Zakup wspólnej nieruchomości na Cyprze bez ślubu

Niezamężna angielska para znalazła na Cyprze nieruchomość z rynku wtórnego, którą chciała kupić jako dom wakacyjny. Proces zaczął się bez zakłóceń, ponieważ przeprowadzone przez nas badanie due diligence wypadło pomyślnie, a para przystąpiła do czegoś, co wyglądało na prostą sprawę.

Znaczenie właściwego planowania

Nieświadomi wówczas komplikacji, jakie miały się pojawić, partnerzy zdecydowali, że jedno z nich zapłaci całą cenę zakupu, ale umowa będzie zawarta na oba ich nazwiska. Postanowili również, że nie ma pośpiechu z przeniesieniem aktu własności, i odłożyli to na później. Ponieważ takie kwestie mogą w przyszłości rodzić problemy, poinformowaliśmy strony o ryzyku i doradzaliśmy obojgu przeciwnie, ale byli zadowoleni, mogąc postąpić tak, jak zdecydowali. W tamtym momencie nie dostrzegali wartości przygotowania się na ryzyka przyszłości ani przeprowadzenia jakiegokolwiek planowania majątkowego.

Sam proces zakupu przebiegł szybko, umowa została podpisana i złożona w Urzędzie Katastralnym, co dało parze prawa własności do mieszkania. Zapłacili cenę zakupu i odebrali klucze do mieszkania, i przez pewien czas wszystko było w porządku.

Skomplikowania prawa spadkowego

Niedługo potem doszło jednak do nieszczęśliwego zdarzenia. Partnerka pana M, dr R (która nie zapłaciła za swój udział ½ w mieszkaniu), zmarła. Nie musiałoby to być problematyczne, gdyby dr R nie pozostawała w związku małżeńskim, nie informując nas o tym w trakcie procesu. Dr R nigdy nie była rozwiedziona ani nie pozostawiła testamentu, a zatem jej mąż, pan R, miał roszczenie do nieruchomości, którego nie chciał się zrzec.

Z kolei pan M, który zapłacił za całe mieszkanie, chciał pełnej własności mieszkania, a nie tylko połowy udziału. Choć ostrzegliśmy pana M, że udział dr R zgodnie z prawem spadkowym przejdzie na jej spadkobierców, nie zdawał on sobie sprawy, jak bliskie może to być.

Proces sądowy i jego wyzwania

Powstał spór, w którym prawny aspekt sytuacji nie był jasny, ponieważ zależałby od uznaniowej decyzji sądu. Z jednej strony pan M mógł twierdzić, że dr R posiadała swój udział ½ w mieszkaniu w ramach dorozumianego (wynikowego) trustu na Cyprze, który działa podobnie jak w Anglii. Istnienie dorozumianego trustu musiało jednak zostać podniesione, udowodnione i rozstrzygnięte przez sąd cypryjski. Gdyby tej kwestii nie skierowano do sądu i nie udowodniono, to zgodnie z prawem spadkowym pan R, pozostały przy życiu małżonek niepłacącej partnerki pana M, byłby uprawniony do udziału ½ w mieszkaniu.

W praktyce istniały znaczne wyzwania związane z wstąpieniem na drogę sądową, ponieważ koszty, czas i stres z tym związane mogły nie uzasadniać wartości sporu. W istocie koszty prawne obu stron prawdopodobnie zbliżyłyby się do wartości spornego udziału ½ w mieszkaniu, podczas gdy wydanie orzeczenia przez sąd cypryjski mogłoby zająć od 5 do 10 lat (biorąc pod uwagę prawdopodobieństwo apelacji). Poza tym, skoro sąd miał uznaniową swobodę orzekania o istnieniu trustu dotyczącego mieszkania, istniało ryzyko, że wyrok mógłby zapaść na korzyść którejkolwiek ze stron. W związku z tym uznaliśmy, że droga sądowa nie jest najlepszym rozwiązaniem (nawet jeśli nasz klient, pan M, miał mocniejszą sprawę) i doradziliśmy panu M, płacącemu partnerowi, aby rozwiązał sprawę w drodze negocjacji pozasądowych.

Osiągnięcie porozumienia

Współpracowaliśmy z obiema stronami i ich odpowiednimi prawnikami w Wielkiej Brytanii, próbując osiągnąć polubowne rozwiązanie. Nie było to łatwe, biorąc pod uwagę emocjonalne „przeszkody” w sprawie oraz wrogość między stronami.

Po bardzo długich negocjacjach strony osiągnęły porozumienie, aby przenieść drugi udział ½ na pana M i by stał się on wyłącznym właścicielem mieszkania. Najprostszym sposobem, aby to zrobić, było dokonanie cesji udziału ½ na pana M od pana R. Aby jednak tego dokonać, musiało nastąpić zakończenie postępowania spadkowego po zmarłej dr R zarówno na Cyprze, jak i w Wielkiej Brytanii, co trwało lata. Wreszcie, gdy zostały one ostatecznie zakończone, podpisano umowę cesji, co przyniosło pomyślne zakończenie sporu między panem R a panem M.

Finalizacja przeniesienia aktu własności

Nie był to jednak koniec historii dla pana M, który musiał pokonać kolejną przeszkodę: odłożone przeniesienie aktu własności. Od zakupu mieszkania upłynęło kilka lat, a pierwotnych sprzedających trzeba było odnaleźć, aby podpisali dokumenty niezbędne do przeniesienia nieruchomości. Ich prawnicy na Cyprze nie mieli z nimi żadnego kontaktu od czasu sprzedaży, która miała już wtedy miejsce kilka lat wcześniej, i nie wiedzieliśmy nawet, czy jeszcze żyją, ponieważ mieliby teraz po osiemdziesiąt lat.

Aby to rozwiązać, wynajęliśmy w Wielkiej Brytanii firmę specjalizującą się w odnajdywaniu osób i ustaliliśmy, że sprzedający żyją i mają się dobrze, ku uldze pana M. Chętnie skontaktowali się ze swoim cypryjskim prawnikiem, aby przygotować niezbędne dokumenty i pełnomocnictwa do sfinalizowania przeniesienia aktu własności.

Po bardzo długim procesie pan M w końcu uzyskał akt własności na swoje nazwisko i uratował mieszkanie, które kupił za własne, ciężko zarobione pieniądze. Był teraz wolny, by korzystać z mieszkania według własnego uznania, wynająć je, a nawet sprzedać i zostawić przeszłość za sobą.