Naviguer dans l'achat d'une propriété conjointe à Chypre pour un couple non marié

Un couple anglais non marié a trouvé une propriété à la revente à acheter à Chypre pour l'utiliser comme maison de vacances lorsque le. Le processus a commencé sans accroc car la diligence raisonnable que nous avons menée était claire, et le couple a poursuivi ce qui semblait être une affaire simple.

Ignorant à l'époque les complications qui surgiraient, les partenaires ont décidé que l'un des deux paierait la totalité du prix d'achat, mais qu'ils mettraient le contrat à leurs deux noms. Ils ont également décidé qu'il n'y avait pas d'urgence à transférer le titre de propriété et l'ont reporté à plus tard. Comme ces questions peuvent poser des problèmes à l'avenir, nous avons informé les parties des risques et conseillé le contraire pour les deux, mais ils étaient heureux de procéder comme ils l'avaient décidé. Ils ne voyaient pas à ce moment-là l'intérêt de se préparer aux risques futurs ou de mener une planification successorale.

Le processus d'achat lui-même s'est déroulé rapidement, le contrat a été signé et déposé au registre foncier, donnant au couple des droits de propriété sur l'appartement. Ils ont payé le prix d'achat et pris les clés de l'appartement, et pendant un certain temps tout était normal.

Peu de temps après, cependant, un événement malheureux s'est produit. Le partenaire de M. M, Dr R (qui n'avait pas payé sa part de ½ de l'appartement) est décédée. Cela n'aurait peut-être pas été problématique si elle (Dr R) n'avait pas été mariée sans nous en informer dans le processus. Dr R n'avait jamais divorcé ni laissé de testament, et en tant que tel, son mari M. R avait une revendication sur la propriété qu'il n'était pas disposé à abandonner.

M. M, en revanche, qui avait payé la totalité de l'appartement, voulait la pleine propriété de l'appartement et non seulement la moitié. Bien que nous ayons averti M. M que la part de Dr R irait en vertu du droit successoral à ses héritiers, il n'avait pas réalisé à quel point cela pouvait être imminent.

Un différend a surgi pour lequel l'aspect juridique de la situation n'était pas clair car il dépendrait de l'exercice de la discrétion du tribunal. D'une part, M. M pouvait prétendre que Dr R détenait sa propriété de la part de ½ de l'appartement sous un trust implicite (résultant) à Chypre qui fonctionne de manière similaire à celui en Angleterre. Cependant, l'existence d'un trust implicite devait être revendiquée, prouvée et décidée par le tribunal chypriote. Si cela n'était pas porté devant le tribunal et prouvé, alors en vertu du droit successoral, M. R, le conjoint survivant du partenaire non payant de M. M, avait droit à la part de ½ de l'appartement.

Pratiquement, il y avait des défis importants à aller devant le tribunal, car les coûts, le temps et le stress impliqués ne justifiaient peut-être pas la valeur du différend. En fait, les frais juridiques pour les deux parties auraient probablement approché la valeur de la part de ½ de l'appartement en litige, tandis que la décision du tribunal chypriote aurait pu prendre 5 à 10 ans pour être rendue (en tenant compte de la probabilité d'un appel). De plus, comme le tribunal avait la discrétion de statuer sur l'existence du trust de l'appartement, il y avait un risque que le jugement puisse aller dans un sens ou dans l'autre. En tant que tel, nous avons estimé que se rendre au tribunal n'était pas la meilleure option (même si notre client M. M avait le cas le plus fort) et avons conseillé à M. M, le partenaire payant, de résoudre le cas par des négociations hors tribunal.

Nous avons travaillé avec les deux parties et leurs avocats respectifs au Royaume-Uni pour essayer de parvenir à une solution à l'amiable. Cela n'a pas été facile compte tenu des « obstacles » émotionnels dans l'affaire et de l'acrimonie entre les parties.

Après de très longues négociations, les parties ont conclu un accord pour transférer l'autre part de ½ à M. M et pour qu'il devienne le propriétaire absolu de l'appartement. Le moyen le plus simple de le faire était de procéder à une cession de la part de ½ à M. M de M. R. Cependant, pour ce faire, il devait y avoir une conclusion de l'administration de la succession de la défunte Dr R à la fois à Chypre et au Royaume-Uni, ce qui a pris des années à terminer. Enfin, lorsqu'elles ont été finalement conclues, l'accord de cession a été signé, apportant une conclusion réussie au différend entre M. R et M. M.

Cependant, ce n'était pas la fin de l'histoire pour M. M, qui avait un autre obstacle à surmonter ; le transfert du titre de propriété qui a été reporté. Plusieurs années s'étaient écoulées depuis l'achat de l'appartement, et les vendeurs d'origine devaient être localisés pour signer les documents nécessaires au transfert de propriété. Leurs avocats à Chypre n'avaient eu aucun contact avec eux depuis la vente qui remontait maintenant à plusieurs années, et nous ne savions même pas s'ils étaient encore en vie car ils seraient maintenant dans leurs 80 ans.

Pour résoudre cela, nous avons engagé une entreprise au Royaume-Uni spécialisée dans la localisation de personnes et avons trouvé les vendeurs vivants et en bonne santé, au grand soulagement de M. M. Ils étaient heureux de collaborer avec leur avocat chypriote pour préparer les documents nécessaires et les procurations pour finaliser le transfert du titre de propriété.

Après un très long processus, M. M a finalement obtenu le titre de propriété à son nom et a sauvé l'appartement qu'il avait acheté avec son propre argent durement gagné. Il était maintenant libre d'utiliser l'appartement comme il le souhaitait, de le louer ou même de le vendre et de laisser le passé derrière lui.