Zypern 5% MwSt. auf Hauptwohnsitze: Änderung 2026 erklärt

Der Kauf einer neu gebauten Immobilie in Zypern unterliegt der Mehrwertsteuer zum Standardsatz von 19%. Das Gesetz erlaubt es Personen, die ein brandneues Zuhause als ihren Haupt- und Wohnsitz kaufen, einen ermäßigten Mehrwertsteuersatz von 5% zu beantragen, was Einsparungen von Zehntausenden von Euro bedeuten kann. Am 24. April 2026 hat das zypriotische Parlament das Übergangsregime verlängert, das es einigen Käufern ermöglicht, weiterhin den 5%-Satz gemäß den großzügigeren Regeln vor 2023 zu beanspruchen.

Die Mehrwertsteuer gilt nicht für Wiederverkaufsimmobilien. Sie wird nur beim ersten Kauf einer neu gebauten Immobilie erhoben.

Die Änderung von 2026

Das ändernde Gesetz 109(I)/2026 wurde am 24. April 2026 im Amtsblatt der Republik Zypern veröffentlicht. Es verlängert die Übergangsbestimmungen des Gesetzes 42(I)/2023 bis zum 31. Dezember 2026 in definierten Fällen. Konkret kann der Steuerkommissar jetzt Anträge, die gemäß dem relevanten Artikel bis zum 31. Dezember 2026 eingereicht wurden, prüfen, wenn die Prüfung aufgrund von Verzögerungen, die den Planungsbehörden zuzuschreiben sind, nicht rechtzeitig abgeschlossen wurde.

Das Finanzamt gab dann eine Klarstellung heraus, die die Fälle darlegt, auf die die verlängerte Frist Anwendung findet.

Welche Fälle die Verlängerung abdeckt

Die Frist vom 31. Dezember 2026 gilt, wenn:

• Der Antrag auf Baugenehmigung bis zum 31. Oktober 2023 eingereicht wurde oder die Baugenehmigung erteilt wurde, und
• Die Baugenehmigung nach dem 1. Januar 2025 erteilt wurde oder die Baugenehmigung bis zum 31. Dezember 2026 nicht erteilt wurde.

Wenn die Baugenehmigung zum Zeitpunkt des Mehrwertsteuerantrags noch nicht erteilt wurde, muss der Antrag auf den ermäßigten Satz von 5% zusammen mit dem Antrag auf die Baugenehmigung eingereicht werden, damit der Steuerkommissar die Gründe für die Verzögerung bei der Erteilung prüfen kann.

Die Frist vom 15. Juni 2026 für ältere Baugenehmigungen

Käufer, die den 5%-Satz gemäß den alten Regeln für eine Immobilie beantragen möchten, bei der:

• Der Antrag auf Baugenehmigung bis zum 31. Oktober 2023 eingereicht wurde oder die Baugenehmigung erteilt wurde, und
• Die Baugenehmigung am oder vor dem 31. Dezember 2024 erteilt wurde,

müssen ihren Antrag bis zum 15. Juni 2026 beim Steuerkommissar einreichen. Die Änderung von 2026 hat diese Frist nicht verschoben. Der ursprüngliche Übergangszeitraum bleibt für diese Fälle weiterhin gültig.

Die alten Regeln vor Juni 2023

Vor Juni 2023 galt der ermäßigte Satz von 5% für die ersten 200 Quadratmeter der bebaubaren Fläche eines Hauptwohnsitzes. Es gab keine Obergrenze für den Wert der Immobilie und keine Obergrenze für deren Gesamtgröße.

Ein Käufer eines großen oder hochpreisigen Hauses konnte weiterhin den ermäßigten Satz beanspruchen. Die 5% galten für die ersten 200 Quadratmeter, und die Standard-19% galten für alle Flächen über diesem Schwellenwert. Für viele Käufer war dies das attraktivste Merkmal des zypriotischen Immobilienmarktes.

Die Reform von 2023: Gesetz 42(I)/2023

Das ändernde Gesetz 42(I)/2023 wurde am 16. Juni 2023 im Amtsblatt veröffentlicht. Es führte strengere Anforderungen für den 5%-Satz ein.

Nach den aktuellen Regeln gilt der 5%-Satz für:

• Die ersten 130 Quadratmeter einer neu gebauten Immobilie, vorausgesetzt, die gesamte bebaubare Fläche überschreitet nicht 190 Quadratmeter, und
• Einen Immobilienwert von 350.000 €, vorausgesetzt, der gesamte Transaktionswert überschreitet nicht 475.000 €.

Andere Schwellenwerte gelten für Personen mit Behinderungen.

Die ursprüngliche Übergangsfrist

Die Gesetzgebung von 2023 erkannte an, dass viele Käufer bereits Verpflichtungen gemäß den alten Regeln eingegangen waren, und sie beinhaltete eine dreijährige Übergangsfrist. Die alten Regeln gelten weiterhin für jedes Projekt, bei dem der Antrag auf Baugenehmigung bis zum 31. Oktober 2023 bei der zuständigen Behörde eingereicht wurde, was bedeutet, dass der 5%-Satz für die ersten 200 Quadratmeter ohne Wert- oder Größenbeschränkungen gilt.

Im Rahmen dieser Regelung haben die alten und neuen Rahmenbedingungen vom 16. Juni 2023 bis zum 15. Juni 2026 parallel funktioniert.

Warum die Änderung von 2026 wichtig ist

Der finanzielle Unterschied zwischen den beiden Mehrwertsteuersystemen kann erheblich sein. Ein Käufer, der eine neu gebaute Immobilie im Wert von 700.000 € mit einer bebaubaren Fläche von 250 Quadratmetern kauft, würde unter den alten Regeln 5% auf die ersten 200 Quadratmeter zahlen und 19% auf den Rest. Nach den Regeln nach 2023 würde dieselbe Immobilie überhaupt nicht qualifizieren. Die Wertobergrenze von 475.000 € und die Größenobergrenze von 190 Quadratmetern schließen sie aus, und der volle Satz von 19% gilt.

Für Käufer, deren Projekte aus Gründen außerhalb ihrer Kontrolle verzögert wurden, ist die Änderung von 2026 eine Chance, weiterhin ein Regime zu beanspruchen, das für sie sonst am 15. Juni 2026 geschlossen wäre.

Fazit

Die Änderung von April 2026 ist eine bedeutende Verlängerung für Käufer, die zwischen den beiden Mehrwertsteuersystemen gefangen sind. Die Klarstellung des Finanzamtes hat das Berechtigungsfenster eingegrenzt, sodass die Bewertung nun auf spezifischen Genehmigungsdaten und nicht auf allgemeinen Absichten basiert. Für alle, die den Kauf eines Neubaus in Zypern in Betracht ziehen, bei dem das Projekt vor dem 31. Oktober 2023 eingereicht wurde, besteht der nächste Schritt darin, die Daten der Planungs- und Baugenehmigungen zu überprüfen und zu bestätigen, welche Frist gilt.

Dieser Artikel dient nur allgemeinen Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Für Ratschläge zu Ihren spezifischen Umständen wenden Sie sich bitte an unser Immobilien-Team.