5% de IVA em residências principais em Chipre (2026)

A compra de um imóvel recém-construído em Chipre está sujeita ao Imposto sobre o Valor Acrescentado à taxa padrão de 19%. A lei permite que indivíduos que compram uma casa nova como sua residência principal e permanente apliquem uma taxa reduzida de IVA de 5%, uma economia que pode chegar a dezenas de milhares de euros. Em 24 de abril de 2026, o Parlamento de Chipre estendeu o regime transitório que permite que alguns compradores ainda reivindiquem a taxa de 5% sob as regras mais generosas anteriores a 2023.

O IVA não se aplica a propriedades de revenda. Ele é cobrado apenas na primeira compra de um imóvel recém-construído.

A emenda de 2026

A Lei 109(I)/2026 foi publicada no Diário Oficial da República de Chipre em 24 de abril de 2026. Ela estende as disposições transitórias da Lei 42(I)/2023 até 31 de dezembro de 2026 em casos definidos. Especificamente, o Comissário Fiscal agora pode examinar os pedidos apresentados sob o artigo relevante até 31 de dezembro de 2026, onde a análise não foi concluída a tempo devido a atrasos atribuíveis às autoridades de planejamento.

O Departamento de Impostos então emitiu um esclarecimento estabelecendo os casos aos quais o prazo estendido se aplica.

Quais casos a extensão cobre

O prazo de 31 de dezembro de 2026 se aplica quando:

• O pedido de licença de planejamento foi apresentado, ou a licença de planejamento foi emitida, até 31 de outubro de 2023, e
• A licença de construção foi emitida após 1 de janeiro de 2025, ou a licença de construção não terá sido emitida até 31 de dezembro de 2026.

Quando a licença de construção ainda não foi emitida no momento da solicitação de IVA, o pedido para a taxa reduzida de 5% deve ser acompanhado do pedido da licença de construção, para que o Comissário Fiscal possa examinar os motivos do atraso em sua emissão.

O prazo de 15 de junho de 2026 para permissões de planejamento mais antigas

Compradores que desejam solicitar a taxa de 5% sob as regras antigas em relação a uma propriedade onde:

• O pedido de licença de planejamento foi apresentado, ou a licença de planejamento foi emitida, até 31 de outubro de 2023, e
• A licença de construção foi emitida em ou antes de 31 de dezembro de 2024,

devem apresentar seu pedido ao Comissário Fiscal até 15 de junho de 2026. A emenda de 2026 não alterou esse prazo. O corte transitório original continua a se aplicar a esses casos.

As regras antigas antes de junho de 2023

Antes de junho de 2023, a taxa reduzida de 5% se aplicava aos primeiros 200 metros quadrados da área edificável de uma residência principal. Não havia limite sobre o valor da propriedade e nem limite sobre seu tamanho total.

Um comprador de uma casa grande ou de alto valor ainda poderia reivindicar a taxa reduzida. A taxa de 5% se aplicava aos primeiros 200 metros quadrados, e a taxa padrão de 19% se aplicava a qualquer área acima desse limite. Para muitos compradores, essa era a característica mais atraente do mercado imobiliário de Chipre.

A reforma de 2023: Lei 42(I)/2023

A Lei 42(I)/2023 foi publicada no Diário Oficial em 16 de junho de 2023. Ela introduziu critérios de elegibilidade mais rigorosos para a taxa de 5%.

Sob as regras atuais, a taxa de 5% se aplica a:

• Os primeiros 130 metros quadrados de um imóvel recém-construído, desde que a área total edificável não exceda 190 metros quadrados, e
• Um valor de propriedade de €350.000, desde que o valor total da transação não exceda €475.000.

Limites diferentes se aplicam a indivíduos com deficiência.

O período de transição original

A legislação de 2023 reconheceu que muitos compradores já haviam assumido compromissos sob as regras antigas, e incluiu um período de transição de três anos. As regras antigas continuam a se aplicar a qualquer projeto onde o pedido de licença de planejamento foi apresentado à autoridade competente em ou antes de 31 de outubro de 2023, significando que a taxa de 5% se aplica aos primeiros 200 metros quadrados sem restrições de valor ou tamanho.

Sob esse arranjo, os antigos e novos regimes operaram em paralelo de 16 de junho de 2023 a 15 de junho de 2026.

Por que a emenda de 2026 é importante

A diferença financeira entre os dois regimes de IVA pode ser substancial. Um comprador adquirindo um imóvel novo de €700.000 com uma área edificável de 250 metros quadrados pagaria 5% sobre os primeiros 200 metros quadrados sob as regras antigas e 19% sobre o restante. Sob as regras pós-2023, a mesma propriedade não se qualificaria de forma alguma. O limite de valor de €475.000 e o limite de tamanho de 190 metros quadrados a excluem, e a taxa total de 19% se aplica.

Para compradores cujos projetos foram atrasados por razões fora de seu controle, a emenda de 2026 é uma chance de ainda reivindicar um regime que, de outra forma, teria se encerrado para eles em 15 de junho de 2026.

Conclusão

A emenda de abril de 2026 é uma extensão significativa para compradores pegos entre os dois regimes de IVA. O esclarecimento do Departamento de Impostos restringiu a janela de elegibilidade, então a avaliação agora se concentra em datas específicas de permissões em vez de intenção geral. Para qualquer pessoa considerando uma compra de novo imóvel em Chipre onde o projeto foi protocolado antes de 31 de outubro de 2023, o próximo passo é verificar as datas das permissões de planejamento e construção e confirmar qual prazo se aplica.

Este artigo é apenas para informação geral e não constitui aconselhamento jurídico. Para conselhos sobre suas circunstâncias específicas, entre em contato com nossa equipe de imóveis.