% στη μεταπώληση, ποτέ και τα δύο. Νεόδμητο και μεταχειρισμένο είναι λέξεις του αγοραστή και όχι του νόμου: η παράγραφος 1(β)(i) του Όγδοου Παραρτήματος του περί Φόρου Προστιθέμενης Αξίας Νόμου 95(Ι)/2000 εξαιρεί από την απαλλαγή τη μεταβίβαση κτιρίων με το οικόπεδό τους μόνο «εφόσον πραγματοποιείται πριν από την πρώτη εγκατάσταση σε αυτά». Το τέλος χαρτοσήμου καταργήθηκε την 1 Ιανουαρίου 2026 με το άρθρο 2 του Νόμου 239(Ι)/2025, και κατά ανακοίνωση του Τμήματος Φορολογίας της 7 Ιανουαρίου 2026 έγγραφο που υπογράφεται έστω και από έναν συμβαλλόμενο μετά την 1 Ιανουαρίου 2026 δεν υπόκειται σε τέλος χαρτοσήμου.

Μεταβιβαστικά τέλη: 3%, 5% και 8%, μειωμένα στο μισό χωρίς ημερομηνία λήξης

Σε πώληση εκτός από γονέα προς τέκνο, τα μεταβιβαστικά τέλη υπολογίζονται «επί του τιμήματος πώλησης βάσει της κλίμακας που περιλαμβάνεται στο Κεφάλαιο 17» του Πίνακα του Κεφ.219, και τα πληρώνει το πρόσωπο στο όνομα του οποίου εγγράφεται το ακίνητο. Η κλίμακα είναι 3% μέχρι τις 85.000 ευρώ, 5% πέραν των 85.000 έως τις 170.000 ευρώ και 8% πέραν των 170.000 ευρώ, κατά τον νόμο και τη σελίδα τελών του Κτηματολογίου. Ο Νόμος 81(Ι)/2016, που δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα στις 25 Ιουλίου 2016, αντικατέστησε το άρθρο 10(2) με διάταξη χωρίς ημερομηνία λήξης, κατά την οποία στις δηλώσεις μεταβίβασης με τέλη του Κεφαλαίου 17 «το τέλος μεταβίβασης που επιβάλλεται είναι μειωμένο κατά πενήντα τοις εκατόν (50%)». Η μείωση δεν δίνεται όταν το ακίνητο αποκτήθηκε σε διαδικασία πώλησης κατά το Μέρος VI ή το Μέρος VIA του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου, κατά το άρθρο 10(2Α).

Με ΦΠΑ δεν πληρώνετε μεταβιβαστικά τέλη, εκτός αν ο Διευθυντής αμφισβητήσει την αξία

Κατά το άρθρο 10(1) του Κεφ.219, «Κανένα τέλος δεν επιβάλλεται ή εισπράττεται με βάση το Κεφάλαιο 17 του Πίνακα» όταν για την ίδια πράξη στο ίδιο ακίνητο επιβάλλεται ΦΠΑ. Η σελίδα του Κτηματολογίου για την πώληση και την ανταλλαγή προσθέτει ότι η απαλλαγή δίνεται με την προσκόμιση πιστοποιητικού από την Υπηρεσία ΦΠΑ, και ότι αν ο Διευθυντής δεν ικανοποιείται με το δηλωθέν ποσό, τα τέλη χρεώνονται όπως προβλέπει το άρθρο 10 του Κεφ.219. Κατά την επιφύλαξη του άρθρου 10(1), όταν ο Διευθυντής δεν ικανοποιείται ότι το τίμημα στο οποίο επιβλήθηκε ΦΠΑ αντιπροσωπεύει την αγοραία αξία του ακινήτου κατά την ημερομηνία που συμφωνήθηκε η πώληση, «δύναται, κατά την κρίση του, να επιβάλει και να εισπράξει τέλος βάσει της κλίμακας που περιλαμβάνεται στο Κεφάλαιο 17». Ανάλογη εξουσία δίνει σε κάθε πώληση το Κεφάλαιο 3(β)(iv) του Πίνακα, με κριτήριο την αγοραία αξία κατά την ημερομηνία της δήλωσης μεταβίβασης ή της σύμβασης πώλησης, όπως αυτή γίνεται αποδεκτή από τον Διευθυντή. Στην περίπτωση αυτή ο αποκτών έχει «το δικαίωμα αμφισβήτησης του τέλους αυτού με Αίτηση/Έφεση σύμφωνα με το άρθρο 80 του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου».

