Cipro 5% IVA sulle residenze principali: spiegazione della modifica del 2026
L'acquisto di una proprietà di nuova costruzione a Cipro è soggetto all'Imposta sul Valore Aggiunto al tasso standard del 19%. La legge consente agli individui che acquistano una casa nuova come residenza principale e permanente di applicare un'aliquota IVA ridotta del 5%, un risparmio che può arrivare a decine di migliaia di euro. Il 24 aprile 2026, il Parlamento di Cipro ha esteso il regime transitorio che consente ad alcuni acquirenti di richiedere ancora l'aliquota del 5% secondo le regole più generose pre-2023.
L'IVA non si applica alle proprietà in rivendita. Viene applicata solo al primo acquisto di una proprietà di nuova costruzione.
L'aliquota ridotta del 5% è l'aliquota IVA più bassa disponibile a Cipro per gli acquirenti di proprietà. L'aliquota standard del 19% si applica a tutti gli altri acquisti di nuove costruzioni.
La modifica del 2026
La Legge di modifica 109(I)/2026 è stata pubblicata nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica di Cipro il 24 aprile 2026. Essa estende le disposizioni transitorie della Legge 42(I)/2023 fino al 31 dicembre 2026 in casi definiti. In particolare, il Commissario delle Entrate può ora esaminare le domande presentate ai sensi dell'articolo pertinente fino al 31 dicembre 2026, dove l'esame non è stato completato in tempo a causa di ritardi attribuibili alle autorità di pianificazione.
Il Dipartimento delle Entrate ha quindi emesso un chiarimento che stabilisce i casi a cui si applica la scadenza estesa.
Quali casi copre l'estensione
La scadenza del 31 dicembre 2026 si applica quando:
- La domanda di permesso di pianificazione è stata presentata, o il permesso di pianificazione è stato rilasciato, entro il 31 ottobre 2023, e
- Il permesso di costruzione è stato rilasciato dopo il 1 gennaio 2025, o il permesso di costruzione non sarà stato rilasciato entro il 31 dicembre 2026.
Quando il permesso di costruzione non è ancora stato rilasciato al momento della domanda IVA, la domanda per l'aliquota ridotta del 5% deve essere accompagnata dalla domanda per il permesso di costruzione, in modo che il Commissario delle Entrate possa esaminare le ragioni del ritardo nel rilascio.
L'estensione non è automatica. Gli acquirenti idonei devono presentare una domanda al Commissario delle Entrate e, quando il permesso di costruzione non è ancora stato rilasciato, anche la domanda per il permesso di costruzione.
La scadenza del 15 giugno 2026 per i permessi di pianificazione più vecchi
Gli acquirenti che desiderano richiedere l'aliquota del 5% secondo le vecchie regole per una proprietà in cui:
- La domanda di permesso di pianificazione è stata presentata, o il permesso di pianificazione è stato rilasciato, entro il 31 ottobre 2023, e
- Il permesso di costruzione è stato rilasciato entro il 31 dicembre 2024,
devono presentare la loro domanda al Commissario delle Entrate entro il 15 giugno 2026. La modifica del 2026 non ha spostato questa scadenza. Il termine transitorio originale continua ad applicarsi a questi casi.
Le vecchie regole prima di giugno 2023
Prima di giugno 2023, l'aliquota ridotta del 5% si applicava ai primi 200 metri quadrati dell'area edificabile di una residenza principale. Non c'era un limite sul valore della proprietà e nessun limite sulla sua dimensione totale.
Un acquirente di una casa grande o di alto valore poteva comunque richiedere l'aliquota ridotta. Il 5% si applicava ai primi 200 metri quadrati, e il 19% standard si applicava a qualsiasi area oltre quella soglia. Per molti acquirenti, questa era la caratteristica più attraente del mercato immobiliare cipriota.
La riforma del 2023: Legge 42(I)/2023
La Legge di modifica 42(I)/2023 è stata pubblicata nella Gazzetta Ufficiale il 16 giugno 2023. Essa ha introdotto requisiti di idoneità più rigorosi per l'aliquota del 5%.
Secondo le regole attuali, l'aliquota del 5% si applica a:
- I primi 130 metri quadrati di una proprietà di nuova costruzione, a condizione che l'area edificabile totale non superi i 190 metri quadrati, e
- Un valore della proprietà di €350.000, a condizione che il valore totale della transazione non superi i €475.000.
Soglie diverse si applicano agli individui con disabilità.
Il periodo transitorio originale
La legislazione del 2023 ha riconosciuto che molti acquirenti avevano già preso impegni secondo le vecchie regole, e ha incluso un periodo transitorio di tre anni. Le vecchie regole continuano ad applicarsi a qualsiasi progetto in cui la domanda di permesso di pianificazione è stata presentata all'autorità competente entro il 31 ottobre 2023, il che significa che l'aliquota del 5% si applica ai primi 200 metri quadrati senza restrizioni di valore o dimensione.
In base a questo accordo, i vecchi e i nuovi quadri hanno operato in parallelo dal 16 giugno 2023 al 15 giugno 2026.
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Perché la modifica del 2026 è importante
La differenza finanziaria tra i due regimi IVA può essere sostanziale. Un acquirente che acquista una nuova costruzione di €700.000 con un'area edificabile di 250 metri quadrati pagherebbe il 5% sui primi 200 metri quadrati secondo le vecchie regole e il 19% sul resto. Secondo le regole post-2023, la stessa proprietà non sarebbe affatto idonea. Il limite di valore di €475.000 e il limite di dimensione di 190 metri quadrati la escludono, e si applica l'intero tasso del 19%.
Per gli acquirenti i cui progetti sono stati ritardati per motivi al di fuori del loro controllo, la modifica del 2026 è un'opportunità per richiedere ancora un regime che altrimenti si sarebbe chiuso per loro il 15 giugno 2026.
Se il permesso di costruzione per la tua proprietà non è ancora stato rilasciato, presenta la domanda IVA e la domanda per il permesso di costruzione insieme. Il Commissario delle Entrate ha bisogno di entrambi per valutare il motivo del ritardo.
Conclusione
La modifica di aprile 2026 è un'estensione significativa per gli acquirenti intrappolati tra i due regimi IVA. Il chiarimento del Dipartimento delle Entrate ha ristretto la finestra di idoneità, quindi la valutazione riguarda ora date specifiche dei permessi piuttosto che l'intento generale. Per chiunque stia considerando un acquisto di nuova costruzione a Cipro dove il progetto è stato presentato prima del 31 ottobre 2023, il passo successivo è controllare le date dei permessi di pianificazione e di costruzione e confermare quale scadenza si applica.
Questo articolo è solo per informazioni generali e non costituisce consulenza legale. Per consigli sulle tue circostanze specifiche, contatta il nostro team immobiliare.
Frequently Asked Questions
Maria Kokoridi
Senior Associate
Senior Associate specializing in real estate and contract law. Prior experience with a UK Magic Circle firm and as an in-house lawyer.
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