Кипр: 5% НДС на первичное жилье — объяснение поправки 2026 года

Покупка новостройки на Кипре облагается Налогом на добавленную стоимость по стандартной ставке 19%. Закон позволяет физическим лицам, покупающим новое жилье в качестве своего основного и постоянного места жительства, применять сниженную ставку НДС в размере 5%, что может сэкономить десятки тысяч евро. 24 апреля 2026 года парламент Кипра продлил переходный режим, который позволяет некоторым покупателям по-прежнему претендовать на ставку 5% в соответствии с более щедрыми правилами до 2023 года.

НДС не применяется к объектам вторичной продажи. Он взимается только с первой покупки новостройки.

Поправка 2026 года

Поправочный Закон 109(I)/2026 был опубликован в Официальном вестнике Республики Кипр 24 апреля 2026 года. Он продлевает переходные положения Закона 42(I)/2023 до 31 декабря 2026 года в определенных случаях. В частности, Налоговый комиссар теперь может рассматривать заявки, поданные в соответствии с соответствующей статьей, до 31 декабря 2026 года, если рассмотрение не было завершено вовремя из-за задержек, вызванных планировочными органами.

Налоговое управление затем выпустило разъяснение, в котором изложены случаи, к которым применяется продленный срок.

Какие случаи охватывает продление

Срок 31 декабря 2026 года применяется в случаях, когда:

• Заявка на разрешение на планирование была подана или разрешение на планирование было выдано до 31 октября 2023 года, и
• Разрешение на строительство было выдано после 1 января 2025 года, или разрешение на строительство не будет выдано до 31 декабря 2026 года.

Если разрешение на строительство еще не было выдано на момент подачи заявки на НДС, заявка на сниженную ставку 5% должна сопровождаться заявкой на разрешение на строительство, чтобы Налоговый комиссар мог рассмотреть причины задержки в его выдаче.

Срок 15 июня 2026 года для старых разрешений на планирование

Покупатели, которые хотят подать заявку на ставку 5% в соответствии со старыми правилами в отношении недвижимости, где:

• Заявка на разрешение на планирование была подана или разрешение на планирование было выдано до 31 октября 2023 года, и
• Разрешение на строительство было выдано до или 31 декабря 2024 года,

должны подать свою заявку Налоговому комиссару до 15 июня 2026 года. Поправка 2026 года не изменила этот срок. Первоначальный переходный срок продолжает применяться к этим случаям.

Старые правила до июня 2023 года

До июня 2023 года сниженная ставка 5% применялась к первым 200 квадратным метрам строящейся площади основного жилья. Не было ограничения на стоимость недвижимости и на ее общую площадь.

Покупатель большой или высокоценной недвижимости все равно мог претендовать на сниженную ставку. Ставка 5% применялась к первым 200 квадратным метрам, а стандартная ставка 19% применялась к любой площади выше этого порога. Для многих покупателей это была самая привлекательная особенность рынка недвижимости Кипра.

Реформа 2023 года: Закон 42(I)/2023

Поправочный Закон 42(I)/2023 был опубликован в Официальном вестнике 16 июня 2023 года. Он ввел более строгие требования к праву на ставку 5%.

Согласно действующим правилам, ставка 5% применяется к:

• Первым 130 квадратным метрам новостройки, при условии, что общая строящаяся площадь не превышает 190 квадратных метров, и
• Стоимости недвижимости в €350,000, при условии, что общая стоимость сделки не превышает €475,000.

Другие пороги применяются к лицам с ограниченными возможностями.

Первоначальный переходный период

Законодательство 2023 года признало, что многие покупатели уже вступили в обязательства по старым правилам, и включило трехлетний переходный период. Старые правила продолжают применяться к любому проекту, где заявка на разрешение на планирование была подана в компетентный орган до или 31 октября 2023 года, что означает, что ставка 5% применяется к первым 200 квадратным метрам без ограничений по стоимости или размеру.

В рамках этого соглашения старые и новые правила действовали параллельно с 16 июня 2023 года по 15 июня 2026 года.

Почему поправка 2026 года важна

Финансовая разница между двумя режимами НДС может быть значительной. Покупатель, приобретающий новостройку за €700,000 с площадью 250 квадратных метров, заплатит 5% за первые 200 квадратных метров по старым правилам и 19% за остальную часть. Согласно правилам после 2023 года, та же самая недвижимость вообще не будет соответствовать требованиям. Порог стоимости в €475,000 и порог размера в 190 квадратных метров исключают ее, и применяется полная ставка 19%.

Для покупателей, чьи проекты были задержаны по причинам, не зависящим от них, поправка 2026 года — это возможность по-прежнему претендовать на режим, который в противном случае закрылся бы для них 15 июня 2026 года.

Заключение

Поправка апреля 2026 года является значительным продлением для покупателей, оказавшихся между двумя режимами НДС. Разъяснение Налогового управления сузило окно прав на получение, поэтому оценка теперь касается конкретных дат разрешений, а не общего намерения. Для всех, кто рассматривает покупку новостройки на Кипре, где проект был подан до 31 октября 2023 года, следующим шагом является проверка дат разрешений на планирование и строительство и подтверждение, какой срок применяется.

Эта статья предназначена только для общего информирования и не является юридической консультацией. Для получения консультации по вашим конкретным обстоятельствам, пожалуйста, свяжитесь с нашей командой по недвижимости.