Cypern 5% moms på primära bostäder: 2026 ändring förklarad
Köpet av en nybyggd fastighet på Cypern omfattas av mervärdesskatt (moms) till den standardränta på 19%. Lagen tillåter individer som köper ett helt nytt hem som sin primära och permanenta bostad att ansöka om en reducerad momssats på 5%, en besparing som kan uppgå till tiotusentals euro. Den 24 april 2026 förlängde Cyperns parlament det övergångssystem som gör att vissa köpare fortfarande kan kräva 5% räntan enligt de mer generösa reglerna före 2023.
Moms tillämpas inte på försäljningsfastigheter. Den debiteras endast vid det första köpet av en nybyggd fastighet.
Den reducerade 5% räntan är den lägsta momssatsen som finns tillgänglig på Cypern för fastighetsköpare. Den standardmässiga 19% räntan gäller för alla andra nybyggnationer.
Ändringen 2026
Den ändrande lagen 109(I)/2026 publicerades i den officiella tidningen för Cyperns republik den 24 april 2026. Den förlänger de övergångsbestämmelser som anges i lag 42(I)/2023 till den 31 december 2026 i definierade fall. Specifikt kan skattekontrollanten nu granska ansökningar som lämnats in enligt den relevanta artikeln fram till den 31 december 2026, där granskningen inte slutfördes i tid på grund av förseningar som kan tillskrivas planeringsmyndigheterna.
Skatteavdelningen utfärdade sedan en förtydligande som anger de fall som den förlängda tidsfristen gäller.
Vilka fall förlängningen omfattar
Deadline den 31 december 2026 gäller där:
- Bygglovsansökan lämnades in, eller bygglov utfärdades, senast den 31 oktober 2023, och
- Bygglovet utfärdades efter den 1 januari 2025, eller bygglovet kommer inte att ha utfärdats senast den 31 december 2026.
Där bygglovet ännu inte har utfärdats vid tidpunkten för momsansökan, måste ansökan om den reducerade 5% räntan åtföljas av ansökan om bygglov, så att skattekontrollanten kan granska skälen till förseningen i dess utfärdande.
Förlängningen är inte automatisk. Berättigade köpare måste lämna in en ansökan till skattekontrollanten och, där bygglovet ännu inte har utfärdats, även ansökan om bygglov.
Deadline 15 juni 2026 för äldre bygglov
Köpare som vill ansöka om 5% räntan enligt de gamla reglerna för en fastighet där:
- Bygglovsansökan lämnades in, eller bygglov utfärdades, senast den 31 oktober 2023, och
- Bygglovet utfärdades senast den 31 december 2024,
måste lämna in sin ansökan till skattekontrollanten senast den 15 juni 2026. Ändringen 2026 flyttade inte denna deadline. Den ursprungliga övergångsgränsen fortsätter att gälla för dessa fall.
De gamla reglerna före juni 2023
Före juni 2023 tillämpades den reducerade 5% räntan på de första 200 kvadratmeter av den byggbara ytan av en primär bostad. Det fanns ingen gräns för värdet av fastigheten och ingen gräns för dess totala storlek.
En köpare av en stor eller högvärdig bostad kunde fortfarande kräva den reducerade räntan. 5% tillämpades på de första 200 kvadratmeter, och den standardmässiga 19% tillämpades på alla områden över den gränsen. För många köpare var detta den mest attraktiva funktionen på den cypriotiska fastighetsmarknaden.
Reformen 2023: Lag 42(I)/2023
Den ändrande lagen 42(I)/2023 publicerades i den officiella tidningen den 16 juni 2023. Den införde striktare berättigande för 5% räntan.
Enligt de nuvarande reglerna gäller 5% räntan för:
- De första 130 kvadratmeter av en nybyggd fastighet, förutsatt att den totala byggbara ytan inte överstiger 190 kvadratmeter, och
- Ett fastighetsvärde på €350,000, förutsatt att det totala transaktionsvärdet inte överstiger €475,000.
Olika trösklar gäller för personer med funktionshinder.
