Naviguer dans l'achat d'une propriété conjointe à Chypre pour un couple non marié

Un couple anglais non marié a trouvé une propriété à revendre à acheter à Chypre pour l'utiliser comme maison de vacances. Le processus a commencé sans accroc, car la diligence raisonnable que nous avons effectuée était claire, et le couple a poursuivi ce qui semblait être une affaire simple.

L'importance d'une planification adéquate

Inconscients à l'époque des complications qui allaient surgir, les partenaires ont décidé que l'un des deux paierait le prix d'achat total, mais que le contrat serait à leurs deux noms. Ils ont également décidé qu'il n'y avait pas d'urgence à transférer l'acte de propriété et l'ont reporté à plus tard. Comme ces questions peuvent donner lieu à des problèmes à l'avenir, nous avons averti les parties des risques et exprimé un avis contraire pour les deux, mais elles étaient heureuses de poursuivre comme elles l'avaient décidé. Elles ne voyaient pas à ce moment-là l'intérêt de se préparer aux risques futurs ou de réaliser une planification successorale.

Le processus d'achat lui-même s'est déroulé rapidement, le contrat a été signé et déposé au registre foncier, donnant au couple des droits de propriété sur l'appartement. Ils ont payé le prix d'achat et ont pris les clés de l'appartement, et pendant un certain temps, tout était normal.

Complications du droit des successions

Cependant, peu de temps après, un événement malheureux s'est produit. La partenaire de M. M, Dr R (qui n'avait pas payé sa part de ½ de l'appartement) est décédée. Cela n'aurait pas été problématique, si elle (Dr R) n'avait pas été mariée sans nous en informer dans le processus. Dr R n'avait jamais été divorcée ni laissé de testament, et en tant que telle, son mari M. R avait une revendication sur la propriété qu'il n'était pas disposé à abandonner.

M. M, en revanche, qui avait payé pour l'ensemble de l'appartement, voulait la pleine propriété de l'appartement et non seulement la moitié. Bien que nous ayons averti M. M que la part de Dr R irait sous le droit des successions à ses héritiers, il n'avait pas réalisé à quel point cela pouvait être imminent.

Le processus judiciaire et ses défis

Un litige est survenu pour lequel l'aspect légal de la situation n'était pas clair car il dépendrait de l'exercice du pouvoir discrétionnaire du tribunal. D'une part, M. M pouvait prétendre que Dr R détenait sa propriété de la ½ part de l'appartement sous un trust implicite (résultant) à Chypre qui fonctionne de manière similaire à l'Angleterre. Cependant, l'existence d'un trust implicite devait être revendiquée, prouvée et décidée par le tribunal de Chypre. Si cela n'était pas porté devant le tribunal et prouvé, alors selon le droit des successions, M. R, le conjoint survivant de la partenaire non payante de M. M, avait droit à la ½ part de l'appartement.

En pratique, il y avait des défis significatifs à aller devant le tribunal, car les coûts, le timing et le stress impliqués n'auraient peut-être pas justifié la valeur du litige. En fait, les frais juridiques pour les deux parties auraient probablement été proches de la valeur de la ½ part de l'appartement en litige, tandis que la décision du tribunal de Chypre aurait pu prendre 5 à 10 ans à être rendue (en tenant compte de la probabilité d'un appel). De plus, comme le tribunal avait le pouvoir discrétionnaire de statuer sur l'existence du trust de l'appartement, il y avait un risque que le jugement puisse aller dans un sens ou dans l'autre. En tant que tel, nous avons considéré que se rendre au tribunal n'était pas la meilleure option (même si notre client M. M avait le cas le plus solide) et avons conseillé à M. M, le partenaire payant, de résoudre l'affaire par des négociations hors tribunal.

Parvenir à un accord

Nous avons travaillé avec les deux parties et leurs avocats respectifs au Royaume-Uni pour essayer d'atteindre une solution amiable. Ce n'était pas facile compte tenu des "obstacles" émotionnels dans l'affaire et de l'animosité entre les parties.

Après de très longues négociations, les parties ont conclu un accord pour transférer l'autre ½ part à M. M et pour qu'il devienne le propriétaire absolu de l'appartement. La manière la plus simple de le faire était de procéder à une cession de la ½ part à M. M de la part de M. R. Cependant, pour ce faire, il fallait conclure l'administration de la succession de la défunte Dr R à la fois à Chypre et au Royaume-Uni, ce qui a pris des années à terminer. Enfin, lorsqu'elles ont été enfin conclues, l'accord de cession a été signé, mettant fin avec succès au litige entre M. R et M. M.

Finaliser le transfert de l'acte de propriété

Cependant, ce n'était pas la fin de l'histoire pour M. M, qui avait un autre obstacle à surmonter ; le transfert de l'acte de propriété qui avait été reporté. Plusieurs années s'étaient écoulées depuis l'achat de l'appartement, et les vendeurs d'origine devaient être localisés pour signer les documents nécessaires au transfert de propriété. Leurs avocats à Chypre n'avaient eu aucun contact avec eux depuis la vente qui avait maintenant plusieurs années, et nous ne savions même pas s'ils étaient encore en vie car ils devaient maintenant être dans la 80aine.

Pour résoudre cela, nous avons engagé une entreprise au Royaume-Uni spécialisée dans la localisation de personnes et avons découvert que les vendeurs étaient vivants et en bonne santé, au soulagement de M. M. Ils étaient heureux de collaborer avec leur avocat chypriote pour préparer les documents nécessaires et les procurations pour finaliser le transfert de l'acte de propriété.

Après un processus très long, M. M a enfin obtenu l'acte de propriété à son nom et a sauvé l'appartement qu'il avait acheté avec son propre argent durement gagné. Il était maintenant libre d'utiliser l'appartement comme il le souhaitait, de le louer ou même de le vendre et de tourner la page sur le passé.