Navigering af fælles ejendomskøb i Cypern for et ugift par

Et ugift engelsk par fandt en videresalgsejendom at købe i Cypern til brug som feriebolig. Processen begyndte gnidningsløst, da den due diligence, vi gennemførte, faldt klart ud, og parret gik videre med det, der så ud til at være en ligetil sag.

Vigtigheden af korrekt planlægning

Uvidende på det tidspunkt om de komplikationer, der ville opstå, besluttede partnerne, at den ene af de to skulle betale hele købsprisen, men at de ville have kontrakten i begge deres navne. De besluttede også, at der ikke var travlt med at overdrage skødet, og udskød det til senere. Da disse forhold kan give anledning til problemer i fremtiden, rådgav vi parterne om risiciene og frarådede det for dem begge, men de var glade for at fortsætte, som de havde besluttet. De så på det tidspunkt ikke værdien i at forberede sig på fremtidens risici eller foretage nogen form for arveplanlægning.

Selve købsprocessen forløb hurtigt, kontrakten blev underskrevet og indgivet til Tinglysningskontoret, hvilket gav parret ejerskabsrettigheder over lejligheden. De betalte købsprisen og fik nøglerne til lejligheden, og i nogen tid var alt normalt.

Komplikationer i arveret

Ikke længe efter indtraf imidlertid en uheldig begivenhed. Mr M’s partner, Dr R (som ikke havde betalt for sin ½ andel af lejligheden) gik bort. Det ville måske ikke have været problematisk, hvis hun (Dr R) ikke havde været gift uden at oplyse os om det undervejs. Dr R havde aldrig været skilt eller efterladt et testamente, og som sådan havde hendes mand Mr R et krav på ejendommen, som han ikke var villig til at give afkald på.

Mr M, derimod, som havde betalt for hele lejligheden, ønskede det fulde ejerskab af lejligheden og ikke kun halvdelen. Selv om vi havde advaret Mr M om, at Dr R’s andel efter arveretten ville gå til hendes arvinger, havde han ikke indset, hvor nært forestående det kunne være.

Retsprocessen og dens udfordringer

Der opstod en tvist, hvor den juridiske side af situationen ikke var klar, da den ville afhænge af domstolens skønsudøvelse. På den ene side kunne Mr M hævde, at Dr R besad sit ejerskab af ½ andelen af lejligheden under en stiltiende (resulterende) trust i Cypern, som fungerer på samme måde som i England. Dog skulle eksistensen af en stiltiende trust hævdes, bevises og afgøres af den cypriotiske domstol. Hvis dette ikke blev bragt for retten og bevist, ville Mr R, den efterlevende ægtefælle til Mr M’s ikke-betalende partner, efter arveretten være berettiget til ½ andelen af lejligheden.

I praksis var der betydelige udfordringer ved at gå til retten, da de involverede omkostninger, den tidsmæssige udstrækning og den stress muligvis ikke retfærdiggjorde tvistens værdi. Faktisk ville sagsomkostningerne for begge parter sandsynligvis have nærmet sig værdien af den omtvistede ½ andel af lejligheden, mens den cypriotiske domstols afgørelse kunne have taget 5-10 år at blive udstedt (i betragtning af sandsynligheden for en appel). Desuden var der, da domstolen havde skønsbeføjelse til at afgøre eksistensen af trusten over lejligheden, en risiko for, at dommen kunne falde ud til begge sider. Vi vurderede derfor, at det ikke var den bedste mulighed at gå til retten (selv om vores klient Mr M havde den stærkeste sag), og rådgav Mr M, den betalende partner, om at løse sagen gennem udenretlige forhandlinger.

At nå til en aftale

Vi arbejdede sammen med begge parter og deres respektive britiske advokater i forsøget på at nå frem til en mindelig løsning. Dette var ikke let i betragtning af de følelsesmæssige “forhindringer” i sagen og forbitrelsen mellem parterne.

Efter meget lange forhandlinger nåede parterne til enighed om at overdrage den anden ½ andel til Mr M, så han kunne blive den absolutte ejer af lejligheden. Den nemmeste måde at gøre dette på var at gennemføre en overdragelse af ½ andelen til Mr M fra Mr R. For at gøre dette skulle boadministrationen af afdøde Dr R dog afsluttes i både Cypern og Storbritannien, hvilket tog år at fuldføre. Da de endelig var afsluttet, blev overdragelsesaftalen underskrevet, hvilket bragte en vellykket afslutning på tvisten mellem Mr R og Mr M.

Afslutning af overdragelsen af skødet

Det var dog ikke enden på historien for Mr M, som havde endnu en forhindring at overvinde: overdragelsen af skødet, der var blevet udskudt. Der var gået flere år siden købet af lejligheden, og de oprindelige sælgere skulle findes for at underskrive de nødvendige dokumenter til overdragelsen af ejendommen. Deres advokater i Cypern havde ikke haft nogen kontakt med dem siden salget, som nu lå flere år tilbage, og vi vidste ikke engang, om de stadig var i live, da de nu ville være i deres 80’ere.

For at løse dette hyrede vi et firma i Storbritannien, der er specialiseret i at lokalisere personer, og fandt sælgerne i live og ved godt helbred, til Mr M’s lettelse. De var glade for at samarbejde med deres cypriotiske advokat om at forberede de nødvendige dokumenter og fuldmagter til at færdiggøre overdragelsen af skødet.

Efter en meget lang proces fik Mr M endelig skødet i sit navn og reddede den lejlighed, han havde købt med sine egne surt tjente penge. Han var nu fri til at bruge lejligheden, som han ville, til at leje den ud eller endda sælge den og slippe fortiden.