Navigieren eines gemeinsamen Immobilienkaufs in Zypern für ein unverheiratetes Paar

Ein unverheiratetes englisches Paar fand eine Wiederverkaufsimmobilie in Zypern, um sie als Ferienhaus zu nutzen. Der Prozess begann reibungslos, da die von uns durchgeführte Due Diligence klar war, und das Paar ging davon aus, dass es sich um eine unkomplizierte Angelegenheit handelte.

Unwissend zu diesem Zeitpunkt über die Komplikationen, die auftreten würden, beschlossen die Partner, dass einer der beiden den gesamten Kaufpreis zahlen würde, aber der Vertrag auf beide Namen lauten sollte. Sie entschieden auch, dass es keine Eile gäbe, das Eigentumsrecht zu übertragen, und verschoben dies auf später. Da diese Angelegenheiten in der Zukunft Probleme verursachen könnten, haben wir die Parteien über die Risiken informiert und ihnen geraten, anders zu verfahren, aber sie waren zufrieden, so fortzufahren, wie sie es beschlossen hatten. Sie sahen zu diesem Zeitpunkt keinen Wert darin, sich auf zukünftige Risiken vorzubereiten oder eine Nachlassplanung durchzuführen.

Der Kaufprozess selbst verlief schnell, der Vertrag wurde unterzeichnet und im Grundbuchamt eingereicht, wodurch das Paar Eigentumsrechte an der Wohnung erhielt. Sie zahlten den Kaufpreis und nahmen die Schlüssel zur Wohnung entgegen, und für einige Zeit war alles normal.

Doch nicht lange danach ereignete sich ein unglückliches Ereignis. Herr M's Partnerin, Dr. R (die ihren ½ Anteil an der Wohnung nicht bezahlt hatte), verstarb. Das wäre möglicherweise kein Problem gewesen, hätte sie (Dr. R) nicht geheiratet, ohne uns im Prozess darüber zu informieren. Dr. R war nie geschieden worden und hatte kein Testament hinterlassen, und somit hatte ihr Ehemann, Herr R, einen Anspruch auf das Eigentum, den er nicht aufgeben wollte.

Herr M hingegen, der die gesamte Wohnung bezahlt hatte, wollte das gesamte Eigentum der Wohnung und nicht nur den halben Anteil. Obwohl wir Herrn M gewarnt hatten, dass Dr. R's Anteil nach dem Erbrecht an ihre Erben gehen würde, hatte er nicht realisiert, wie unmittelbar das hätte sein können.

Es entstand ein Streit, bei dem der rechtliche Aspekt der Situation nicht klar war, da er von der Ermessensausübung des Gerichts abhinge. Einerseits könnte Herr M behaupten, dass Dr. R ihren ½ Anteil an der Wohnung unter einem stillschweigenden (resultierenden) Trust in Zypern hielt, der ähnlich wie in England funktioniert. Allerdings musste die Existenz eines stillschweigenden Trusts behauptet, bewiesen und vom zypriotischen Gericht entschieden werden. Wenn dies nicht vor Gericht gebracht und als Fall bewiesen wurde, dann hätte nach dem Erbrecht Herr R, der überlebende Ehepartner des nicht zahlenden Partners von Herrn M, Anspruch auf den ½ Anteil der Wohnung.

Praktisch gesehen gab es erhebliche Herausforderungen, vor Gericht zu gehen, da die Kosten, der Zeitaufwand und der Stress möglicherweise den Wert des Streits nicht gerechtfertigt hätten. Tatsächlich hätten die Anwaltskosten für beide Parteien wahrscheinlich fast den Wert des ½ Anteils der Wohnung im Streit erreicht, während die Entscheidung des zypriotischen Gerichts 5-10 Jahre hätte dauern können (unter Berücksichtigung der Wahrscheinlichkeit einer Berufung). Außerdem bestand das Risiko, dass das Urteil in beide Richtungen ausfallen könnte, da das Gericht das Ermessen hatte, über die Existenz des Trusts der Wohnung zu entscheiden. Daher hielten wir es nicht für die beste Option, vor Gericht zu gehen (auch wenn unser Mandant Herr M den stärkeren Fall hatte) und rieten Herrn M, dem zahlenden Partner, den Fall durch außergerichtliche Verhandlungen zu lösen.

Wir arbeiteten mit beiden Parteien und ihren jeweiligen britischen Anwälten zusammen, um eine einvernehmliche Lösung zu finden. Dies war nicht einfach, angesichts der emotionalen „Hürden“ im Fall und der Feindseligkeit zwischen den Parteien.

Nach sehr langen Verhandlungen einigten sich die Parteien darauf, den anderen ½ Anteil an Herrn M zu übertragen, damit er der alleinige Eigentümer der Wohnung wird. Der einfachste Weg, dies zu tun, war die Durchführung einer Abtretung des ½ Anteils an Herrn M von Herrn R. Um dies jedoch zu tun, musste die Nachlassverwaltung der verstorbenen Dr. R sowohl in Zypern als auch im Vereinigten Königreich abgeschlossen werden, was Jahre dauerte. Schließlich, als diese endlich abgeschlossen waren, wurde der Abtretungsvertrag unterzeichnet, was zu einem erfolgreichen Abschluss des Streits zwischen Herrn R und Herrn M führte.

Das war jedoch nicht das Ende der Geschichte für Herrn M, der eine weitere Hürde überwinden musste; die Übertragung des Eigentumsrechts, das verschoben worden war. Seit dem Kauf der Wohnung waren mehrere Jahre vergangen, und die ursprünglichen Verkäufer mussten gefunden werden, um die notwendigen Dokumente für die Eigentumsübertragung zu unterzeichnen. Ihre Anwälte in Zypern hatten seit dem Verkauf, der mittlerweile mehrere Jahre zurücklag, keinen Kontakt mehr zu ihnen, und wir wussten nicht einmal, ob sie noch lebten, da sie jetzt in ihren 80ern wären.

Um dies zu lösen, beauftragten wir eine Firma im Vereinigten Königreich, die sich auf die Suche nach Personen spezialisiert hat, und fanden die Verkäufer lebendig und wohlauf, zur Erleichterung von Herrn M. Sie waren bereit, mit ihrem zypriotischen Anwalt zusammenzuarbeiten, um die notwendigen Dokumente und Vollmachten vorzubereiten, um die Übertragung des Eigentumsrechts abzuschließen.

Nach einem sehr langen Prozess erhielt Herr M schließlich das Eigentumsrecht auf seinen Namen und rettete die Wohnung, die er mit seinem hart verdienten Geld gekauft hatte. Er war nun frei, die Wohnung nach Belieben zu nutzen, sie zu vermieten oder sogar zu verkaufen und die Vergangenheit hinter sich zu lassen.