Κύπρος 5% ΦΠΑ στις κύριες κατοικίες: Επεξήγηση της τροποποίησης του 2026

Η αγορά ενός νεόκτιστου ακινήτου στην Κύπρο υπόκειται σε Φόρο Προστιθέμενης Αξίας με κανονικό συντελεστή 19%. Ο νόμος επιτρέπει σε άτομα που αγοράζουν ένα ολοκαίνουργιο σπίτι ως κύρια και μόνιμη κατοικία να εφαρμόσουν μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ 5%, μια εξοικονόμηση που μπορεί να φτάσει δεκάδες χιλιάδες ευρώ. Στις 24 Απριλίου 2026, η Βουλή των Αντιπροσώπων της Κύπρου επέκτεινε το μεταβατικό καθεστώς που επιτρέπει σε ορισμένους αγοραστές να διεκδικούν ακόμη το 5% με βάση τους πιο γενναιόδωρους κανόνες πριν από το 2023.

Ο ΦΠΑ δεν εφαρμόζεται σε ακίνητα που μεταπωλούνται. Επιβάλλεται μόνο στην πρώτη αγορά ενός νεόκτιστου ακινήτου.

Η τροποποίηση του 2026

Ο τροποποιητικός Νόμος 109(I)/2026 δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας της Κύπρου στις 24 Απριλίου 2026. Επεκτείνει τις μεταβατικές διατάξεις του Νόμου 42(I)/2023 μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2026 σε καθορισμένες περιπτώσεις. Συγκεκριμένα, ο Επίτροπος Φορολογίας μπορεί τώρα να εξετάσει αιτήσεις που υποβλήθηκαν σύμφωνα με το σχετικό άρθρο μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2026, όπου η εξέταση δεν ολοκληρώθηκε εγκαίρως λόγω καθυστερήσεων που οφείλονται στις αρχές σχεδίασης.

Το Τμήμα Φορολογίας εξέδωσε στη συνέχεια μια διευκρίνιση που καθορίζει τις περιπτώσεις στις οποίες ισχύει η παρατεταμένη προθεσμία.

Ποιες περιπτώσεις καλύπτει η παράταση

Η προθεσμία της 31ης Δεκεμβρίου 2026 ισχύει όπου:

• Η αίτηση άδειας σχεδίασης υποβλήθηκε ή η άδεια σχεδίασης εκδόθηκε μέχρι τις 31 Οκτωβρίου 2023, και
• Η άδεια οικοδομής εκδόθηκε μετά την 1η Ιανουαρίου 2025 ή η άδεια οικοδομής δεν θα έχει εκδοθεί μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2026.

Όταν η άδεια οικοδομής δεν έχει ακόμη εκδοθεί κατά την υποβολή της αίτησης ΦΠΑ, η αίτηση για τον μειωμένο συντελεστή 5% πρέπει να συνοδεύεται από την αίτηση για την άδεια οικοδομής, ώστε ο Επίτροπος Φορολογίας να μπορεί να εξετάσει τους λόγους της καθυστέρησης στην έκδοσή της.

Η προθεσμία της 15ης Ιουνίου 2026 για παλαιότερες άδειες σχεδίασης

Οι αγοραστές που θέλουν να υποβάλουν αίτηση για τον συντελεστή 5% με βάση τους παλιούς κανόνες σε σχέση με ένα ακίνητο όπου:

• Η αίτηση άδειας σχεδίασης υποβλήθηκε ή η άδεια σχεδίασης εκδόθηκε μέχρι τις 31 Οκτωβρίου 2023, και
• Η άδεια οικοδομής εκδόθηκε την ή πριν από τις 31 Δεκεμβρίου 2024,

πρέπει να υποβάλουν την αίτησή τους στον Επίτροπο Φορολογίας μέχρι τις 15 Ιουνίου 2026. Η τροποποίηση του 2026 δεν άλλαξε αυτή την προθεσμία. Η αρχική μεταβατική προθεσμία συνεχίζει να ισχύει για αυτές τις περιπτώσεις.

Οι παλιές κανόνες πριν από τον Ιούνιο του 2023

Πριν από τον Ιούνιο του 2023, ο μειωμένος συντελεστής 5% ίσχυε για τα πρώτα 200 τετραγωνικά μέτρα της οικοδομήσιμης επιφάνειας μιας κύριας κατοικίας. Δεν υπήρχε ανώτατο όριο στην αξία του ακινήτου και κανένα ανώτατο όριο στο συνολικό του μέγεθος.