Δύο αγοραστές: κάθε μερίδιο υπολογίζεται χωριστά, 5.800 αντί για 8.600 ευρώ στις 300.000

Το εργαλείο υπολογισμού μεταβιβαστικών τελών του Κτηματολογίου σημειώνει ότι «τα μεταβιβαστικά δικαιώματα υπολογίζονται με βάση ολόκληρα μερίδια» και ότι σε περίπτωση μεριδίου «στο ποσό πώλησης θα συμπληρώνεται το αντίστοιχο ποσό του μεριδίου». Το άρθρο της Ελένης Φιλίππου γράφει ότι, όταν οι αγοραστές είναι περισσότεροι από έναν, το τίμημα διαιρείται με τον αριθμό τους και τα μεταβιβαστικά τέλη εφαρμόζονται χωριστά στο μερίδιο του καθενός, συχνά με χαμηλότερο συνολικό τέλος.

Ένας αγοραστής στις 300.000 ευρώ: 3% × 85.000 = 2.550, πλέον 5% × 85.000 = 4.250, πλέον 8% × 130.000 = 10.400, σύνολο 17.200 ευρώ, και μετά τη μείωση 50% κατά το άρθρο 10(2) 8.600 ευρώ. Δύο αγοραστές με μισό μερίδιο ο καθένας δηλώνουν 150.000 ευρώ ο καθένας ως ποσό πώλησης: 3% × 85.000 = 2.550, πλέον 5% × 65.000 = 3.250, σύνολο 5.800 ευρώ ο καθένας, 11.600 ευρώ μαζί, και μετά τη μείωση 50% 5.800 ευρώ συνολικά. Η διαφορά, 8.600 μείον 5.800 = 2.800 ευρώ, προκύπτει επειδή κανένα από τα δύο μερίδια δεν φτάνει στη ζώνη του 8%. Για όποιον αγοράζει σε διαδοχικά μερίδια, το Κεφάλαιο 17(β) ορίζει ότι αν αποκτήσει «εντός δύο ετών από την κτήση αυτή με μεταβίβαση, άλλο μερίδιο επί του ιδίου ακινήτου», πληρώνει για το δεύτερο μερίδιο τέλος με βάση το σύνολο των δύο μεταβιβάσεων, αφού αφαιρεθούν τα τέλη που ήδη πλήρωσε.

ΦΠΑ στο νεόδμητο: 19%, ή 5% για κύρια κατοικία εντός ορίων

Ο κανονικός συντελεστής ΦΠΑ είναι 19% από τις 13 Ιανουαρίου 2014, κατά το άρθρο 17 του περί ΦΠΑ Νόμου, και ο μειωμένος 5%, κατά το άρθρο 18(1). Ο μειωμένος συντελεστής καλύπτει, κατά τον Πίνακα Γ του Πέμπτου Παραρτήματος, την παράδοση κτιρίου μαζί με το οικόπεδό του «εφόσον η παράδοση πραγματοποιείται πριν από την πρώτη εγκατάσταση σ’ αυτό, το οποίο χρησιμοποιείται ως κύριος και μόνιμος χώρος διαμονής στη Δημοκρατία». Ο Νόμος 42(Ι)/2023, της 16 Ιουνίου 2023, εφαρμόζει το 5% στα πρώτα 130 τετραγωνικά μέτρα δομήσιμου εμβαδού, κατά τα αρχιτεκτονικά σχέδια που υποβλήθηκαν για πολεοδομική άδεια, μέχρι αξία 350.000 ευρώ, εφόσον η συνολική αξία της συναλλαγής δεν υπερβαίνει τις 475.000 ευρώ και το συνολικό δομήσιμο εμβαδόν τα 190 τετραγωνικά μέτρα. Η Εγκύκλιος 11/2023 του Τμήματος Φορολογίας, της 28 Νοεμβρίου 2023, γράφει ότι όταν η αξία υπερβαίνει τις 475.000 ευρώ επιβάλλεται ο κανονικός συντελεστής σε όλο το ποσό της αγοράς, όχι μόνο στο υπερβάλλον.

Δικαιούχο πρόσωπο, κατά τον Πίνακα Γ και τις συχνές ερωτήσεις του Τμήματος Φορολογίας, είναι «οποιοδήποτε φυσικό πρόσωπο, πολίτης της Κυπριακής Δημοκρατίας ή οποιουδήποτε Κράτους», 18 ετών και άνω κατά την αίτηση, που αποκτά την κατοικία ως κύριο και μόνιμο χώρο διαμονής στη Δημοκρατία και δεν έχει άλλη κατοικία στη Δημοκρατία αποκτημένη με μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ. Ο αγοραστής υποβάλλει αίτηση και υπεύθυνη δήλωση στον Έφορο Φορολογίας, σε έντυπο που καθορίζει ο Έφορος, και παραδίδει βεβαιωμένο αντίγραφο της αίτησης στον πωλητή ή, σε ανέγερση, στον εργολήπτη, «οπόταν ο πωλητής ή ο εργολήπτης υποχρεούται να επιβάλει μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ». Μέχρι να εκδοθεί η έγκριση, κατά τις συχνές ερωτήσεις του Τμήματος Φορολογίας, ο εργολάβος ή ο πωλητής πρέπει να χρεώνει τον κανονικό συντελεστή σε κάθε πληρωμή του αγοραστή.

