Gemensamt fastighetsköp i Cypern för ett ogift par

Ett ogift engelskt par hittade en andrahandsfastighet att köpa i Cypern för att använda som fritidsbostad. Processen började smidigt eftersom den due diligence vi genomförde blev ren, och paret gick vidare med vad som föreföll vara en okomplicerad fråga.

Vikten av korrekt planering

Ovetande vid den tidpunkten om de komplikationer som skulle uppstå beslutade partnerna att en av de två skulle betala hela köpesumman, men att de skulle ha kontraktet i båda sina namn. De beslutade också att det inte var någon brådska att överföra lagfarten och sköt upp den till senare. Eftersom dessa frågor kan ge upphov till problem i framtiden informerade vi parterna om riskerna och avrådde från detta för båda, men de var nöjda med att gå vidare som de hade beslutat. De såg för tillfället inte värdet i att förbereda sig för framtidens risker eller att genomföra någon arvplanering.

Själva köpprocessen fortskred snabbt, kontraktet undertecknades och deponerades hos fastighetsregistret, vilket gav paret äganderätt över lägenheten. De betalade köpesumman och tog nycklarna till lägenheten, och under en tid var allt normalt.

Komplikationer inom arvsrätt

Inte långt efter det inträffade dock en olycklig händelse. Herr M:s partner, doktor R (som inte hade betalat för sin ½ andel av lägenheten) gick bort. Det hade kanske inte varit problematiskt, om hon (doktor R) inte hade varit gift utan att låta oss veta det under processen. Doktor R hade aldrig skilt sig eller lämnat ett testamente, och som sådan hade hennes make herr R ett anspråk på egendomen som han var ovillig att avstå från.

Herr M, å andra sidan, som hade betalat för hela lägenheten, ville ha hela ägandet av lägenheten och inte bara en halv andel. Även om vi hade varnat herr M om att doktor R:s andel enligt arvsrätten skulle gå till hennes arvingar, hade han inte insett hur nära förestående det kunde ha varit.

Rättsprocessen och dess utmaningar

En tvist uppstod för vilken den rättsliga aspekten av situationen inte var tydlig eftersom den skulle bero på domstolens utövande av skönsmässig bedömning. Å ena sidan kunde herr M hävda att doktor R innehade sitt ägande av ½ andelen av lägenheten under en underförstådd (resulterande) trust i Cypern som fungerar på liknande sätt som i England. Förekomsten av en underförstådd trust måste dock hävdas, bevisas och avgöras av den cypriotiska domstolen. Om det inte togs till domstol och bevisades vara fallet, hade herr R, den efterlevande maken till herr M:s icke-betalande partner, enligt arvsrätten rätt till ½ andelen av lägenheten.

Praktiskt sett fanns det betydande utmaningar med att gå till domstol, eftersom de kostnader, den tid och den stress som var förknippade med det kanske inte motiverade värdet av tvisten. Faktum är att de juridiska kostnaderna för båda parter sannolikt skulle ha kommit nära värdet av den omtvistade ½ andelen av lägenheten, medan den cypriotiska domstolens beslut kunde ha tagit 5-10 år att meddela (med tanke på sannolikheten för ett överklagande). Dessutom, eftersom domstolen hade befogenheten att avgöra förekomsten av trusten för lägenheten, fanns det en risk att domen kunde gå åt endera hållet. Som sådan ansåg vi att det inte var det bästa alternativet att gå till domstol (även om vår klient herr M hade det starkare fallet) och rådde herr M, den betalande partnern, att lösa fallet genom förhandlingar utanför domstol.

Att nå en överenskommelse

Vi arbetade med båda parter och deras respektive brittiska advokater i ett försök att nå en samförståndslösning. Detta var inte lätt med tanke på de känslomässiga "hindren" i fallet och bitterheten mellan parterna.

Efter mycket långa förhandlingar nådde parterna en överenskommelse om att överföra den andra ½ andelen till herr M och att han skulle bli den absoluta ägaren av lägenheten. Det enklaste sättet att göra detta var att genomföra en överlåtelse av ½ andelen till herr M från herr R. För att göra det måste dock boutredningen av den avlidna doktor R avslutas i både Cypern och Storbritannien, vilket tog år att slutföra. När de slutligen var avslutade undertecknades överlåtelseavtalet, vilket förde tvisten mellan herr R och herr M till ett framgångsrikt avslut.

Slutföra överföringen av lagfarten

Detta var dock inte slutet på historien för herr M, som hade ytterligare ett hinder att övervinna: överföringen av lagfarten som hade skjutits upp. Flera år hade gått sedan köpet av lägenheten, och de ursprungliga säljarna skulle behöva lokaliseras för att underteckna de nödvändiga dokumenten för egendomsöverföringen. Deras advokater i Cypern hade inte haft någon kontakt med dem sedan försäljningen, som nu låg flera år tillbaka i tiden, och vi visste inte ens om de fortfarande var vid liv eftersom de nu skulle vara i 80-årsåldern.

För att lösa detta anlitade vi en firma i Storbritannien som är specialiserad på att lokalisera människor och fann att säljarna var vid liv och mådde bra, till herr M:s lättnad. De var glada att ha kontakt med sin cypriotiska advokat för att förbereda de nödvändiga dokumenten och fullmakterna för att slutföra överföringen av lagfarten.

Efter en mycket lång process erhöll herr M slutligen lagfarten i sitt namn och räddade lägenheten som han köpt med sina egna surt förvärvade pengar. Han var nu fri att använda lägenheten som han ville, att hyra ut den eller till och med sälja den och släppa taget om det förflutna.