Совместная покупка недвижимости на Кипре

Неженатая английская пара нашла на Кипре объект вторичного рынка для покупки в качестве дома для отдыха. Процесс начался гладко, поскольку проведённая нами юридическая проверка не выявила проблем, и пара приступила к тому, что казалось простым делом.

Важность правильного планирования

Не подозревая на тот момент о сложностях, которые могли возникнуть, партнёры решили, что один из двоих оплатит всю покупную цену, но договор будет оформлен на имена их обоих. Они также решили, что нет необходимости спешить с передачей права собственности, и отложили её на потом. Поскольку такие вопросы могут привести к проблемам в будущем, мы предупредили стороны о рисках и высказали противоположное мнение по обоим пунктам, однако они с радостью решили действовать так, как задумали. В тот момент они не увидели ценности в подготовке к будущим рискам или в проведении планирования наследства.

Сам процесс покупки прошёл быстро: договор был подписан и зарегистрирован в Земельном кадастре, что дало паре права собственности на квартиру. Они оплатили покупную цену и получили ключи от квартиры, и в течение некоторого времени всё было в порядке.

Сложности наследственного права

Однако вскоре после этого произошло печальное событие. Партнёрша г-на М, д-р Р (которая не оплачивала свою ½ долю квартиры), скончалась. Само по себе это могло бы и не создать проблемы, если бы она (д-р Р) не состояла в браке, о чём не сообщила нам в ходе процесса. Д-р Р никогда не разводилась и не оставила завещания, и поэтому её муж, г-н Р, имел притязание на имущество, от которого он не желал отказываться.

Г-н М, со своей стороны, оплативший всю квартиру, хотел полного права собственности на квартиру, а не только половину доли. Хотя мы предупреждали г-на М, что доля д-ра Р по наследственному праву перейдёт к её наследникам, он не осознавал, насколько скоро это могло произойти.

Судебный процесс и его вызовы

Возник спор, правовая сторона которого не была ясной, поскольку она зависела бы от усмотрения суда. С одной стороны, г-н М мог утверждать, что д-р Р владела своей ½ долей квартиры на основании подразумеваемого (результирующего) траста на Кипре, который действует аналогично тому, как в Англии. Однако существование подразумеваемого траста должно было быть заявлено, доказано и признано кипрским судом. Если бы это не было передано в суд и доказано, то по наследственному праву г-н Р, переживший супруг не оплатившей покупку партнёрши г-на М, имел бы право на ½ долю квартиры.

На практике возникли значительные трудности с обращением в суд, поскольку связанные с этим расходы, сроки и стресс могли не оправдать стоимости спора. Более того, судебные издержки обеих сторон, вероятно, приблизились бы к стоимости спорной ½ доли квартиры, тогда как на вынесение решения кипрского суда могло уйти от 5 до 10 лет (учитывая вероятность апелляции). Кроме того, поскольку суд обладал усмотрением при вынесении решения о существовании траста на квартиру, существовал риск, что решение могло оказаться в пользу любой из сторон. По этой причине мы сочли, что обращение в суд не является наилучшим вариантом (даже если у нашего клиента, г-на М, была более сильная позиция), и посоветовали г-ну М, оплатившему покупку партнёру, урегулировать дело путём внесудебных переговоров.

Достижение соглашения

Мы работали с обеими сторонами и их соответствующими юристами в Великобритании, стараясь достичь мирного решения. Это было непросто, учитывая эмоциональные «препятствия» в деле и враждебность между сторонами.

После очень длительных переговоров стороны достигли соглашения о передаче другой ½ доли г-ну М, с тем чтобы он стал полным собственником квартиры. Проще всего это было сделать путём переуступки ½ доли г-ну М от г-на Р. Однако для этого требовалось завершение управления наследством покойной д-ра Р как на Кипре, так и в Великобритании, что заняло годы. Наконец, когда оно было завершено, договор переуступки был подписан, что привело к успешному завершению спора между г-ном Р и г-ном М.

Завершение передачи права собственности

Однако на этом история для г-на М не закончилась: ему предстояло преодолеть ещё одно препятствие, а именно передачу права собственности, которая была отложена. С момента покупки квартиры прошло несколько лет, и требовалось разыскать первоначальных продавцов, чтобы они подписали необходимые документы для передачи недвижимости. Их юристы на Кипре не имели с ними никаких контактов со времени продажи, которая состоялась уже несколько лет назад, и мы даже не знали, живы ли они, ведь им теперь было бы за 80.

Чтобы решить эту задачу, мы наняли в Великобритании фирму, специализирующуюся на розыске людей, и обнаружили, что продавцы живы и здоровы, к облегчению г-на М. Они с готовностью связались со своим кипрским юристом, чтобы подготовить необходимые документы и доверенности для завершения передачи права собственности.

После очень долгого процесса г-н М наконец получил право собственности на своё имя и сохранил квартиру, которую купил на собственные, заработанные тяжёлым трудом деньги. Теперь он мог свободно распоряжаться квартирой по своему усмотрению, сдавать её в аренду или даже продать и оставить прошлое позади.