Πρώτη εγκατάσταση, κατά τον Πίνακα Γ, είναι η πρώτη χρησιμοποίηση του κτιρίου μετά την παράδοση ή την ανέγερσή του, περιλαμβανομένης της ιδιοκατοίκησης, της ιδιόχρησης και της μίσθωσης, και πρώτη χρησιμοποίηση είναι η χρήση ή εκμετάλλευση του κτιρίου «η οποία γίνεται συστηματικά για περίοδο τουλάχιστον δεκαοκτώ (18) μηνών». Το Διάταγμα ΚΔΠ 103/2026, σε ισχύ από την 1 Σεπτεμβρίου 2026, ορίζει την πρώτη χρησιμοποίηση με τον ίδιο τρόπο, ως συστηματική χρήση για τουλάχιστον δεκαοκτώ μήνες, για τη μεταβίβαση κτιρίων πριν από την πρώτη εγκατάσταση.

Πολεοδομική άδεια έως 31 Οκτωβρίου 2023: οι διατάξεις του 2023 δεν εφαρμόζονται

Κατά το άρθρο 63 του περί ΦΠΑ Νόμου, οι διατάξεις του περί Φόρου Προστιθέμενης Αξίας (Τροποποιητικού) Νόμου του 2023 δεν εφαρμόζονται σε κτίρια για τα οποία εξασφαλίστηκε πολεοδομική άδεια, ή υποβλήθηκε αίτηση για πολεοδομική άδεια, μέχρι τις 31 Οκτωβρίου 2023, εφόσον η υπεύθυνη δήλωση του Πίνακα Γ υποβάλλεται εντός τριών ετών από την έναρξη ισχύος του νόμου αυτού. Ο νόμος αυτός είναι ο Νόμος 42(Ι)/2023, που δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα στις 16 Ιουνίου 2023. Η προϋπόθεση του άρθρου 63 είναι η υποβολή της υπεύθυνης δήλωσης μέσα στην τριετία, όχι η ολοκλήρωση της αγοράς. Ο Νόμος 109(Ι)/2026, της 24 Απριλίου 2026, πρόσθεσε ότι ο Έφορος Φορολογίας «δύναται να εξετάζει» έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026 αιτήσεις του άρθρου 63 που δεν εξετάστηκαν έγκαιρα λόγω καθυστέρησης των πολεοδομικών αρχών.

Αν παύσετε να κατοικείτε στο σπίτι μέσα σε δέκα χρόνια, επιστρέφετε διαφορά ΦΠΑ

Δικαιούχο πρόσωπο που παύει να χρησιμοποιεί την κατοικία ως χώρο διαμονής πριν από την πάροδο δέκα ετών οφείλει, μέσα σε τριάντα ημέρες, να ειδοποιήσει τον Έφορο και να καταβάλει τη διαφορά ανάμεσα στον φόρο με τον μειωμένο και τον φόρο με τον κανονικό συντελεστή, κατά τον Πίνακα Γ του Πέμπτου Παραρτήματος. Η διαφορά υπολογίζεται με τους συντελεστές που ίσχυαν κατά την παράδοση ή την ανέγερση, αναλογεί στην περίοδο χωρίς ιδιοκατοίκηση, και δεν οφείλεται σε θάνατο του δικαιούχου ή σε μεταβίβαση σε ενήλικο τέκνο του που είναι το ίδιο δικαιούχο πρόσωπο κατά τη μεταβίβαση. Το γεγονός που ενεργοποιεί την επιστροφή είναι, κατά τον νόμο, η παύση χρήσης της κατοικίας ως χώρου διαμονής. Σε ανακοίνωση της 3 Ιουνίου 2024 για εκστρατεία ελέγχου, το Τμήμα Φορολογίας γράφει ότι όταν κατοικία με έγκριση 5% δεν χρησιμοποιήθηκε ή έπαυσε να χρησιμοποιείται ως κύριος και μόνιμος τόπος διαμονής για λιγότερο από 10 χρόνια, το Τμήμα απαιτεί την ανάκτηση του ΦΠΑ.

