Nawigacja po zakupie wspólnej nieruchomości na Cyprze przez niezamężną parę

Niezamężna angielska para znalazła nieruchomość z rynku wtórnego do zakupu na Cyprze, aby używać jej jako dom wakacyjny. Proces rozpoczął się płynnie, ponieważ przeprowadzone przez nas due diligence było bez zarzutu, a para kontynuowała to, co wydawało się prostą sprawą.

Niezdając sobie sprawy z komplikacji, które miały się pojawić, partnerzy zdecydowali, że jedna z osób zapłaci za całą cenę zakupu, ale umowa będzie na oboje. Zdecydowali również, że nie ma pośpiechu w przeniesieniu aktu własności i odłożyli to na później. Ponieważ te kwestie mogą w przyszłości prowadzić do problemów, poinformowaliśmy strony o ryzyku i doradziliśmy przeciwnie, ale byli zadowoleni, aby kontynuować zgodnie z podjętą decyzją. W tamtym momencie nie widzieli wartości w przygotowaniu się na przyszłe ryzyko ani w prowadzeniu planowania majątkowego.

Sam proces zakupu przebiegł szybko, umowa została podpisana i złożona w Rejestrze Gruntów, dając parze prawa własności do mieszkania. Zapłacili cenę zakupu i odebrali klucze do mieszkania, a przez jakiś czas wszystko było normalne.

Niedługo potem jednak wydarzyło się nieszczęśliwe zdarzenie. Partnerka pana M, dr R (która nie zapłaciła za swoją ½ udziału w mieszkaniu) zmarła. To nie byłoby problematyczne, gdyby nie była zamężna bez poinformowania nas w trakcie procesu. Dr R nigdy się nie rozwiodła ani nie sporządziła testamentu, a zatem jej mąż, pan R, miał roszczenie do nieruchomości, z którego nie chciał zrezygnować.

Pan M z kolei, który zapłacił za całe mieszkanie, chciał mieć pełną własność mieszkania, a nie tylko połowę udziału. Chociaż ostrzegaliśmy pana M, że udział dr R przejdzie zgodnie z prawem spadkowym na jej spadkobierców, nie zdawał sobie sprawy, jak bliskie to mogło być.

Powstał spór, w którym aspekt prawny sytuacji nie był jasny, ponieważ zależałby od uznania Sądu. Z jednej strony, pan M mógł twierdzić, że dr R posiadała swoją własność ½ udziału w mieszkaniu na podstawie domniemanej (wynikowej) powiernictwa na Cyprze, które działa podobnie jak w Anglii. Jednak istnienie domniemanego powiernictwa musiało być zgłoszone, udowodnione i rozstrzygnięte przez Sąd Cypryjski. Jeśli to nie zostało przedstawione w sądzie i udowodnione, to zgodnie z prawem spadkowym, pan R, pozostający przy życiu małżonek niepłacącego partnera pana M, miał prawo do ½ udziału w mieszkaniu.

Praktycznie rzecz biorąc, istniały znaczące wyzwania związane z postępowaniem sądowym, ponieważ koszty, czas i stres związane z tym mogą nie uzasadniać wartości sporu. W rzeczywistości koszty prawne dla obu stron prawdopodobnie zbliżyłyby się do wartości ½ udziału w spornej nieruchomości, podczas gdy decyzja Sądu Cypryjskiego mogłaby zająć 5-10 lat (biorąc pod uwagę możliwość odwołania). Poza tym, ponieważ Sąd miał swobodę w orzekaniu o istnieniu powiernictwa mieszkania, istniało ryzyko, że wyrok mógłby pójść w dowolną stronę. W związku z tym uznaliśmy, że pójście do sądu nie było najlepszą opcją (nawet jeśli nasz klient, pan M, miał silniejszy przypadek) i doradziliśmy panu M, płacącemu partnerowi, aby rozwiązał sprawę poprzez negocjacje pozasądowe.

Współpracowaliśmy z obiema stronami i ich odpowiednimi prawnikami z Wielkiej Brytanii, próbując osiągnąć polubowne rozwiązanie. Nie było to łatwe, biorąc pod uwagę emocjonalne „przeszkody” w sprawie i niechęć między stronami.

Po bardzo długich negocjacjach strony osiągnęły porozumienie w sprawie przeniesienia drugiej ½ udziału na pana M, aby stał się on absolutnym właścicielem mieszkania. Najprostszym sposobem na to było przeprowadzenie cesji ½ udziału na pana M od pana R. Jednak aby to zrobić, musiało dojść do zakończenia zarządzania majątkiem zmarłej dr R zarówno na Cyprze, jak i w Wielkiej Brytanii, co zajęło lata. W końcu, gdy zostały one zakończone, umowa cesji została podpisana, co doprowadziło do pomyślnego zakończenia sporu między panem R a panem M.

Jednak to nie był koniec historii dla pana M, który miał do pokonania jeszcze jedną przeszkodę; przeniesienie aktu własności, które zostało odłożone. Minęło kilka lat od zakupu mieszkania, a pierwotni sprzedawcy musieli zostać odnalezieni, aby podpisać niezbędne dokumenty do przeniesienia własności nieruchomości. Ich prawnicy na Cyprze nie mieli z nimi żadnego kontaktu od czasu sprzedaży, która miała miejsce kilka lat temu, i nie wiedzieliśmy nawet, czy jeszcze żyją, ponieważ mieliby teraz około 80 lat.

Aby to rozwiązać, zatrudniliśmy firmę w Wielkiej Brytanii specjalizującą się w lokalizowaniu ludzi i odkryliśmy, że sprzedawcy są żywi i zdrowi, ku uldze pana M. Byli zadowoleni, aby współpracować ze swoim cypryjskim prawnikiem w celu przygotowania niezbędnych dokumentów i pełnomocnictw do sfinalizowania przeniesienia aktu własności.

Po bardzo długim procesie pan M w końcu uzyskał akt własności na swoje nazwisko i uratował mieszkanie, które kupił za swoje ciężko zarobione pieniądze. Teraz mógł swobodnie korzystać z mieszkania, wynajmować je lub nawet sprzedać i zapomnieć o przeszłości.