Cyprus 5% BTW op primaire woningen: wijziging 2026 uitgelegd

De aankoop van een nieuw gebouwd onroerend goed in Cyprus is onderworpen aan de btw tegen het standaardtarief van 19%. De wet staat individuen die een gloednieuw huis kopen als hun primaire en permanente woning toe om een verlaagd btw-tarief van 5% toe te passen, een besparing die kan oplopen tot tienduizenden euro's. Op 24 april 2026 heeft het Cypriotische Parlement het overgangsregime verlengd dat sommige kopers in staat stelt om nog steeds het 5% tarief te claimen onder de ruimere regels van vóór 2023.

Btw is niet van toepassing op doorverkoop onroerend goed. Het wordt alleen geheven op de eerste aankoop van een nieuw gebouwd onroerend goed.

De wijziging van 2026

De wijzigingswet 109(I)/2026 werd gepubliceerd in het Staatsblad van de Republiek Cyprus op 24 april 2026. Het verlengt de overgangsbepalingen van Wet 42(I)/2023 tot 31 december 2026 in gedefinieerde gevallen. Specifiek kan de belastingcommissaris nu aanvragen die zijn ingediend op basis van het relevante artikel tot 31 december 2026 onderzoeken, waar het onderzoek niet op tijd was voltooid vanwege vertragingen die aan de planningsautoriteiten kunnen worden toegeschreven.

De Belastingdienst heeft vervolgens een verduidelijking uitgegeven waarin de gevallen worden uiteengezet waarop de verlengde deadline van toepassing is.

Welke gevallen de verlenging dekt

De deadline van 31 december 2026 is van toepassing wanneer:

• De aanvraag voor de bouwvergunning is ingediend, of de bouwvergunning is verleend, vóór 31 oktober 2023, en
• De bouwvergunning is verleend na 1 januari 2025, of de bouwvergunning is vóór 31 december 2026 niet verleend.

Wanneer de bouwvergunning op het moment van de btw-aanvraag nog niet is verleend, moet de aanvraag voor het verlaagde tarief van 5% vergezeld gaan van de aanvraag voor de bouwvergunning, zodat de belastingcommissaris de redenen voor de vertraging in de uitgifte kan onderzoeken.

De deadline van 15 juni 2026 voor oudere bouwvergunningen

Kopers die het 5% tarief onder de oude regels willen aanvragen met betrekking tot een onroerend goed waar:

• De aanvraag voor de bouwvergunning is ingediend, of de bouwvergunning is verleend, vóór 31 oktober 2023, en
• De bouwvergunning is verleend op of vóór 31 december 2024,

moeten hun aanvraag vóór 15 juni 2026 indienen bij de belastingcommissaris. De wijziging van 2026 heeft deze deadline niet verplaatst. De oorspronkelijke overgangsdeadline blijft van toepassing op deze gevallen.

De oude regels vóór juni 2023

Voor juni 2023 was het verlaagde tarief van 5% van toepassing op de eerste 200 vierkante meter van het bouwbare oppervlak van een primaire woning. Er was geen limiet op de waarde van het onroerend goed en geen limiet op de totale grootte.

Een koper van een groot of hoogwaardig huis kon nog steeds het verlaagde tarief claimen. De 5% was van toepassing op de eerste 200 vierkante meter, en het standaardtarief van 19% was van toepassing op elk gebied boven die drempel. Voor veel kopers was dit het meest aantrekkelijke kenmerk van de Cypriotische vastgoedmarkt.

De hervorming van 2023: Wet 42(I)/2023

De wijzigingswet 42(I)/2023 werd gepubliceerd in het Staatsblad op 16 juni 2023. Het introduceerde strengere geschiktheidseisen voor het 5% tarief.

Onder de huidige regels is het 5% tarief van toepassing op:

• De eerste 130 vierkante meter van een nieuw gebouwd onroerend goed, op voorwaarde dat het totale bouwbare oppervlak niet meer dan 190 vierkante meter bedraagt, en
• Een onroerend goed waarde van €350.000, op voorwaarde dat de totale transactie waarde niet meer dan €475.000 bedraagt.

Verschillende drempels zijn van toepassing op personen met een handicap.

De oorspronkelijke overgangsperiode

De wetgeving van 2023 erkende dat veel kopers al verplichtingen waren aangegaan onder de oude regels, en het bevatte een overgangsperiode van drie jaar. De oude regels blijven van toepassing op elk project waarbij de aanvraag voor de bouwvergunning is ingediend bij de bevoegde autoriteit op of vóór 31 oktober 2023, wat betekent dat het 5% tarief van toepassing is op de eerste 200 vierkante meter zonder waarde- of groottebeperkingen.

Onder deze regeling hebben de oude en nieuwe kaders van 16 juni 2023 tot 15 juni 2026 parallel gefunctioneerd.

Waarom de wijziging van 2026 belangrijk is

Het financiële verschil tussen de twee btw-regimes kan aanzienlijk zijn. Een koper die een nieuwbouw van €700.000 met een bouwbaar oppervlak van 250 vierkante meter koopt, zou 5% betalen over de eerste 200 vierkante meter onder de oude regels en 19% over de rest. Onder de regels van na 2023 zou hetzelfde onroerend goed helemaal niet in aanmerking komen. De waardegrens van €475.000 en de groottegrens van 190 vierkante meter sluiten het uit, en het volledige tarief van 19% is van toepassing.

Voor kopers wiens projecten om redenen buiten hun controle zijn vertraagd, is de wijziging van 2026 een kans om nog steeds een regime te claimen dat anders voor hen op 15 juni 2026 zou sluiten.

Conclusie

De wijziging van april 2026 is een betekenisvolle verlenging voor kopers die tussen de twee btw-regimes zijn gevangen. De verduidelijking van de Belastingdienst heeft het venster voor geschiktheid verkleind, zodat de beoordeling nu gaat over specifieke vergunningdata in plaats van algemene intentie. Voor iedereen die overweegt een nieuwbouw te kopen in Cyprus waar het project vóór 31 oktober 2023 is ingediend, is de volgende stap om de data van de plannings- en bouwvergunningen te controleren en te bevestigen welke deadline van toepassing is.

Dit artikel is alleen voor algemene informatie en vormt geen juridisch advies. Voor advies over uw specifieke situatie kunt u contact opnemen met ons vastgoedteam.