Købet af en nybygget ejendom på Cypern er underlagt moms til den almindelige sats på 19%. Loven giver personer, der køber et splinternyt hjem som deres primære og permanente bopæl, mulighed for at anvende en reduceret momssats på 5%, en besparelse der kan løbe op i titusinder af euro. Den 24. april 2026 forlængede Cyperns Parlament det overgangsregime, der lader nogle købere stadig kræve 5% satsen under de mere generøse regler før 2023.
Moms gælder ikke for videresalgsejendomme. Den opkræves kun ved det første køb af en nybygget ejendom.
Den reducerede sats på 5% er den laveste momssats, der er tilgængelig på Cypern for ejendomskøbere. Den almindelige sats på 19% gælder for alle andre nybyggerkøb.
Ændringen i 2026
Den ændrende Lov 109(I)/2026 blev offentliggjort i Den Officielle Tidende for Republikken Cypern den 24. april 2026. Den forlængede de overgangsbestemmelser, der er fastsat i Lov 42(I)/2023, indtil den 31. december 2026 i definerede tilfælde. Specifikt kan Skattemyndigheden nu undersøge ansøgninger indsendt under den relevante artikel indtil den 31. december 2026, hvor undersøgelsen ikke blev afsluttet i tide på grund af forsinkelser, der kan tilskrives planlægningsmyndighederne.
Skattemyndigheden udstedte derefter en afklaring, der angiver de tilfælde, som den forlængede frist gælder for.
Hvilke sager dækker forlængelsen
Fristen den 31. december 2026 gælder, hvor:
- Ansøgningen om byggetilladelse blev indsendt, eller byggetilladelsen blev udstedt, inden den 31. oktober 2023, og
- Byggetilladelsen blev udstedt efter den 1. januar 2025, eller byggetilladelsen ikke vil være blevet udstedt inden den 31. december 2026.
Hvor byggetilladelsen endnu ikke er blevet udstedt på tidspunktet for momsansøgningen, skal ansøgningen om den reducerede 5% sats ledsages af ansøgningen om byggetilladelsen, så Skattemyndigheden kan undersøge årsagerne til forsinkelsen i udstedelsen.
Forlængelsen er ikke automatisk. Berettigede købere skal indsende en ansøgning til Skattemyndigheden, og hvor byggetilladelsen endnu ikke er blevet udstedt, også ansøgningen om byggetilladelsen.
Fristen den 15. juni 2026 for ældre byggetilladelser
Købere, der ønsker at ansøge om 5% satsen under de gamle regler for en ejendom, hvor:
- Ansøgningen om byggetilladelse blev indsendt, eller byggetilladelsen blev udstedt, inden den 31. oktober 2023, og
- Byggetilladelsen blev udstedt den 31. december 2024 eller før,
skal indsende deres ansøgning til Skattemyndigheden inden den 15. juni 2026. Ændringen i 2026 flyttede ikke denne frist. Den oprindelige overgangsgrænse gælder fortsat for disse sager.
De gamle regler før juni 2023
Før juni 2023 gjaldt den reducerede sats på 5% for de første 200 kvadratmeter af det beboelige areal i en primær bolig. Der var ingen grænse for værdien af ejendommen og ingen grænse for dens samlede størrelse.
En køber af en stor eller højværdi bolig kunne stadig kræve den reducerede sats. 5% gjaldt for de første 200 kvadratmeter, og den almindelige sats på 19% gjaldt for ethvert område over denne grænse. For mange købere var dette den mest attraktive funktion ved ejendomsmarkedet på Cypern.
Reformen i 2023: Lov 42(I)/2023
Den ændrende Lov 42(I)/2023 blev offentliggjort i Den Officielle Tidende den 16. juni 2023. Den indførte strengere berettigelse for 5% satsen.
Under de nuværende regler gælder 5% satsen for:
- De første 130 kvadratmeter af en nybygget ejendom, forudsat at det samlede beboelige areal ikke overstiger 190 kvadratmeter, og
- En ejendomsværdi på €350.000, forudsat at den samlede transaktionsværdi ikke overstiger €475.000.
Forskellige grænser gælder for personer med handicap.