Τέλος χαρτοσήμου: κανένα σε σύμβαση που υπογράφεται από 1 Ιανουαρίου 2026

Το άρθρο 2 του Νόμου 239(Ι)/2025, της 31 Δεκεμβρίου 2025, ορίζει: «Οι περί Χαρτοσήμων Νόμοι του 1963 έως 2024 καταργούνται την 1η Ιανουαρίου 2026». Κατά την ανακοίνωση του Τμήματος Φορολογίας της 7 Ιανουαρίου 2026, «έγγραφο που συντάχθηκε και υπογράφηκε έστω και από ένα συμβαλλόμενο μετά την 01/01/2026 δεν θα υπόκειται σε τέλος χαρτοσήμου». Αντίθετα, έγγραφα που υπογράφηκαν, έστω και από έναν συμβαλλόμενο, έως τις 31 Δεκεμβρίου 2025 υπόκεινται κανονικά σε τέλος χαρτοσήμου και πρέπει να χαρτοσημανθούν με τις ισχύουσες διαδικασίες, κατά την εγκύκλιο του ΚΕΒΕ της 8 Ιανουαρίου 2026. Για αυτές τις συμβάσεις ο Πίνακας του περί Χαρτοσήμων Νόμου 19/1963 ορίζει μηδενικό τέλος για αξία έως 5.000 ευρώ, 1,50 ευρώ για κάθε 1.000 ευρώ ή μέρος τους από 5.001 έως 170.000 ευρώ, και 2 ευρώ για κάθε 1.000 ευρώ ή μέρος τους πάνω από 170.000 ευρώ, με ανώτατο τέλος 20.000 ευρώ.

Κατάθεση της σύμβασης στο Κτηματολόγιο: 50 ευρώ, μέσα σε έξι μήνες

Με την κατάθεση της σύμβασης πώλησης στο Κτηματολόγιο εφαρμόζεται ο περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος 81(Ι)/2011, που προστατεύει τον αγοραστή αν ο πωλητής δεν εκπληρώσει τις συμβατικές του υποχρεώσεις. Κατά το άρθρο 5(1) του νόμου, η κατάθεση «συνιστά εμπράγματο βάρος επί της ακίνητης ιδιοκτησίας που αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης», με σειρά προτεραιότητας από την κατάθεση. Η σύμβαση κατατίθεται εντός έξι μηνών από την υπογραφή, εκτός αν εξασφαλιστεί διάταγμα δικαστηρίου για εκπρόθεσμη κατάθεση, και το τέλος είναι 50 ευρώ, κατά τη σελίδα του Κτηματολογίου και το Κεφάλαιο 7(γ) του Πίνακα του Κεφ.219. Στη σύμβαση επισυνάπτεται πιστοποιητικό έρευνας με ημερομηνία εντός πέντε εργάσιμων ημερών από την ημερομηνία της σύμβασης, και σε πωλητή που δεν το επισυνάπτει ο Διευθυντής μπορεί να επιβάλει διοικητικό πρόστιμο έως 10.000 ευρώ, κατά το άρθρο 4(1Β) του Νόμου 81(Ι)/2011. Το Κτηματολόγιο ενεργοποίησε τα πρόστιμα με ανακοίνωση της 13 Φεβρουαρίου 2026, με μεταβατική περίοδο από τις 16 Φεβρουαρίου έως τις 16 Μαΐου 2026. Κάθε αντίγραφο τίτλου ιδιοκτησίας κοστίζει 10 ευρώ, κατά τη σελίδα τελών του Κτηματολογίου.

Παράδειγμα στις 300.000 ευρώ: 8.650, 15.050 ή 57.050 ευρώ πάνω από την τιμή

Οι παραδοχές του παραδείγματος: ένας αγοραστής, σύμβαση που υπογράφεται μετά την 1 Ιανουαρίου 2026 και άρα χωρίς τέλος χαρτοσήμου, τίμημα 300.000 ευρώ πριν από τον ΦΠΑ, και για τη στήλη του 5% κατοικία εντός 130 τετραγωνικών μέτρων δομήσιμου εμβαδού που αγοράζει δικαιούχο πρόσωπο ως κύρια και μόνιμη κατοικία. Στο μεταχειρισμένο οι κρατικές επιβαρύνσεις είναι 8.650 ευρώ: μεταβιβαστικά τέλη 17.200 ευρώ με την πλήρη κλίμακα, 8.600 ευρώ μετά τη μείωση 50%, πλέον 50 ευρώ για την κατάθεση της σύμβασης. Στο νεόδμητο δεν υπάρχει μεταβιβαστικό τέλος, επειδή επιβάλλεται ΦΠΑ στην ίδια πράξη, και ο ΦΠΑ είναι 5% × 300.000 = 15.000 ευρώ για δικαιούχο πρόσωπο, αφού οι 300.000 ευρώ είναι εντός των ορίων των 350.000 και 475.000 ευρώ, ή 19% × 300.000 = 57.000 ευρώ χωρίς δικαιούχο πρόσωπο, οπότε με τα 50 ευρώ της κατάθεσης τα σύνολα είναι 15.050 και 57.050 ευρώ.