Den ursprungliga övergångsperioden
Den 2023 lagstiftningen erkände att många köpare redan hade ingått åtaganden enligt de gamla reglerna, och den inkluderade en treårig övergångsperiod. De gamla reglerna fortsätter att gälla för alla projekt där bygglovsansökan lämnades in till den behöriga myndigheten senast den 31 oktober 2023, vilket innebär att 5% räntan gäller för de första 200 kvadratmeter utan värde- eller storleksbegränsningar.
Under denna ordning har de gamla och nya ramarna fungerat parallellt från den 16 juni 2023 till den 15 juni 2026.
Köper du en nybyggd bostad på Cypern?
Vårt fastighetslag kan granska ditt försäljningskontrakt, bygglov och bygglov för att kontrollera om du kvalificerar för 5% moms under de gamla eller nya reglerna. Boka en konsultation.
Varför ändringen 2026 är viktig
Den ekonomiska skillnaden mellan de två momssystemen kan vara betydande. En köpare som köper en nybyggd fastighet för €700,000 med en byggbar yta på 250 kvadratmeter skulle betala 5% på de första 200 kvadratmeter enligt de gamla reglerna och 19% på resten. Enligt reglerna efter 2023 skulle samma fastighet inte kvalificera sig alls. Värdegränsen på €475,000 och storleksgränsen på 190 kvadratmeter utesluter den, och den fulla 19% räntan tillämpas.
För köpare vars projekt har försenats av skäl utanför deras kontroll, är ändringen 2026 en chans att fortfarande kunna kräva ett system som annars skulle ha stängts för dem den 15 juni 2026.
Om bygglovet för din fastighet ännu inte har utfärdats, lämna in momsansökan och bygglovsansökan tillsammans. Skattekontrollanten behöver båda för att bedöma orsaken till förseningen.
Slutsats
Ändringen i april 2026 är en betydande förlängning för köpare som fastnat mellan de två momssystemen. Skatteavdelningens förtydligande har snävat av berättigande fönstret, så bedömningen handlar nu om specifika tillståndsdatum snarare än allmän avsikt. För alla som överväger ett nybyggt köp på Cypern där projektet registrerades före den 31 oktober 2023, är nästa steg att kontrollera bygglovs- och bygglovsdatum och bekräfta vilken deadline som gäller.
Denna artikel är endast avsedd för allmän information och utgör inte juridisk rådgivning. För råd om dina specifika omständigheter, vänligen kontakta vårt fastighetslag.
Frequently Asked Questions
Maria Kokoridi
Senior Associate
Senior Associate specializing in real estate and contract law. Prior experience with a UK Magic Circle firm and as an in-house lawyer.
View profileFortsätt läsa
·6 min läsning
Brittisk arvsskatt för brittiska expats i Cypern
Många brittiska expats i Cypern antar att en flytt befriar dem från brittisk arvsskatt. Det gör det inte. Reglerna för långvarigt boende 2025 kan hålla dig inom räckvidd i flera år efter att du lämnat Storbritannien — även om alla dina affärer i Cypern är i ordning.
·12 minuters läsning
Skatteförmåner i Cypern för företag och privatpersoner (2026)
Cypern kombinerar en bolagsskattesats på 15%, ingen källskatt på utdelningar, ett IP Box-regime som beskattar kvalificerad inkomst med 3% och non-dom status som befriar individer från skatt på utdelningar och ränta. Denna guide bryter ner varje större skatteförmån som finns tillgänglig i Cypern för företag och privatpersoner, med jämförelser med andra EU-länder.
·11 min läsning
Pensioner i Cypern: beskattning, statlig pension och pensionsplanering
Cypern erbjuder en av de mest förmånliga pensionsskatteregimerna i Europa, inklusive en fast skattesats på 5% på utländsk pensionsinkomst. Denna guide täcker statlig pension, beskattning av utländska pensioner, dubbelbeskattningsavtal, sjukvård och praktiska steg för pensionärer.
Kostnadsfri konsultation
Redo att komma igång?
Boka en kostnadsfri konsultation utan förpliktelser med en av våra erfarna advokater. Som en av de mest etablerade advokatbyråerna i Pafos är vi här för att hjälpa er navigera den juridiska landskapet i Cypern med självförtroende.
Inga avgifter. Inga förpliktelser. Prata med en kvalificerad advokat idag.