Den oprindelige overgangsperiode
Lovgivningen fra 2023 anerkendte, at mange købere allerede havde indgået forpligtelser under de gamle regler, og den inkluderede en tre-årig overgangsperiode. De gamle regler gælder fortsat for ethvert projekt, hvor ansøgningen om byggetilladelse blev indsendt til den kompetente myndighed den 31. oktober 2023 eller før, hvilket betyder, at 5% satsen gælder for de første 200 kvadratmeter uden værdi- eller størrelsesbegrænsninger.
Under denne ordning har de gamle og nye rammer fungeret parallelt fra den 16. juni 2023 til den 15. juni 2026.
Køber du en nybygget bolig på Cypern?
Vores ejendomsteam kan gennemgå din salgsaftale, byggetilladelse og byggetilladelse for at tjekke, om du kvalificerer dig til 5% momssats under de gamle eller nye regler. Book en konsultation.
Hvorfor ændringen i 2026 er vigtig
Den finansielle forskel mellem de to momssystemer kan være betydelig. En køber, der køber en nybygget ejendom til €700.000 med et beboeligt areal på 250 kvadratmeter, ville betale 5% på de første 200 kvadratmeter under de gamle regler og 19% på resten. Under reglerne efter 2023 ville den samme ejendom slet ikke kvalificere sig. Værdi-grænsen på €475.000 og størrelsesgrænsen på 190 kvadratmeter udelukker den, og den fulde sats på 19% gælder.
For købere, hvis projekter blev forsinket af årsager uden for deres kontrol, er ændringen i 2026 en chance for stadig at kræve et regime, der ellers ville være lukket for dem den 15. juni 2026.
Hvis byggetilladelsen for din ejendom endnu ikke er blevet udstedt, skal du indsende momsansøgningen og ansøgningen om byggetilladelsen sammen. Skattemyndigheden har brug for begge for at vurdere årsagen til forsinkelsen.
Konklusion
Ændringen i april 2026 er en betydelig forlængelse for købere, der er fanget mellem de to momssystemer. Skattemyndighedens afklaring har indsnævret berettigelsesvinduet, så vurderingen nu handler om specifikke tilladelsesdatoer snarere end generel hensigt. For alle, der overvejer at købe en nybygget ejendom på Cypern, hvor projektet blev indsendt før den 31. oktober 2023, er næste skridt at tjekke datoerne for planlægning og byggetilladelse og bekræfte, hvilken frist der gælder.
Denne artikel er kun til generel information og udgør ikke juridisk rådgivning. For rådgivning om dine specifikke omstændigheder, bedes du kontakte vores ejendomsteam.
Frequently Asked Questions
Maria Kokoridi
Senior Associate
Senior Associate specializing in real estate and contract law. Prior experience with a UK Magic Circle firm and as an in-house lawyer.
View profileFortsæt med at læse
·6 min læsning
Britisk arveafgift for britiske udlændinge i Cypern
Mange britiske udlændinge i Cypern antager, at flytning fjerner dem fra britisk arveafgift. Det gør det ikke. Reglerne for langvarigt ophold i 2025 kan holde dig inden for rækkevidde i årevis efter at have forladt Storbritannien — selvom alle dine Cypern-anliggender er i orden.
·12 min læsning
Skattefordele i Cypern for virksomheder og enkeltpersoner (2026)
Cypern kombinerer en selskabsskat på 15%, nul kildeskat på udbytte, en IP Box-ordning, der beskatter kvalificeret indkomst med 3%, og non-dom status, der fritager enkeltpersoner fra skat på udbytte og renter. Denne guide gennemgår alle større skattefordele tilgængelige i Cypern for virksomheder og enkeltpersoner, med sammenligninger til andre EU-lande.
·11 min læsning
Pensioner i Cypern: beskatning, statspension og pensionsplanlægning
Cypern tilbyder en af de mest favorable pensionsskatteordninger i Europa, inklusive en flad 5% sats på udenlandsk pensionsindkomst. Denne guide dækker statspension, beskatning af udenlandsk pension, dobbeltbeskatningsoverenskomster, sundhedspleje og praktiske skridt for pensionister.
Gratis konsultation
Klar til at komme i gang?
Book en gratis, uforpligtende konsultation med en af vores erfarne advokater. Som et af de mest etablerede advokatfirmaer i Pafos er vi her for at hjælpe dig med at navigere i det juridiske landskab i Cypern med selvtillid.
Ingen gebyrer. Ingen forpligtelser. Tal med en kvalificeret advokat i dag.