Cipru: TVA de 5% pentru reședințe primare: amendamentul din 2026 explicat

Achiziția unei proprietăți nou construite în Cipru este supusă TVA-ului la cota standard de 19%. Legea permite persoanelor care cumpără o casă nouă ca reședință principală și permanentă să aplice o cotă redusă de TVA de 5%, o economisire care poate ajunge la zeci de mii de euro. Pe 24 aprilie 2026, Parlamentul Cipriot a extins regimul de tranziție care permite unor cumpărători să solicite în continuare cota de 5% conform regulilor mai generoase de dinainte de 2023.

TVA-ul nu se aplică proprietăților revândute. Acesta se percepe doar la prima achiziție a unei proprietăți nou construite.

Modificarea din 2026

Legea de modificare 109(I)/2026 a fost publicată în Monitorul Oficial al Republicii Cipru pe 24 aprilie 2026. Aceasta extinde dispozițiile tranzitorii ale Legii 42(I)/2023 până la 31 decembrie 2026 în cazuri definite. În mod specific, Comisarul Fiscal poate acum să examineze cererile depuse conform articolului relevant până la 31 decembrie 2026, unde examinarea nu a fost finalizată la timp din cauza întârzierilor atribuite autorităților de planificare.

Departamentul Fiscal a emis apoi o clarificare care stabilește cazurile la care se aplică termenul limită extins.

Ce cazuri acoperă extinderea

Termenul limită de 31 decembrie 2026 se aplică în cazul în care:

• Cererea de permis de planificare a fost depusă sau permisul de planificare a fost emis până la 31 octombrie 2023, și
• Permisul de construcție a fost emis după 1 ianuarie 2025 sau permisul de construcție nu va fi fost emis până la 31 decembrie 2026.

În cazul în care permisul de construcție nu a fost încă emis la momentul cererii de TVA, cererea pentru cota redusă de 5% trebuie să fie însoțită de cererea pentru permisul de construcție, astfel încât Comisarul Fiscal să poată examina motivele întârzierii emiterii acestuia.

Termenul limită de 15 iunie 2026 pentru permisele de planificare mai vechi

Cumpărătorii care doresc să solicite cota de 5% conform regulilor vechi pentru o proprietate unde:

• Cererea de permis de planificare a fost depusă sau permisul de planificare a fost emis până la 31 octombrie 2023, și
• Permisul de construcție a fost emis la sau înainte de 31 decembrie 2024,

trebuie să depună cererea lor la Comisarul Fiscal până la 15 iunie 2026. Modificarea din 2026 nu a mutat acest termen limită. Tăierea tranzitorie originală continuă să se aplice acestor cazuri.

Regulile vechi înainte de iunie 2023

Înainte de iunie 2023, cota redusă de 5% se aplica primelor 200 de metri pătrați din suprafața construibilă a unei reședințe principale. Nu exista o limită pe valoarea proprietății și nicio limită pe dimensiunea totală a acesteia.

Un cumpărător al unei case mari sau de valoare ridicată putea în continuare să solicite cota redusă. Cota de 5% se aplica primelor 200 de metri pătrați, iar cota standard de 19% se aplica oricărei suprafețe deasupra acestui prag. Pentru mulți cumpărători, aceasta a fost cea mai atractivă caracteristică a pieței imobiliare din Cipru.

Reforma din 2023: Legea 42(I)/2023

Legea de modificare 42(I)/2023 a fost publicată în Monitorul Oficial pe 16 iunie 2023. Aceasta a introdus criterii mai stricte de eligibilitate pentru cota de 5%.

Conform regulilor actuale, cota de 5% se aplică:

• Primelor 130 de metri pătrați ai unei proprietăți nou construite, cu condiția ca suprafața totală construibilă să nu depășească 190 de metri pătrați, și
• O valoare a proprietății de 350.000 €, cu condiția ca valoarea totală a tranzacției să nu depășească 475.000 €.

Praguri diferite se aplică persoanelor cu dizabilități.

Perioada de tranziție originală

Legislația din 2023 a recunoscut că mulți cumpărători au intrat deja în angajamente conform regulilor vechi și a inclus o perioadă de tranziție de trei ani. Regulile vechi continuă să se aplice oricărui proiect unde cererea de permis de planificare a fost depusă autorității competente la sau înainte de 31 octombrie 2023, ceea ce înseamnă că cota de 5% se aplică primelor 200 de metri pătrați fără restricții de valoare sau dimensiune.

În cadrul acestei aranjamente, cadrele vechi și noi au funcționat în paralel din 16 iunie 2023 până la 15 iunie 2026.

De ce este importantă modificarea din 2026

Diferența financiară între cele două regimuri de TVA poate fi substanțială. Un cumpărător care achiziționează o proprietate nou construită de 700.000 € cu o suprafață construibilă de 250 de metri pătrați ar plăti 5% pentru primii 200 de metri pătrați conform regulilor vechi și 19% pentru restul. Conform regulilor post-2023, aceeași proprietate nu ar fi eligibilă deloc. Limita de valoare de 475.000 € și limita de dimensiune de 190 de metri pătrați o exclud, iar cota întreagă de 19% se aplică.

Pentru cumpărătorii ale căror proiecte au fost întârziate din motive externe controlului lor, modificarea din 2026 reprezintă o șansă de a solicita în continuare un regim care altfel s-ar fi închis pentru ei pe 15 iunie 2026.

Concluzie

Modificarea din aprilie 2026 este o extindere semnificativă pentru cumpărătorii prinși între cele două regimuri de TVA. Clarificarea Departamentului Fiscal a restrâns fereastra de eligibilitate, astfel încât evaluarea se referă acum la date specifice ale permiselor mai degrabă decât la intenția generală. Pentru oricine ia în considerare o achiziție de construcție nouă în Cipru unde proiectul a fost depus înainte de 31 octombrie 2023, următorul pas este să verifice datele permiselor de planificare și construcție și să confirme care termen limită se aplică.

Acest articol este doar pentru informații generale și nu constituie consultanță juridică. Pentru sfaturi privind circumstanțele dumneavoastră specifice, vă rugăm să contactați echipa noastră imobiliară.