Κοινή αγορά ακινήτου Κύπρου για ζευγάρι

Ένα άγαμο αγγλικό ζευγάρι βρήκε ένα μεταπωλούμενο ακίνητο προς αγορά στην Κύπρο για να το χρησιμοποιήσει ως εξοχική κατοικία. Η διαδικασία ξεκίνησε ομαλά, καθώς ο έλεγχος δέουσας επιμέλειας που διενεργήσαμε βγήκε καθαρός, και το ζευγάρι προχώρησε με αυτό που φαινόταν να είναι μια απλή υπόθεση.

Η Σημασία της Σωστής Σχεδίασης

Αγνοώντας εκείνη τη στιγμή τις περιπλοκές που θα προέκυπταν, οι σύντροφοι αποφάσισαν ότι ο ένας από τους δύο θα πλήρωνε ολόκληρο το τίμημα αγοράς, αλλά το συμβόλαιο θα ήταν στο όνομα και των δύο. Αποφάσισαν επίσης ότι δεν υπήρχε βιασύνη να μεταβιβαστεί ο τίτλος ιδιοκτησίας και το ανέβαλαν για αργότερα. Καθώς τέτοια ζητήματα ενδέχεται να δημιουργήσουν προβλήματα στο μέλλον, ενημερώσαμε τα μέρη για τους κινδύνους και εκφράσαμε αντίθετη γνώμη προς αμφότερους, όμως ήταν ικανοποιημένοι να προχωρήσουν όπως είχαν αποφασίσει. Δεν αντιλήφθηκαν τότε την αξία της προετοιμασίας για τους μελλοντικούς κινδύνους ή της διενέργειας οποιουδήποτε σχεδιασμού περιουσίας.

Η ίδια η διαδικασία αγοράς προχώρησε γρήγορα, το συμβόλαιο υπογράφηκε και κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο, παρέχοντας στο ζευγάρι δικαιώματα ιδιοκτησίας επί του διαμερίσματος. Πλήρωσαν το τίμημα αγοράς και παρέλαβαν τα κλειδιά του διαμερίσματος και, για κάποιο διάστημα, όλα ήταν φυσιολογικά.

Συγκρούσεις Δικαίου Κληρονομιάς

Δεν πέρασε πολύς καιρός, όμως, όταν συνέβη ένα δυσάρεστο γεγονός. Η σύντροφος του κ. Μ, η Δρ Ρ (η οποία δεν είχε πληρώσει για το ½ μερίδιό της στο διαμέρισμα), απεβίωσε. Αυτό ίσως να μην ήταν προβληματικό, αν η Δρ Ρ δεν ήταν παντρεμένη, χωρίς να μας το γνωστοποιήσει κατά τη διαδικασία. Η Δρ Ρ δεν είχε ποτέ πάρει διαζύγιο ούτε είχε αφήσει διαθήκη, και ως εκ τούτου ο σύζυγός της, κ. Ρ, είχε αξίωση επί του ακινήτου την οποία δεν ήταν διατεθειμένος να παραιτηθεί.

Ο κ. Μ, από την άλλη πλευρά, ο οποίος είχε πληρώσει για ολόκληρο το διαμέρισμα, επιθυμούσε την πλήρη κυριότητα του διαμερίσματος και όχι μόνο το μισό μερίδιο. Παρότι είχαμε προειδοποιήσει τον κ. Μ ότι το μερίδιο της Δρ Ρ θα περνούσε, βάσει του δικαίου κληρονομιάς, στους κληρονόμους της, δεν είχε συνειδητοποιήσει πόσο επικείμενο θα μπορούσε να είναι αυτό.

Η Διαδικασία του Δικαστηρίου και οι Προκλήσεις της

Προέκυψε μια διαφορά για την οποία η νομική πτυχή της κατάστασης δεν ήταν σαφής, καθώς θα εξαρτιόταν από τη διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου. Αφενός, ο κ. Μ μπορούσε να ισχυριστεί ότι η Δρ Ρ κατείχε την κυριότητα του ½ μεριδίου του διαμερίσματος βάσει σιωπηρού (resulting) καταπιστεύματος στην Κύπρο, το οποίο λειτουργεί παρόμοια με αυτό της Αγγλίας. Ωστόσο, η ύπαρξη σιωπηρού καταπιστεύματος έπρεπε να προβληθεί, να αποδειχθεί και να κριθεί από το Κυπριακό Δικαστήριο. Εάν αυτό δεν οδηγούνταν στο Δικαστήριο και δεν αποδεικνυόταν, τότε, βάσει του δικαίου κληρονομιάς, ο κ. Ρ, ο επιζών σύζυγος της μη πληρώνουσας συντρόφου του κ. Μ, δικαιούνταν το ½ μερίδιο του διαμερίσματος.

