Navigieren eines gemeinsamen Immobilienkaufs in Zypern für ein unverheiratetes Paar

Ein unverheiratetes englisches Paar fand eine Wiederverkaufsimmobilie, die sie in Zypern als Ferienhaus kaufen wollten. Der Prozess begann reibungslos, da die durchgeführte Due Diligence positiv ausfiel, und das Paar fuhr mit dem fort, was sich als unkompliziert darstellte.

Die Bedeutung einer ordnungsgemäßen Planung

Zu diesem Zeitpunkt ahnten die Partner nicht, welche Komplikationen auftreten würden. Sie entschieden, dass einer von beiden den gesamten Kaufpreis zahlen würde, aber der Vertrag auf beide Namen lauten sollte. Sie entschieden auch, dass es keinen Eilbedarf gab, die Grundbuchübertragung vorzunehmen, und verschoben dies auf später. Da diese Angelegenheiten in der Zukunft Probleme verursachen können, haben wir die Parteien über die Risiken informiert und waren der gegenteiligen Meinung für beide, aber sie waren glücklich, so fortzufahren, wie sie entschieden hatten. Sie sahen im Moment keinen Wert darin, sich auf die Risiken der Zukunft vorzubereiten oder eine Nachlassplanung durchzuführen.

Der Kaufprozess selbst verlief schnell, der Vertrag wurde unterzeichnet und im Grundbuch eingereicht, wodurch das Paar Eigentumsrechte an der Wohnung erhielt. Sie zahlten den Kaufpreis und erhielten die Schlüssel zur Wohnung, und für einige Zeit war alles normal.

Komplikationen im Erbrecht

Nicht lange danach ereignete sich jedoch ein unglücklicher Vorfall. Die Partnerin von Herrn M, Dr. R (die ihren ½ Anteil an der Wohnung nicht bezahlt hatte), verstarb. Das wäre möglicherweise nicht problematisch gewesen, hätte sie (Dr. R) uns nicht im Prozess mitgeteilt, dass sie verheiratet war. Dr. R war nie geschieden und hatte kein Testament hinterlassen, und daher hatte ihr Ehemann Herr R einen Anspruch auf die Immobilie, auf den er nicht verzichten wollte.

Herr M, der hingegen die gesamte Wohnung bezahlt hatte, wollte das gesamte Eigentum an der Wohnung und nicht nur den halben Anteil. Während wir Herrn M gewarnt hatten, dass Dr. R's Anteil nach Erbrecht an ihre Erben gehen würde, hatte er nicht realisiert, wie unmittelbar das sein könnte.

Der Gerichtsprozess und seine Herausforderungen

Ein Streit entstand, bei dem der rechtliche Aspekt der Situation unklar war, da er vom Ermessen des Gerichts abhing. Einerseits konnte Herr M behaupten, dass Dr. R ihren Eigentum an dem ½ Anteil der Wohnung unter einem stillschweigenden (resultierenden) Vertrauen in Zypern hielt, das ähnlich wie in England funktioniert. Allerdings musste die Existenz eines stillschweigenden Vertrauens geltend gemacht, bewiesen und vom zypriotischen Gericht entschieden werden. Wenn das nicht vor Gericht gebracht und bewiesen wurde, dann war Herr R, der überlebende Ehepartner der nicht zahlenden Partnerin von Herrn M, nach Erbrecht berechtigt, den ½ Anteil an der Wohnung zu beanspruchen.

Praktisch gab es erhebliche Herausforderungen, um vor Gericht zu gehen, da die Kosten, der Zeitrahmen und der Stress möglicherweise den Wert des Streits nicht rechtfertigten. Tatsächlich hätten die Rechtskosten für beide Parteien wahrscheinlich den Wert des ½ Anteils an der strittigen Wohnung erreicht, während die Entscheidung des zypriotischen Gerichts 5-10 Jahre dauern könnte (unter Berücksichtigung der Wahrscheinlichkeit eines Berufungsverfahrens). Außerdem hatte das Gericht das Ermessen, über die Existenz des Vertrauens der Wohnung zu entscheiden, was das Risiko mit sich brachte, dass das Urteil in beide Richtungen ausgehen könnte. Daher betrachteten wir es als nicht die beste Option, vor Gericht zu gehen (auch wenn unser Mandant Herr M den stärkeren Fall hatte) und rieten Herrn M, dem zahlenden Partner, den Fall durch außergerichtliche Verhandlungen zu lösen.

Einen Vertrag abschließen

Wir arbeiteten mit beiden Parteien und ihren jeweiligen britischen Anwälten zusammen, um eine einvernehmliche Lösung zu finden. Dies war nicht einfach, angesichts der emotionalen „Hürden“ im Fall und der Feindseligkeit zwischen den Parteien.

Nach sehr langen Verhandlungen einigten sich die Parteien darauf, den anderen ½ Anteil an Herrn M zu übertragen, damit er der alleinige Eigentümer der Wohnung wird. Der einfachste Weg, dies zu tun, war, eine Abtretung des ½ Anteils von Herrn R an Herrn M durchzuführen. Um dies zu tun, musste jedoch die Nachlassverwaltung der verstorbenen Dr. R sowohl in Zypern als auch im Vereinigten Königreich abgeschlossen werden, was Jahre dauerte. Schließlich, als sie endlich abgeschlossen waren, wurde der Abtretungsvertrag unterzeichnet, was zu einem erfolgreichen Abschluss des Streits zwischen Herrn R und Herrn M führte.

Abschluss der Übertragung des Grundbuchs

Das war jedoch nicht das Ende der Geschichte für Herrn M, der eine weitere Hürde zu überwinden hatte; die Übertragung des Grundbuchs, die verschoben worden war. Mehrere Jahre waren seit dem Kauf der Wohnung vergangen, und die ursprünglichen Verkäufer mussten gefunden werden, um die erforderlichen Dokumente für die Immobilienübertragung zu unterzeichnen. Ihre Anwälte in Zypern hatten seit dem Verkauf, der nun mehrere Jahre zurücklag, keinen Kontakt mehr zu ihnen, und wir waren uns nicht einmal sicher, ob sie noch lebten, da sie nun in ihren 80ern sein würden.

Um dies zu lösen, beauftragten wir eine Firma im Vereinigten Königreich, die sich auf die Auffindung von Personen spezialisiert hat, und fanden heraus, dass die Verkäufer wohlauf und lebendig waren, sehr zur Erleichterung von Herrn M. Sie waren bereit, mit ihrem zypriotischen Anwalt zu kommunizieren, um die erforderlichen Dokumente und Vollmachten vorzubereiten, um die Übertragung des Grundbuchs abzuschließen.

Nach einem sehr langen Prozess erhielt Herr M schließlich das Grundbuch auf seinen Namen und rettete die Wohnung, die er mit seinem hart verdienten Geld gekauft hatte. Er war nun frei, die Wohnung nach Belieben zu nutzen, sie zu vermieten oder sogar zu verkaufen und die Vergangenheit hinter sich zu lassen.