Ένας αγοραστής ενός μεγάλου ή υψηλής αξίας σπιτιού μπορούσε να διεκδικήσει ακόμη τον μειωμένο συντελεστή. Ο συντελεστής 5% ίσχυε για τα πρώτα 200 τετραγωνικά μέτρα, και ο κανονικός 19% ίσχυε για οποιαδήποτε περιοχή πάνω από αυτό το όριο. Για πολλούς αγοραστές, αυτό ήταν το πιο ελκυστικό χαρακτηριστικό της αγοράς ακινήτων στην Κύπρο.

Η μεταρρύθμιση του 2023: Νόμος 42(I)/2023

Ο τροποποιητικός Νόμος 42(I)/2023 δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα στις 16 Ιουνίου 2023. Εισήγαγε αυστηρότερες προϋποθέσεις επιλεξιμότητας για τον συντελεστή 5%.

Με τους τρέχοντες κανόνες, ο συντελεστής 5% ισχύει για:

• Τα πρώτα 130 τετραγωνικά μέτρα ενός νεόκτιστου ακινήτου, υπό την προϋπόθεση ότι η συνολική οικοδομήσιμη επιφάνεια δεν υπερβαίνει τα 190 τετραγωνικά μέτρα, και
• Μια αξία ακινήτου 350.000 €, υπό την προϋπόθεση ότι η συνολική αξία συναλλαγής δεν υπερβαίνει τα 475.000 €.

Διαφορετικά όρια ισχύουν για άτομα με αναπηρίες.

Η αρχική μεταβατική περίοδος

Η νομοθεσία του 2023 αναγνώρισε ότι πολλοί αγοραστές είχαν ήδη αναλάβει υποχρεώσεις με βάση τους παλιούς κανόνες και περιλάμβανε μια τριετή μεταβατική περίοδο. Οι παλιοί κανόνες συνεχίζουν να ισχύουν για οποιοδήποτε έργο όπου η αίτηση άδειας σχεδίασης υποβλήθηκε στην αρμόδια αρχή την ή πριν από τις 31 Οκτωβρίου 2023, πράγμα που σημαίνει ότι ο συντελεστής 5% ισχύει για τα πρώτα 200 τετραγωνικά μέτρα χωρίς περιορισμούς αξίας ή μεγέθους.

Με αυτή τη ρύθμιση, οι παλιοί και οι νέοι κανόνες λειτουργούν παράλληλα από τις 16 Ιουνίου 2023 έως τις 15 Ιουνίου 2026.

Γιατί η τροποποίηση του 2026 είναι σημαντική

Η οικονομική διαφορά μεταξύ των δύο καθεστώτων ΦΠΑ μπορεί να είναι σημαντική. Ένας αγοραστής που αγοράζει ένα νεόκτιστο αξίας 700.000 € με οικοδομήσιμη επιφάνεια 250 τετραγωνικών μέτρων θα πληρώσει 5% για τα πρώτα 200 τετραγωνικά μέτρα με τους παλιούς κανόνες και 19% για το υπόλοιπο. Με τους κανόνες μετά το 2023, το ίδιο ακίνητο δεν θα πληροί καθόλου τις προϋποθέσεις. Το ανώτατο όριο αξίας των 475.000 € και το ανώτατο όριο μεγέθους των 190 τετραγωνικών μέτρων το αποκλείουν, και ισχύει ο πλήρης συντελεστής 19%.

Για τους αγοραστές των οποίων τα έργα καθυστέρησαν για λόγους εκτός του ελέγχου τους, η τροποποίηση του 2026 είναι μια ευκαιρία να διεκδικήσουν ακόμη ένα καθεστώς που διαφορετικά θα είχε κλείσει για αυτούς στις 15 Ιουνίου 2026.

Συμπέρασμα

Η τροποποίηση του Απριλίου 2026 είναι μια σημαντική παράταση για τους αγοραστές που βρίσκονται μεταξύ των δύο καθεστώτων ΦΠΑ. Η διευκρίνιση του Τμήματος Φορολογίας έχει περιορίσει το παράθυρο επιλεξιμότητας, οπότε η αξιολόγηση αφορά πλέον συγκεκριμένες ημερομηνίες αδειών αντί για γενικές προθέσεις. Για οποιονδήποτε εξετάζει μια αγορά νεόκτιστου ακινήτου στην Κύπρο όπου το έργο υποβλήθηκε πριν από τις 31 Οκτωβρίου 2023, το επόμενο βήμα είναι να ελέγξει τις ημερομηνίες των αδειών σχεδίασης και οικοδομής και να επιβεβαιώσει ποια προθεσμία ισχύει.

Αυτό το άρθρο είναι μόνο για γενικές πληροφορίες και δεν συνιστά νομική συμβουλή. Για συμβουλές σχετικά με τις συγκεκριμένες σας συνθήκες, παρακαλώ επικοινωνήστε με την ομάδα ακινήτων μας.