Cypern frigør tusindvis af blokerede sager om Trapped Purchasers' ansøgninger gennem banebrydende juridisk reform

I et banebrydende skridt for at tackle en af Cyperns mest vedholdende ejendomsmæssige udfordringer har Repræsentanternes Hus enstemmigt vedtaget en ændringslov, der effektivt løser tusindvis af fangede køberes sager. Disse langvarige sager har forhindret tusindvis af købere i at opnå deres skøder og officiel anerkendelse som de juridiske ejere af deres ejendomme.

Hvem er de "fangede købere"?

“Fangede købere” er enkeltpersoner eller enheder, der har købt ejendom i Cypern ved ofte at betale fuldt ud for deres ejendom, men aldrig har modtaget deres skøde på grund af eksisterende pant, udviklergæld, byggetilladelsesproblemer eller andre juridiske byrder eller forbud.

Lovgivningsmæssig baggrund og behov for reform - Ændringslov nr. 110(I)/2025 af ‘Overførsel og pant af faste ejendomslove fra 1965’

Indenrigsministeriet, i samarbejde med den parlamentariske udvalg for juridiske anliggender, retfærdighed og offentlig orden, dannede en ad hoc arbejdsgruppe til at udarbejde lovgivning, der er i overensstemmelse med forfatningen og retsafgørelser.

Denne lovgivningsreform var både presserende og nødvendig, efter en banebrydende afgørelse fra Højesteret i Civilappel nr. 285/2018, udstedt den 20. juni 2024. I den afgørelse fandt retten, at artiklerne 44IΘ til 44KB i 2015-lovgivningen var forfatningsstridige, da de overtrådte artiklerne 23 og 26 i forfatningen, som beskytter ejendomsretter og kontraktfrihed. Som et resultat blev tusindvis af ansøgninger fra fangede købere juridisk ubehandlelige, hvilket efterlod tusindvis af købere i en tilstand af juridisk limbo.

Den nye lov introducerer en ny, forfatningsmæssigt sund ramme og nøgleændringer for at beskytte de fangede købere. Specifikt fastsætter den nyligt vedtagne lov betingelser for anvendelse af bestemmelserne i artiklerne 44IH og 44IΘ til artikel 44KZ, som regulerer overførslen af ejendom til køberens navn. Den sigter mod at genoprette juridisk klarhed og give et struktureret, forfatningsmæssigt overensstemmende mekanisme til at tackle de langvarige udfordringer, som købere står overfor, der, på trods af at de har opfyldt deres kontraktlige forpligtelser, blev nægtet juridisk ejerskab af deres ejendomme.

Nøgleændringer:

Kontrakt tidskrav:

Købs-/salgs kontrakten for ejendommen skal have været:

• Afsluttet og indgivet til det lokale tingregisterkontor i overensstemmelse med bestemmelserne i loven om salg af faste ejendomme (specifik præstation) senest den 31. december 2014; eller
• Afsluttet senest den 31. december 2024 og efterfølgende indgivet til det kompetente lokale tingregister gennem en retskendelse, i overensstemmelse med bestemmelserne i loven om salg af faste ejendomme (specifik præstation), baseret på en ansøgning indgivet til den kompetente byret senest den 31. december 2024.

Udstedelse af skøde:

For ansøgningen fra den fangede køber skal der være udstedt et separat skøde for ejendommen.

For eksisterende ansøgninger fra fangede købere indgivet før ikrafttrædelsen af den ændrede lov nr. 110(I)/2025, og hvis der endnu ikke er udstedt et separat skøde for ejendommen på grund af problemer med byggetilladelser eller planlægningsgodkendelser, tilbyder den nye lov, at direktøren for tingregisteret skal fortsætte med behandlingen af ansøgningerne, forudsat at det er muligt at udstede et skøde for ejendommen. Skødet skal udstedes inden for to (2) år og otte (8) måneder fra datoen for den ændrede lov og efter relevant meddelelse fra direktøren til ansøgeren. Hvis dokumenterne ikke fremlægges inden for den angivne tidsramme, har direktøren beføjelse til at afvise ansøgningen. Således har ansøgeren nu otte (8) måneder fra den relevante meddelelse fra direktøren til at indsende de nødvendige tekniske certifikater (f.eks. planlægningsgodkendelse, byggetilladelse osv.).

Belastningsproblemer på ejendommen:

Hvis ejendommen har juridiske byrder (som pant) eller forbud (som memo), der er registreret før kontrakten blev indgivet (forud for indgivelsen) til tingregisteret, skal køberne enten:

• Give skriftligt samtykke fra indehaverne af disse byrder (kreditorer eller enhedsejerskaber) til deres frigivelse, annullering eller fjernelse. Når det skriftlige samtykke er opnået, er direktøren bemyndiget til at annullere byrden, hvilket tillader ejendommen at blive overført til køberen, selvom der er efterfølgende byrder; eller
• Køberen har ret til at ansøge retten og få en retskendelse, der bekræfter, at de involverede parter (kreditor eller byrdeindehaver) urimeligt og uretfærdigt nægter at give det krævede skriftlige samtykke til frigivelse, fjernelse eller annullering af byrden som nævnt ovenfor, og at nægtelsen er misbrugende eller uretfærdig og samtidig beordre fjernelse af den nævnte byrde, forudsat at købesummen er betalt fuldt ud. Indsendelsen af ansøgningen til byretten skal ske inden for femogfyrre (45) dage fra datoen for en sådan nægtelse.

Forlængede betalingsfrister:

I tilfælde, hvor salgs-/købsprisen for ejendommen ikke er betalt fuldt ud, skal direktøren sende en skriftlig meddelelse til køberen, hvori der anmodes om, at den udestående saldo betales inden for tres (60) dage (tidligere var det tredive (30) dage) til tingregisterets midlertidige konto (escrow-konto).

Konklusion

Afslutningsvis markerer den nyligt ændrede lov et afgørende øjeblik i Cyperns fortsatte bestræbelser på at tackle en af sine mest komplekse ejendomsmæssige udfordringer. Designet til at modstå forfatningsmæssig kontrol, introducerer den nye lov en klar og struktureret juridisk ramme, der sigter mod at løse problemet med fangede købere.

Denne reform lægger grunden til et mere gennemsigtigt og pålideligt ejendomsoverførselssystem og udgør et kritisk skridt mod at genopbygge offentlighedens tillid til Cyperns ejendomsmarked og retsramme.

Hos Philippou Law Firm specialiserer vi os i at hjælpe klienter med problemer relateret til deres skøder.

Kontakt os i dag for en gratis konsultation, og lad vores erfarne team guide dig hvert skridt på vejen.