Chypre : TVA de 5 % sur les résidences principales : explication de l'amendement de 2026
L'achat d'une propriété nouvellement construite à Chypre est soumis à la taxe sur la valeur ajoutée au taux standard de 19 %. La loi permet aux particuliers achetant une maison neuve en tant que résidence principale et permanente de demander un taux de TVA réduit de 5 %, une économie qui peut atteindre des dizaines de milliers d'euros. Le 24 avril 2026, le Parlement chypriote a prolongé le régime transitoire qui permet à certains acheteurs de continuer à réclamer le taux de 5 % selon les règles plus généreuses d'avant 2023.
La TVA ne s'applique pas aux propriétés revendues. Elle est facturée uniquement lors du premier achat d'une propriété nouvellement construite.
Le taux réduit de 5 % est le taux de TVA le plus bas disponible à Chypre pour les acheteurs de biens immobiliers. Le taux standard de 19 % s'applique à tous les autres achats de nouvelles constructions.
L'amendement de 2026
La loi modificative 109(I)/2026 a été publiée au Journal officiel de la République de Chypre le 24 avril 2026. Elle prolonge les dispositions transitoires de la loi 42(I)/2023 jusqu'au 31 décembre 2026 dans des cas définis. Plus précisément, le Commissaire aux impôts peut désormais examiner les demandes soumises en vertu de l'article pertinent jusqu'au 31 décembre 2026, lorsque l'examen n'a pas été terminé à temps en raison de retards imputables aux autorités de planification.
Le Département des impôts a ensuite publié une clarification précisant les cas auxquels la date limite prolongée s'applique.
Quels cas l'extension couvre
La date limite du 31 décembre 2026 s'applique lorsque :
- La demande de permis de construire a été soumise, ou le permis de construire a été délivré, avant le 31 octobre 2023, et
- Le permis de construire a été délivré après le 1er janvier 2025, ou le permis de construire n'a pas été délivré avant le 31 décembre 2026.
Lorsque le permis de construire n'a pas encore été délivré au moment de la demande de TVA, la demande de taux réduit de 5 % doit être accompagnée de la demande de permis de construire, afin que le Commissaire aux impôts puisse examiner les raisons du retard dans sa délivrance.
L'extension n'est pas automatique. Les acheteurs éligibles doivent soumettre une demande au Commissaire aux impôts et, lorsque le permis de construire n'a pas encore été délivré, la demande de permis de construire également.
La date limite du 15 juin 2026 pour les anciens permis de construire
Les acheteurs qui souhaitent demander le taux de 5 % selon les anciennes règles pour une propriété où :
- La demande de permis de construire a été soumise, ou le permis de construire a été délivré, avant le 31 octobre 2023, et
- Le permis de construire a été délivré au plus tard le 31 décembre 2024,
doivent soumettre leur demande au Commissaire aux impôts avant le 15 juin 2026. L'amendement de 2026 n'a pas modifié cette date limite. La coupure transitoire originale continue de s'appliquer à ces cas.
Les anciennes règles avant juin 2023
Avant juin 2023, le taux réduit de 5 % s'appliquait aux 200 premiers mètres carrés de la surface constructible d'une résidence principale. Il n'y avait pas de plafond sur la valeur de la propriété et pas de plafond sur sa taille totale.
Un acheteur d'une maison grande ou de grande valeur pouvait toujours demander le taux réduit. Le 5 % s'appliquait aux 200 premiers mètres carrés, et le taux standard de 19 % s'appliquait à toute surface au-dessus de ce seuil. Pour de nombreux acheteurs, c'était la caractéristique la plus attrayante du marché immobilier chypriote.
La réforme de 2023 : Loi 42(I)/2023
La loi modificative 42(I)/2023 a été publiée au Journal officiel le 16 juin 2023. Elle a introduit des critères d'éligibilité plus stricts pour le taux de 5 %.
Selon les règles actuelles, le taux de 5 % s'applique à :
- Les 130 premiers mètres carrés d'une propriété nouvellement construite, à condition que la surface constructible totale ne dépasse pas 190 mètres carrés, et
- Une valeur de propriété de 350 000 €, à condition que la valeur totale de la transaction ne dépasse pas 475 000 €.
Des seuils différents s'appliquent aux personnes handicapées.
La période de transition originale
La législation de 2023 a reconnu que de nombreux acheteurs avaient déjà pris des engagements selon les anciennes règles, et elle a inclus une période de transition de trois ans. Les anciennes règles continuent de s'appliquer à tout projet où la demande de permis de construire a été soumise à l'autorité compétente au plus tard le 31 octobre 2023, ce qui signifie que le taux de 5 % s'applique aux 200 premiers mètres carrés sans restrictions de valeur ou de taille.
Dans ce cadre, les anciens et nouveaux cadres ont fonctionné en parallèle du 16 juin 2023 au 15 juin 2026.
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Pourquoi l'amendement de 2026 est important
La différence financière entre les deux régimes de TVA peut être substantielle. Un acheteur achetant une nouvelle construction de 700 000 € avec une surface constructible de 250 mètres carrés paierait 5 % sur les 200 premiers mètres carrés selon les anciennes règles et 19 % sur le reste. Selon les règles post-2023, la même propriété ne serait pas du tout éligible. Le plafond de valeur de 475 000 € et le plafond de taille de 190 mètres carrés l'excluent, et le taux plein de 19 % s'applique.
Pour les acheteurs dont les projets ont été retardés pour des raisons échappant à leur contrôle, l'amendement de 2026 est une chance de continuer à revendiquer un régime qui autrement se serait fermé pour eux le 15 juin 2026.
Si le permis de construire de votre propriété n'a pas encore été délivré, soumettez la demande de TVA et la demande de permis de construire ensemble. Le Commissaire aux impôts a besoin des deux pour évaluer la raison du retard.
Conclusion
L'amendement d'avril 2026 est une extension significative pour les acheteurs pris entre les deux régimes de TVA. La clarification du Département des impôts a restreint la fenêtre d'éligibilité, de sorte que l'évaluation porte désormais sur des dates de permis spécifiques plutôt que sur une intention générale. Pour quiconque envisage un achat de nouvelle construction à Chypre où le projet a été déposé avant le 31 octobre 2023, la prochaine étape consiste à vérifier les dates des permis de planification et de construction et à confirmer quelle date limite s'applique.
Cet article est à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un avis juridique. Pour des conseils sur vos circonstances spécifiques, veuillez contacter notre équipe immobilière.
Frequently Asked Questions
Maria Kokoridi
Senior Associate
Senior Associate specializing in real estate and contract law. Prior experience with a UK Magic Circle firm and as an in-house lawyer.
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