5% VAT na pierwsze mieszkania na Cyprze: wyjaśnienie nowelizacji z 2026 roku

Zakup nowo wybudowanej nieruchomości na Cyprze podlega podatkowi od wartości dodanej w standardowej stawce 19%. Prawo pozwala osobom kupującym nowy dom jako swoje główne i stałe miejsce zamieszkania ubiegać się o obniżoną stawkę VAT w wysokości 5%, co może przynieść oszczędności sięgające dziesiątek tysięcy euro. W dniu 24 kwietnia 2026 roku Parlament Cypryjski przedłużył reżim przejściowy, który pozwala niektórym nabywcom nadal ubiegać się o stawkę 5% na podstawie bardziej korzystnych zasad sprzed 2023 roku.

VAT nie dotyczy nieruchomości z rynku wtórnego. Jest naliczany tylko przy pierwszym zakupie nowo wybudowanej nieruchomości.

Nowela z 2026 roku

Ustawa nowelizująca 109(I)/2026 została opublikowana w Dzienniku Urzędowym Republiki Cypryjskiej w dniu 24 kwietnia 2026 roku. Przedłuża ona przepisy przejściowe Ustawy 42(I)/2023 do dnia 31 grudnia 2026 roku w określonych przypadkach. W szczególności, Komisarz Podatkowy może teraz badać wnioski złożone na podstawie odpowiedniego artykułu do dnia 31 grudnia 2026 roku, gdzie badanie nie zostało zakończone na czas z powodu opóźnień spowodowanych przez władze planistyczne.

Departament Podatkowy wydał następnie wyjaśnienie określające przypadki, do których stosuje się przedłużony termin.

Jakie przypadki obejmuje przedłużenie

Termin 31 grudnia 2026 roku dotyczy sytuacji, w których:

• Wniosek o pozwolenie na budowę został złożony lub pozwolenie na budowę zostało wydane do dnia 31 października 2023 roku, oraz
• Pozwolenie na budowę zostało wydane po 1 stycznia 2025 roku, lub pozwolenie na budowę nie zostało wydane do dnia 31 grudnia 2026 roku.

W przypadku, gdy pozwolenie na budowę nie zostało jeszcze wydane w momencie składania wniosku o VAT, wniosek o obniżoną stawkę 5% musi być dołączony do wniosku o pozwolenie na budowę, aby Komisarz Podatkowy mógł zbadać przyczyny opóźnienia w jego wydaniu.

Termin 15 czerwca 2026 roku dla starszych pozwoleń na budowę

Nabywcy, którzy chcą ubiegać się o stawkę 5% na podstawie starych zasad w odniesieniu do nieruchomości, w przypadku której:

• Wniosek o pozwolenie na budowę został złożony lub pozwolenie na budowę zostało wydane do dnia 31 października 2023 roku, oraz
• Pozwolenie na budowę zostało wydane w dniu 31 grudnia 2024 roku lub wcześniej,

muszą złożyć swój wniosek do Komisarza Podatkowego do dnia 15 czerwca 2026 roku. Nowela z 2026 roku nie przesunęła tego terminu. Oryginalny termin przejściowy nadal ma zastosowanie do tych przypadków.

Stare zasady przed czerwcem 2023 roku

Przed czerwcem 2023 roku obniżona stawka 5% dotyczyła pierwszych 200 metrów kwadratowych powierzchni budowlanej głównego miejsca zamieszkania. Nie było ograniczeń co do wartości nieruchomości ani jej całkowitych rozmiarów.

Nabywca dużego lub wysokowartościowego domu mógł nadal ubiegać się o obniżoną stawkę. Stawka 5% dotyczyła pierwszych 200 metrów kwadratowych, a standardowa stawka 19% dotyczyła wszelkiej powierzchni powyżej tego progu. Dla wielu nabywców była to najbardziej atrakcyjna cecha rynku nieruchomości na Cyprze.

Reforma z 2023 roku: Ustawa 42(I)/2023

Ustawa nowelizująca 42(I)/2023 została opublikowana w Dzienniku Urzędowym w dniu 16 czerwca 2023 roku. Wprowadziła ona surowsze kryteria kwalifikacji do stawki 5%.

Zgodnie z obecnymi zasadami, stawka 5% dotyczy:

• Pierwszych 130 metrów kwadratowych nowo wybudowanej nieruchomości, pod warunkiem, że całkowita powierzchnia budowlana nie przekracza 190 metrów kwadratowych, oraz
• Wartości nieruchomości wynoszącej 350 000 €, pod warunkiem, że całkowita wartość transakcji nie przekracza 475 000 €.

Inne progi mają zastosowanie do osób z niepełnosprawnościami.

Oryginalny okres przejściowy

Ustawa z 2023 roku uznała, że wielu nabywców już podjęło zobowiązania na podstawie starych zasad, i obejmowała trzyletni okres przejściowy. Stare zasady nadal mają zastosowanie do każdego projektu, w przypadku którego wniosek o pozwolenie na budowę został złożony do właściwego organu do dnia 31 października 2023 roku, co oznacza, że stawka 5% dotyczy pierwszych 200 metrów kwadratowych bez ograniczeń wartości lub rozmiaru.

W ramach tego porozumienia, stare i nowe ramy działały równolegle od 16 czerwca 2023 roku do 15 czerwca 2026 roku.

Dlaczego nowela z 2026 roku ma znaczenie

Różnica finansowa między dwoma reżimami VAT może być znaczna. Nabywca kupujący nowo wybudowany dom za 700 000 € z powierzchnią budowlaną 250 metrów kwadratowych zapłaciłby 5% od pierwszych 200 metrów kwadratowych według starych zasad i 19% od reszty. Zgodnie z zasadami po 2023 roku, ta sama nieruchomość w ogóle nie kwalifikowałaby się. Limit wartości 475 000 € i limit rozmiaru 190 metrów kwadratowych wykluczają ją, a pełna stawka 19% ma zastosowanie.

Dla nabywców, których projekty zostały opóźnione z przyczyn niezależnych od nich, nowela z 2026 roku jest szansą na nadal ubieganie się o reżim, który w przeciwnym razie zamknąłby się dla nich 15 czerwca 2026 roku.

Podsumowanie

Nowela z kwietnia 2026 roku jest znaczącym przedłużeniem dla nabywców uwięzionych między dwoma reżimami VAT. Wyjaśnienie Departamentu Podatkowego zawęziło okno kwalifikacji, więc ocena dotyczy teraz konkretnych dat pozwoleń, a nie ogólnych zamiarów. Dla każdego, kto rozważa zakup nowo wybudowanej nieruchomości na Cyprze, gdzie projekt został złożony przed 31 października 2023 roku, następnym krokiem jest sprawdzenie dat pozwoleń na planowanie i budowę oraz potwierdzenie, który termin ma zastosowanie.

Artykuł ten ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W celu uzyskania porady dotyczącej Twojej konkretnej sytuacji, skontaktuj się z naszym zespołem ds. nieruchomości.