Για το δικό σας ποσό, το εργαλείο υπολογισμού κόστους μεταβίβασης ακινήτου του γραφείου εκτιμά το συνολικό κόστος αγοράς, περιλαμβανομένων των μεταβιβαστικών τελών και του ΦΠΑ. Οι εκτιμήσεις του είναι ενδεικτικές, με βάση τους συνήθεις συντελεστές του 2026, και δεν περιλαμβάνουν δημοτικούς φόρους, δικηγορικές αμοιβές και άλλα κόστη.

Πότε πληρώνεται κάθε ποσό: κατάθεση σε έξι μήνες, ΦΠΑ ανά πληρωμή, 0,40% ο πωλητής

Η σελίδα αγοράς ακινήτου του γραφείου αναφέρει ότι η διαδικασία διαρκεί συνήθως 2 έως 6 μήνες από την προσφορά έως την ολοκλήρωση. Η σύμβαση πώλησης κατατίθεται στο Κτηματολόγιο εντός έξι μηνών από την υπογραφή, με τέλος 50 ευρώ. Στο νεόδμητο ο πωλητής ή ο εργολάβος χρεώνει τον κανονικό συντελεστή ΦΠΑ σε κάθε πληρωμή του αγοραστή μέχρι να εκδοθεί η έγκριση του 5%. Ο αγοραστής πληρώνει τα τέλη εγγραφής ως το πρόσωπο στο όνομα του οποίου εγγράφεται το ακίνητο, κατά το Κεφάλαιο 3 του Πίνακα του Κεφ.219.

Κατά τον Νόμο 172(Ι)/2022, της 18 Νοεμβρίου 2022, σε μεταβίβαση με πώληση ακινήτου για το οποίο το Κτηματολόγιο έχει καθορίσει αξία γενικής εκτίμησης, ο πωλητής καταβάλλει κατά τη μεταβίβαση «τέλος ίσο με ποσοστό ύψους 0,40% επί του τιμήματος πώλησης». Το τέλος εισπράττει ο Έφορος Φορολογίας, που εκδίδει τη βεβαίωση πληρωμής η οποία απαιτείται κατά τη μεταβίβαση. Κατά το άρθρο 20(1) του περί Κτηματομεσιτών Νόμου 71(Ι)/2010, «Η μεσολάβηση κτηματομεσίτη δεν είναι απαραίτητη για την επίτευξη κτηματικής συναλλαγής». Εκτός αν συμφωνηθεί διαφορετικά, η αμοιβή του κτηματομεσίτη είναι 3% επί της αξίας της συναλλαγής και είναι απαιτητή με τη σύναψη της συμφωνίας πώλησης ή ενοικίασης, κατά την επιφύλαξη του άρθρου 20(2). Ο Αντώνης Λοΐζου έγραψε στη στήλη του στη Cyprus Mail στις 2 Αυγούστου 2021 ότι στην Κύπρο την προμήθεια την πληρώνει ο πωλητής, εκτός αντίθετης συμφωνίας. Ετήσιος Φόρος Ακίνητης Ιδιοκτησίας δεν υπάρχει: η υποχρέωση επιβολής, είσπραξης και καταβολής του καταργήθηκε από την 1 Ιανουαρίου 2017, για το 2017 και κάθε επόμενο έτος, με τον Νόμο 86(Ι)/2016 της 25 Ιουλίου 2016.

Η αμοιβή του δικηγόρου: σαφής προσφορά από το γραφείο πριν δεσμευτείτε

Στις συχνές ερωτήσεις της σελίδας υπηρεσιών ακινήτων το γραφείο αναφέρει ότι δίνει σαφή προσφορά αμοιβής πριν δεσμευτείτε. Οι δικηγορικές αμοιβές δεν περιλαμβάνονται στις εκτιμήσεις του εργαλείου υπολογισμού του γραφείου. Κατά την ίδια σελίδα υπηρεσιών, η ομάδα μεταβιβάσεων του γραφείου έχει χειριστεί πάνω από 1.000 συναλλαγές ακινήτων σε όλη την Κύπρο. Το Τμήμα Ακινήτων του γραφείου το διευθύνει η Ελένη Φιλίππου, Ανώτερη Συνέταιρος με ειδίκευση στα ακίνητα και τις μεταβιβάσεις, το δίκαιο των συμβάσεων, τις διαθήκες, τον σχεδιασμό περιουσίας και τη διαχείριση κληρονομιών. Είναι μέλος του Παγκύπριου Δικηγορικού Συλλόγου από το 2001 και πιστοποιημένο μέλος STEP από το 2015.