Στην πράξη, υπήρχαν σημαντικές προκλήσεις στην προσφυγή στο Δικαστήριο, καθώς το κόστος, ο χρόνος και το άγχος που θα απαιτούνταν ενδέχεται να μην δικαιολογούσαν την αξία της διαφοράς. Πράγματι, τα νομικά έξοδα και για τα δύο μέρη θα πλησίαζαν πιθανότατα την αξία του επίμαχου ½ μεριδίου του διαμερίσματος, ενώ η απόφαση του Κυπριακού Δικαστηρίου θα μπορούσε να καθυστερήσει από 5 έως 10 χρόνια για να εκδοθεί (λαμβάνοντας υπόψη την πιθανότητα έφεσης). Επιπλέον, καθώς το Δικαστήριο είχε τη διακριτική ευχέρεια να αποφασίσει για την ύπαρξη του καταπιστεύματος επί του διαμερίσματος, υπήρχε ο κίνδυνος η απόφαση να έχει οποιαδήποτε έκβαση. Ως εκ τούτου, κρίναμε ότι η προσφυγή στο Δικαστήριο δεν ήταν η καλύτερη επιλογή (ακόμη κι αν ο πελάτης μας, κ. Μ, είχε την ισχυρότερη υπόθεση) και συμβουλέψαμε τον κ. Μ, τον πληρώνοντα σύντροφο, να επιλύσει την υπόθεση μέσω εξωδικαστικών διαπραγματεύσεων.

Επίτευξη Συμφωνίας

Συνεργαστήκαμε και με τα δύο μέρη και τους αντίστοιχους δικηγόρους τους στο Ηνωμένο Βασίλειο, προσπαθώντας να καταλήξουμε σε μια φιλική λύση. Αυτό δεν ήταν εύκολο, δεδομένων των συναισθηματικών «εμποδίων» στην υπόθεση και της έντασης μεταξύ των μερών.

Μετά από πολύ μακρές διαπραγματεύσεις, τα μέρη κατέληξαν σε συμφωνία για τη μεταβίβαση του άλλου ½ μεριδίου στον κ. Μ, ώστε αυτός να καταστεί απόλυτος ιδιοκτήτης του διαμερίσματος. Ο ευκολότερος τρόπος για να γίνει αυτό ήταν η εκχώρηση του ½ μεριδίου στον κ. Μ από τον κ. Ρ. Ωστόσο, για να γίνει αυτό, έπρεπε πρώτα να ολοκληρωθεί η διαχείριση της περιουσίας της αποβιώσασας Δρ Ρ τόσο στην Κύπρο όσο και στο Ηνωμένο Βασίλειο, κάτι που χρειάστηκε χρόνια για να ολοκληρωθεί. Τελικά, όταν αυτές οι διαδικασίες ολοκληρώθηκαν, υπογράφηκε η συμφωνία εκχώρησης, φέρνοντας μια επιτυχή κατάληξη στη διαφορά μεταξύ του κ. Ρ και του κ. Μ.

Ολοκλήρωση Μεταβίβασης Τίτλου Ιδιοκτησίας

Ωστόσο, αυτό δεν ήταν το τέλος της ιστορίας για τον κ. Μ, ο οποίος είχε ακόμη ένα εμπόδιο να ξεπεράσει: τη μεταβίβαση του τίτλου ιδιοκτησίας που είχε αναβληθεί. Είχαν περάσει αρκετά χρόνια από την αγορά του διαμερίσματος, και οι αρχικοί πωλητές έπρεπε να εντοπιστούν προκειμένου να υπογράψουν τα απαραίτητα έγγραφα για τη μεταβίβαση του ακινήτου. Οι δικηγόροι τους στην Κύπρο δεν είχαν καμία επαφή μαζί τους από την πώληση, η οποία είχε πλέον γίνει πριν από αρκετά χρόνια, και δεν γνωρίζαμε καν αν ήταν ακόμη εν ζωή, καθώς θα βρίσκονταν πλέον στα 80 τους.

Για να λύσουμε αυτό το πρόβλημα, προσλάβαμε μια εταιρεία στο Ηνωμένο Βασίλειο που ειδικεύεται στον εντοπισμό ανθρώπων και διαπιστώσαμε ότι οι πωλητές ήταν ζωντανοί και καλά στην υγεία τους, προς μεγάλη ανακούφιση του κ. Μ. Ήταν πρόθυμοι να επικοινωνήσουν με τον Κύπριο δικηγόρο τους για την προετοιμασία των απαραίτητων εγγράφων και πληρεξουσίων, ώστε να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση του τίτλου ιδιοκτησίας.

Μετά από μια πολύ μακρά διαδικασία, ο κ. Μ απέκτησε επιτέλους τον τίτλο ιδιοκτησίας στο όνομά του και διέσωσε το διαμέρισμα που είχε αγοράσει με τα δικά του σκληρά κερδισμένα χρήματα. Ήταν πλέον ελεύθερος να χρησιμοποιεί το διαμέρισμα όπως επιθυμούσε, να το ενοικιάζει ή ακόμη και να το πουλήσει, αφήνοντας πίσω το παρελθόν.