Samen vastgoed kopen in Cyprus als ongehuwd stel

Een ongehuwd Engels stel vond een bestaand onroerend goed om te kopen in Cyprus, bedoeld als vakantiehuis. Het proces verliep aanvankelijk soepel, aangezien het due diligence-onderzoek dat wij uitvoerden niets aan het licht bracht, en het stel ging verder met wat een eenvoudige zaak leek te zijn.

Het Belang van Goede Planning

Zich op dat moment niet bewust van de complicaties die zouden ontstaan, besloten de partners dat een van beiden de volledige koopprijs zou betalen, maar dat het contract op beider naam zou komen te staan. Ze besloten ook dat er geen haast was met de overdracht van de eigendomsakte en stelden dit uit tot later. Omdat dergelijke zaken in de toekomst tot problemen kunnen leiden, wezen wij de partijen op de risico's en adviseerden wij hun beiden het tegendeel, maar zij gingen graag verder zoals zij hadden besloten. Zij zagen op dat moment niet de waarde in van het voorbereiden op toekomstige risico's of het uitvoeren van enige nalatenschapsplanning.

Het aankoopproces zelf verliep snel; het contract werd ondertekend en ingediend bij het Kadaster, waardoor het stel eigendomsrechten over het appartement verkreeg. Zij betaalden de koopprijs en kregen de sleutels van het appartement, en een tijdlang was alles normaal.

Complicaties van het Erfrecht

Niet lang daarna vond er echter een ongelukkige gebeurtenis plaats. De partner van Mr M, Dr R (die haar ½ aandeel in het appartement niet had betaald), overleed. Dat had geen probleem hoeven zijn, ware het niet dat zij (Dr R) getrouwd was zonder ons daarvan tijdens het proces op de hoogte te stellen. Dr R was nooit gescheiden en had geen testament nagelaten, en daardoor had haar echtgenoot Mr R een aanspraak op het onroerend goed die hij niet bereid was op te geven.

Mr M daarentegen, die het hele appartement had betaald, wilde de volledige eigendom van het appartement en niet slechts de helft. Hoewel wij Mr M hadden gewaarschuwd dat het aandeel van Dr R volgens het erfrecht naar haar erfgenamen zou gaan, had hij zich niet gerealiseerd hoe nabij dat kon zijn.

Het Gerechtsproces en de Uitdagingen

Er ontstond een geschil waarvan het juridische aspect niet duidelijk was, aangezien het zou afhangen van de uitoefening van de discretionaire bevoegdheid van de rechtbank. Enerzijds kon Mr M betogen dat Dr R haar eigendom van het ½ aandeel in het appartement hield onder een impliciete (resulting) trust in Cyprus, die op vergelijkbare wijze werkt als in Engeland. Het bestaan van een impliciete trust moest echter worden aangevoerd, bewezen en beslist door de Cypriotische rechtbank. Als dat niet voor de rechtbank werd gebracht en werd bewezen, dan had Mr R, de langstlevende echtgenoot van de niet-betalende partner van Mr M, volgens het erfrecht recht op het ½ aandeel in het appartement.

In de praktijk waren er aanzienlijke uitdagingen bij het starten van een gerechtelijke procedure, aangezien de kosten, de tijd en de stress die ermee gepaard gingen de waarde van het geschil wellicht niet rechtvaardigden. De juridische kosten voor beide partijen zouden namelijk waarschijnlijk in de buurt komen van de waarde van het ½ aandeel in het appartement waarover het geschil ging, terwijl de uitspraak van de Cypriotische rechtbank 5-10 jaar op zich kon laten wachten (gezien de kans op hoger beroep). Bovendien bestond het risico, aangezien de rechtbank de discretionaire bevoegdheid had om te oordelen over het bestaan van de trust op het appartement, dat het vonnis beide kanten op kon vallen. Daarom waren wij van mening dat een gang naar de rechter niet de beste optie was (zelfs al had onze cliënt Mr M de sterkste zaak) en adviseerden wij Mr M, de betalende partner, om de zaak op te lossen via buitengerechtelijke onderhandelingen.

Een Overeenkomst Bereiken

Wij werkten samen met beide partijen en hun respectievelijke advocaten in het Verenigd Koninkrijk om tot een minnelijke oplossing te komen. Dit was niet eenvoudig gezien de emotionele "hindernissen" in de zaak en de verbittering tussen de partijen.

Na zeer lange onderhandelingen bereikten de partijen een overeenkomst om het andere ½ aandeel over te dragen aan Mr M, zodat hij de volledige eigenaar van het appartement zou worden. De eenvoudigste manier om dit te doen was een overdracht van het ½ aandeel van Mr R aan Mr M. Om dit te kunnen doen, moest echter eerst de afwikkeling van de nalatenschap van de overleden Dr R in zowel Cyprus als het Verenigd Koninkrijk worden afgerond, wat jaren duurde. Toen deze uiteindelijk waren afgerond, werd de overdrachtsovereenkomst ondertekend, wat een succesvolle afsluiting bracht van het geschil tussen Mr R en Mr M.

Het Afronden van de Overdracht van de Eigendomsakte

Dat was echter niet het einde van het verhaal voor Mr M, die nog een hindernis moest overwinnen: de uitgestelde overdracht van de eigendomsakte. Sinds de aankoop van het appartement waren er meerdere jaren verstreken en de oorspronkelijke verkopers moesten worden opgespoord om de benodigde documenten voor de eigendomsoverdracht te ondertekenen. Hun advocaten in Cyprus hadden sinds de verkoop, die inmiddels meerdere jaren geleden was, geen contact meer met hen gehad, en wij wisten niet eens of zij nog in leven waren, aangezien zij inmiddels in de tachtig zouden zijn.

Om dit op te lossen schakelden wij een bureau in het Verenigd Koninkrijk in dat gespecialiseerd is in het opsporen van personen, en tot opluchting van Mr M bleken de verkopers in goede gezondheid te verkeren. Zij waren graag bereid om met hun Cypriotische advocaat te overleggen om de benodigde documenten en volmachten op te stellen om de overdracht van de eigendomsakte af te ronden.

Na een zeer lang proces verkreeg Mr M eindelijk de eigendomsakte op zijn naam en redde hij het appartement dat hij met zijn eigen zuurverdiende geld had gekocht. Hij was nu vrij om het appartement naar eigen inzicht te gebruiken, het te verhuren of zelfs te verkopen en het verleden achter zich te laten.