Χωρίς τίτλο ιδιοκτησίας: σε υπόθεση του γραφείου, εγγραφή σε περίπου 14 μήνες

Δύο αγγλικά ζευγάρια περίμεναν πάνω από εννέα χρόνια τους τίτλους ιδιοκτησίας για βίλες στην Πάφο, μπλοκαρισμένους από διαφορές με τον επιχειρηματία ανάπτυξης γης, και το γραφείο υπέβαλε αίτηση για μπλοκαρισμένους τίτλους ιδιοκτησίας κατά τον Νόμο 139(Ι)/2015, όπως περιγράφει η σελίδα της υπόθεσης. Οι τίτλοι εγγράφηκαν σε περίπου 14 μήνες από την ανάθεση στο γραφείο, κατά την ίδια σελίδα, που φέρει ημερομηνία τελευταίας ενημέρωσης 17 Οκτωβρίου 2020. Το άρθρο 44ΙΗ, που προστέθηκε με τον Νόμο 139(Ι)/2015 της 4 Σεπτεμβρίου 2015, εφαρμόζει τις διατάξεις για τους εγκλωβισμένους αγοραστές σε κάθε περίπτωση που ακίνητο ή μέρος αυτού βαρύνεται με σύμβαση κατατεθειμένη στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2014. Το προοίμιο του Νόμου 110(Ι)/2025, της 4 Ιουλίου 2025, περιγράφει το πρόβλημα ως αγοραστές οι οποίοι, «παρότι έχουν εκπληρώσει πλήρως τις συμβατικές τους υποχρεώσεις έναντι του πωλητή, ο πωλητής αδυνατεί λόγω της ύπαρξης εμπράγματων βαρών να μεταβιβάσει το ακίνητο επ’ ονόματί τους». Το ίδιο προοίμιο καταγράφει ότι με την Πολιτική Έφεση αριθμός 285/2018, που εκδόθηκε στις 20 Ιουνίου 2024, τα άρθρα 44ΙΘ έως 44ΚΒ κρίθηκαν αντισυνταγματικά ως αντίθετα με τα Άρθρα 23 και 26 του Συντάγματος. Το άρθρο 44ΙΗ(β), όπως αντικαταστάθηκε με τον Νόμο 110(Ι)/2025, απαιτεί πλέον να «έχει εκδοθεί τίτλος ιδιοκτησίας του ακινήτου» που αποτελεί αντικείμενο της σύμβασης. Αιτήσεις που υποβλήθηκαν πριν από την έναρξη ισχύος του νόμου του 2025 εξετάζονται, κατά το άρθρο 44Κ(1Α)(α), αν είναι εφικτή η έκδοση τίτλου και ο τίτλος εκδοθεί εντός δύο χρόνων και οκτώ μηνών από την έναρξη ισχύος του.

Αγοραστής εκτός ΕΕ: άδεια του Υπουργικού Συμβουλίου, αίτηση στον Έπαρχο

Το άρθρο 3(1) του περί Κτήσεως Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Αλλοδαποί) Νόμου, Κεφ.109, ορίζει ότι «Απαγορεύεται η κτήση από αλλοδαπό ακίνητης ιδιοκτησίας διαφορετικά ή λόγω θανάτου χωρίς προηγούμενη άδεια του Υπουργικού Συμβουλίου». Αλλοδαπός, κατά το άρθρο 2 του Κεφ.109, δεν είναι ο πολίτης κράτους μέλους με ιθαγένεια της Ευρωπαϊκής Ένωσης ούτε ο πολίτης κράτους του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου. Η αίτηση γίνεται με το Έντυπο Comm.145, που υποβάλλεται από τον αιτητή στον Έπαρχο της επαρχίας όπου βρίσκεται το ακίνητο. Το έντυπο γράφει ότι όλες οι διευθετήσεις της αγοράς έως τη μεταβίβαση στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολόγιο αφορούν αποκλειστικά τον αιτητή και τον εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη. Έγκυρη σύμβαση δεν δίνει στον αλλοδαπό δικαίωμα κτήσης πριν από την άδεια του Υπουργικού Συμβουλίου, κατά το άρθρο 3(3), και «Κάθε εγγραφή ακίνητης ιδιοκτησίας κατά παράβαση του άρθρου αυτού είναι άκυρη», κατά το άρθρο 3(5). Όταν η κτήση υπερβαίνει την απολύτως αναγκαία έκταση για κατοικία ή επαγγελματική στέγη, και σε κάθε περίπτωση τις δύο σκάλες, η άδεια υπόκειται επίσης σε όρους Κανονισμών που εγκρίνει η Βουλή των Αντιπροσώπων, κατά το άρθρο 3(1Α). Η Cyprus Mail έγραψε στις 3 Σεπτεμβρίου 2026 ότι τέσσερα ξεχωριστά νομοσχέδια για τον περιορισμό των αγορών ακινήτων από ξένους έχουν συνταχθεί από τον ΔΗΣΥ, το ΑΚΕΛ και το ΔΗΚΟ, δηλαδή νομοσχέδια και όχι νόμος σε ισχύ.

