IVA del 5% en Chipre para residencias principales: enmienda de 2026 explicada
La compra de una propiedad de nueva construcción en Chipre está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido al tipo estándar del 19%. La ley permite a las personas que compran una vivienda nueva como su residencia principal y permanente aplicar un tipo reducido de IVA del 5%, un ahorro que puede ascender a decenas de miles de euros. El 24 de abril de 2026, el Parlamento de Chipre amplió el régimen transitorio que permite a algunos compradores seguir reclamando el tipo del 5% bajo las reglas más generosas anteriores a 2023.
El IVA no se aplica a las propiedades de reventa. Se cobra solo en la primera compra de una propiedad de nueva construcción.
El tipo reducido del 5% es el tipo de IVA más bajo disponible en Chipre para los compradores de propiedades. El tipo estándar del 19% se aplica a todas las demás compras de nuevas construcciones.
La enmienda de 2026
La Ley 109(I)/2026 de modificación fue publicada en el Boletín Oficial de la República de Chipre el 24 de abril de 2026. Amplía las disposiciones transitorias de la Ley 42(I)/2023 hasta el 31 de diciembre de 2026 en casos definidos. Específicamente, el Comisionado de Impuestos ahora puede examinar las solicitudes presentadas bajo el artículo relevante hasta el 31 de diciembre de 2026, donde la revisión no se completó a tiempo debido a retrasos atribuibles a las autoridades de planificación.
El Departamento de Impuestos luego emitió una aclaración estableciendo los casos a los que se aplica la fecha límite extendida.
Qué casos cubre la extensión
La fecha límite del 31 de diciembre de 2026 se aplica cuando:
- La solicitud de permiso de planificación fue presentada, o el permiso de planificación fue emitido, antes del 31 de octubre de 2023, y
- El permiso de construcción fue emitido después del 1 de enero de 2025, o el permiso de construcción no habrá sido emitido antes del 31 de diciembre de 2026.
Cuando el permiso de construcción aún no ha sido emitido en el momento de la solicitud de IVA, la solicitud para el tipo reducido del 5% debe ir acompañada de la solicitud del permiso de construcción, para que el Comisionado de Impuestos pueda examinar las razones del retraso en su emisión.
La extensión no es automática. Los compradores elegibles deben presentar una solicitud al Comisionado de Impuestos y, cuando el permiso de construcción aún no ha sido emitido, la solicitud del permiso de construcción también.
La fecha límite del 15 de junio de 2026 para permisos de planificación más antiguos
Los compradores que deseen solicitar el tipo del 5% bajo las antiguas reglas en relación con una propiedad donde:
- La solicitud de permiso de planificación fue presentada, o el permiso de planificación fue emitido, antes del 31 de octubre de 2023, y
- El permiso de construcción fue emitido en o antes del 31 de diciembre de 2024,
deben presentar su solicitud al Comisionado de Impuestos antes del 15 de junio de 2026. La enmienda de 2026 no movió esta fecha límite. El corte transitorio original sigue aplicándose a estos casos.
Las antiguas reglas antes de junio de 2023
Antes de junio de 2023, el tipo reducido del 5% se aplicaba a los primeros 200 metros cuadrados de la superficie edificable de una residencia principal. No había un límite en el valor de la propiedad ni un límite en su tamaño total.
Un comprador de una vivienda grande o de alto valor aún podía reclamar el tipo reducido. El 5% se aplicaba a los primeros 200 metros cuadrados, y el estándar del 19% se aplicaba a cualquier área por encima de ese umbral. Para muchos compradores, esta era la característica más atractiva del mercado inmobiliario de Chipre.
La reforma de 2023: Ley 42(I)/2023
La Ley 42(I)/2023 de modificación fue publicada en el Boletín Oficial el 16 de junio de 2023. Introdujo criterios de elegibilidad más estrictos para el tipo del 5%.
Bajo las reglas actuales, el tipo del 5% se aplica a:
- Los primeros 130 metros cuadrados de una propiedad de nueva construcción, siempre que la superficie total edificable no exceda los 190 metros cuadrados, y
- Un valor de propiedad de €350,000, siempre que el valor total de la transacción no exceda los €475,000.
Se aplican diferentes umbrales a las personas con discapacidades.
El período de transición original
La legislación de 2023 reconoció que muchos compradores ya habían asumido compromisos bajo las antiguas reglas, e incluyó un período de transición de tres años. Las antiguas reglas siguen aplicándose a cualquier proyecto donde la solicitud de permiso de planificación fue presentada a la autoridad competente en o antes del 31 de octubre de 2023, lo que significa que el tipo del 5% se aplica a los primeros 200 metros cuadrados sin restricciones de valor o tamaño.
Bajo este arreglo, los marcos antiguo y nuevo han operado en paralelo desde el 16 de junio de 2023 hasta el 15 de junio de 2026.
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Por qué importa la enmienda de 2026
La diferencia financiera entre los dos regímenes de IVA puede ser sustancial. Un comprador que adquiere una nueva construcción de €700,000 con una superficie edificable de 250 metros cuadrados pagaría el 5% sobre los primeros 200 metros cuadrados bajo las antiguas reglas y el 19% sobre el resto. Bajo las reglas posteriores a 2023, la misma propiedad no calificaría en absoluto. El límite de valor de €475,000 y el límite de tamaño de 190 metros cuadrados la excluyen, y se aplica el tipo completo del 19%.
Para los compradores cuyos proyectos se retrasaron por razones fuera de su control, la enmienda de 2026 es una oportunidad para seguir reclamando un régimen que de otro modo se habría cerrado para ellos el 15 de junio de 2026.
Si el permiso de construcción de su propiedad aún no ha sido emitido, presente la solicitud de IVA y la solicitud del permiso de construcción juntas. El Comisionado de Impuestos necesita ambas para evaluar la razón del retraso.
Conclusión
La enmienda de abril de 2026 es una extensión significativa para los compradores atrapados entre los dos regímenes de IVA. La aclaración del Departamento de Impuestos ha reducido la ventana de elegibilidad, por lo que la evaluación ahora se trata de fechas de permisos específicos en lugar de la intención general. Para cualquiera que esté considerando una compra de nueva construcción en Chipre donde el proyecto fue presentado antes del 31 de octubre de 2023, el siguiente paso es verificar las fechas de los permisos de planificación y construcción y confirmar qué fecha límite se aplica.
Este artículo es solo para información general y no constituye asesoramiento legal. Para obtener asesoramiento sobre sus circunstancias específicas, comuníquese con nuestro equipo de propiedad.
Frequently Asked Questions
Maria Kokoridi
Senior Associate
Senior Associate specializing in real estate and contract law. Prior experience with a UK Magic Circle firm and as an in-house lawyer.
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