Οι τιμές ανεβαίνουν: 8,5% ετησίως κατά την Κεντρική Τράπεζα, 7,9% κατά τη Στατιστική Υπηρεσία

Ο Δείκτης Τιμών Κατοικιών (RPPI) της Κεντρικής Τράπεζας της Κύπρου για σπίτια και διαμερίσματα, με βάση το πρώτο τρίμηνο 2010 = 100, ήταν 109,7 το δεύτερο τρίμηνο 2026, μετά από 107,1 το πρώτο τρίμηνο, κατά την έκθεση της 24 Σεπτεμβρίου 2026. Η τριμηνιαία αύξηση ήταν 2,4% και η ετήσια 8,5%, έναντι 7,5% το πρώτο τρίμηνο. Η Κεντρική Τράπεζα αποδίδει την άνοδο στη συνεχιζόμενη ισχυρή ζήτηση για κατοικία, κυρίως από ξένους αγοραστές και σε μικρότερο βαθμό από ντόπιους, και στο αυξανόμενο κόστος κατασκευής. Ο RPPI βασίζεται σε εκτιμήσεις αγοραίας αξίας και αντανακλά εν μέρει εξελίξεις προηγούμενων τριμήνων, κατά την ίδια την Κεντρική Τράπεζα.

Σύμφωνα με προκαταρκτική εκτίμηση της Στατιστικής Υπηρεσίας, ο δικός της Δείκτης Τιμών Κατοικιών, τριμηνιαίος με έτος βάσης 2025 = 100, υπολογίζεται στις 105,46 μονάδες για το δεύτερο τρίμηνο 2026, με αύξηση 2,4% έναντι του πρώτου τριμήνου 2026 και 7,9% έναντι του δεύτερου τριμήνου 2025, κατά το δελτίο της 30 Σεπτεμβρίου 2026. Ο υποδείκτης των νέων οικιστικών μονάδων είναι 105,73 μονάδες έναντι 103,25 το προηγούμενο τρίμηνο, και ο υποδείκτης των υφιστάμενων 105,10 μονάδες έναντι 102,51. Ο δείκτης της Στατιστικής Υπηρεσίας καταρτίζεται από διοικητικά δεδομένα που λαμβάνει κάθε τρίμηνο από το Κτηματολόγιο, ενώ ο RPPI στηρίζεται σε εκτιμήσεις, οπότε οι δύο δείκτες έχουν διαφορετική βάση και πηγή.

Το Κτηματολόγιο καταγράφει 14.969 πωλητήρια έγγραφα παγκύπρια τον Ιανουάριο έως Σεπτέμβριο 2026, έναντι 13.173 την ίδια περίοδο του 2025, αύξηση 14%, κατά το αρχείο της 5 Οκτωβρίου 2026. Για όλο το 2025 το αρχείο του Κτηματολογίου της 2 Ιανουαρίου 2026 καταγράφει 18.114 πωλητήρια έγγραφα, έναντι 15.797 το 2024, δηλαδή αύξηση (18.114 μείον 15.797) / 15.797 = 2.317 / 15.797 = 14,7%. Στην Πάφο οι τιμές ανέβηκαν σε ετήσια βάση 9,6% συνολικά, 18,5% στα διαμερίσματα και 3,1% στα σπίτια, με τους ξένους αγοραστές στο 66% των συμβάσεων πώλησης της επαρχίας το δεύτερο τρίμηνο 2026, κατά την Κεντρική Τράπεζα.

Όταν πουλήσετε: φόρος κεφαλαιουχικών κερδών 20%, με αφορολόγητο 30.000 ή 150.000 ευρώ

Κατά το άρθρο 4 του περί Φορολογίας Κεφαλαιουχικών Κερδών Νόμου 52/1980, επί παντός κέρδους από διάθεση ιδιοκτησίας «επιβάλλεται και καταβάλλεται φόρος κατά συντελεστήν είκοσι τοις εκατόν», με τις εξαιρέσεις του νόμου. Κατά το άρθρο 6, από το κέρδος εκπίπτουν η αξία της ιδιοκτησίας την 1 Ιανουαρίου 1980 μαζί με τη μετέπειτα αύξησή της λόγω πληθωρισμού, και κάθε δαπάνη που έγινε εξολοκλήρου και αποκλειστικά για κτήση κέρδους μετά την 1 Ιανουαρίου 1980 και δεν εκπίπτει κατά τους περί Φορολογίας του Εισοδήματος Νόμους, αναπροσαρμοσμένη λόγω πληθωρισμού. Ο πληθωρισμός υπολογίζεται «με βάση το δείκτη τιμών λιανικής πώλησης». Ο Νόμος 242(Ι)/2025, σε ισχύ από την 1 Ιανουαρίου 2026, αντικατέστησε το γενικό αφορολόγητο του άρθρου 5(1) με 30.000 ευρώ και το αφορολόγητο κύριας κατοικίας του άρθρου 5(2) με 150.000 ευρώ. Κατά την επιφύλαξη (v) του άρθρου 5(2), «κανένα πρόσωπο δε δικαιούται και τις δύο εξαιρέσεις», αλλά μόνο μία, «οποιαδήποτε είναι η μεγαλύτερη». Η κύρια κατοικία του άρθρου 5(2) είναι διαφορετικός όρος από τον κύριο και μόνιμο χώρο διαμονής του περί ΦΠΑ Νόμου.

Επίσημες πηγές

Περί Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος (Τέλη και Δικαιώματα) Νόμος, Κεφ.219, με το άρθρο 10(2) όπως το αντικατέστησε ο Νόμος 81(Ι)/2016 (Επίσημη Εφημερίδα, 25 Ιουλίου 2016), και η σελίδα τελών και το εργαλείο υπολογισμού του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας.

Περί Φόρου Προστιθέμενης Αξίας Νόμος 95(Ι)/2000, Νόμος 42(Ι)/2023 (16 Ιουνίου 2023), Νόμος 109(Ι)/2026 (24 Απριλίου 2026), Διάταγμα ΚΔΠ 103/2026 (σε ισχύ από 1 Σεπτεμβρίου 2026), Εγκύκλιος 11/2023 του Τμήματος Φορολογίας (28 Νοεμβρίου 2023) και συχνές ερωτήσεις του Τμήματος Φορολογίας για τον μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ.

Νόμος 239(Ι)/2025 (31 Δεκεμβρίου 2025), περί Χαρτοσήμων Νόμος 19/1963, ανακοίνωση του Τμήματος Φορολογίας της 7 Ιανουαρίου 2026 και εγκύκλιος του ΚΕΒΕ της 8 Ιανουαρίου 2026.

Περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος 81(Ι)/2011 και ανακοίνωση του Κτηματολογίου για τα διοικητικά πρόστιμα (13 Φεβρουαρίου 2026).

Νόμος 172(Ι)/2022 (18 Νοεμβρίου 2022), περί Κτηματομεσιτών Νόμος 71(Ι)/2010 και Νόμος 86(Ι)/2016 (25 Ιουλίου 2016).

Νόμος 139(Ι)/2015 (4 Σεπτεμβρίου 2015) και Νόμος 110(Ι)/2025 (4 Ιουλίου 2025).

Περί Κτήσεως Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Αλλοδαποί) Νόμος, Κεφ.109, και Έντυπο Comm.145.

Κεντρική Τράπεζα της Κύπρου, Δείκτης Τιμών Κατοικιών δεύτερου τριμήνου 2026 (24 Σεπτεμβρίου 2026).

Στατιστική Υπηρεσία, Δείκτης Τιμών Κατοικιών δεύτερου τριμήνου 2026, προκαταρκτική εκτίμηση (30 Σεπτεμβρίου 2026).

Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, καταχωρισμένα πωλητήρια έγγραφα (αρχεία της 2 Ιανουαρίου 2026 και της 5 Οκτωβρίου 2026).

Περί Φορολογίας Κεφαλαιουχικών Κερδών Νόμος 52/1980 και Νόμος 242(Ι)/2025 (σε ισχύ από 1 Ιανουαρίου 2026).

Η νομοθεσία και τα στοιχεία ελέγχθηκαν στις 23 Οκτωβρίου 2026.