Кипр разблокирует тысячи заблокированных дел по заявлениям "Trapped Purchasers" через знаковую правовую реформу

В знаковом шаге для решения одной из самых устойчивых проблем с недвижимостью на Кипре, Палата представителей единогласно приняла законопроект, который эффективно решает тысячи случаев застрявших покупателей. Эти давние дела не позволили тысячам покупателей получить свои свидетельства о праве собственности и официальное признание в качестве законных владельцев своих объектов недвижимости.

Кто такие "Застрявшие Покупатели"?

“Застрявшие Покупатели” — это физические или юридические лица, которые приобрели недвижимость на Кипре, часто полностью оплатив свою собственность, но никогда не получив свои свидетельства о праве собственности из-за существующих ипотек, долгов застройщиков, проблем с разрешениями на строительство или любых других юридических обременений или запретов.

Законодательный фон и необходимость реформы - Законопроект № 110(I)/2025 о ‘Передаче и Ипотеке Недвижимого Имущества 1965 года’

Министерство внутренних дел, в сотрудничестве с Парламентским комитетом по юридическим вопросам, правосудию и общественному порядку, сформировало специальную рабочую группу для разработки законодательства, соответствующего Конституции и судебным решениям.

Эта законодательная реформа была как срочной, так и необходимой, после знакового решения Верховного суда по гражданскому делу № 285/2018, вынесенному 20 июня 2024 года. В этом решении Суд установил, что статьи 44IΘ до 44KB законодательства 2015 года были неконституционными, поскольку они нарушали статьи 23 и 26 Конституции, которые защищают права собственности и свободу договора. В результате тысячи заявлений застрявших покупателей стали юридически непроцессуальными, оставив тысячи покупателей в состоянии правового неопределенности.

Новый закон вводит новую, конституционно обоснованную структуру и ключевые изменения для защиты застрявших покупателей. В частности, недавно принятый закон устанавливает условия для применения положений статей 44IH и 44IΘ к статье 44KZ, которые регулируют передачу собственности на имя покупателя. Он направлен на восстановление юридической ясности и предоставление структурированного, соответствующего Конституции механизма для решения давних проблем, с которыми сталкиваются покупатели, которые, несмотря на выполнение своих контрактных обязательств, были лишены законного права собственности на свои объекты недвижимости.

Ключевые изменения:

Требования к срокам контрактов:

Договор купли-продажи имущества должен быть либо:

• Заключен и подан в Офис земельного кадастра округа в соответствии с положениями Закона о продаже недвижимого имущества (Специфическое исполнение) до 31 декабря 2014 года; или
• Заключен до 31 декабря 2024 года и впоследствии подан в компетентный Офис земельного кадастра округа через судебный приказ в соответствии с положениями Закона о продаже недвижимого имущества (Специфическое исполнение) на основании заявления, поданного в компетентный окружной суд не позднее 31 декабря 2024 года.

Выдача свидетельства о праве собственности:

Для заявления застрявшего покупателя должно быть выдано отдельное свидетельство о праве собственности на имущество.

Для существующих заявлений застрявших покупателей, поданных до вступления в силу Измененного Закона № 110(I)/2025, и если для имущества еще не было выдано отдельное свидетельство о праве собственности из-за проблем с разрешениями на строительство или планирование, новый закон предлагает, чтобы Директор земельного кадастра приступил к рассмотрению заявлений, при условии, что выдача свидетельства о праве собственности на имущество возможна. Свидетельство о праве собственности должно быть выдано в течение двух (2) лет и восьми (8) месяцев с даты вступления в силу Закона и после соответствующего уведомления от Директора заявителю. Если документы не будут предоставлены в указанный срок, Директор имеет право отклонить заявление. Таким образом, у заявителя теперь есть восемь (8) месяцев с момента соответствующего уведомления от Директора, чтобы представить необходимые технические сертификаты (например, разрешение на планирование, разрешение на строительство и т.д.).

Проблемы обременения имущества:

Если на имущество имеются юридические обременения (например, ипотеки) или запреты (например, Меморандум), зарегистрированные до подачи контракта (предшествующие подаче) в земельный кадастр, покупатели должны либо:

• Предоставить письменное согласие от держателей этих обременений (кредиторов или юридических лиц) на их освобождение, отмену или удаление. После получения письменного согласия Директор имеет право отменить обременение, позволяя передать имущество Покупателю, даже если существуют последующие обременения; или
• Покупатель имеет право подать заявление в Суд и получить судебный приказ, подтверждающий, что вовлеченные стороны (кредитор или держатель обременения) необоснованно и неправомерно отказываются предоставить необходимое письменное согласие на освобождение, удаление или отмену обременения, как указано выше, и что отказ является злоупотреблением или необоснованным, одновременно приказывая удалить указанное обременение, при условии, что покупная цена была полностью оплачена. Подача заявления в Окружной суд должна быть осуществлена в течение сорока пяти (45) дней с даты, когда такой отказ произошел.

Продленные сроки платежей:

В случаях, когда цена продажи/покупки имущества не была полностью оплачена, Директор должен направить письменное уведомление покупателю, требуя, чтобы оставшаяся сумма была оплачена в течение шестидесяти (60) дней (ранее было тридцать (30) дней) на временный счет земельного кадастра (эскроу-счет).

Заключение

В заключение, недавно измененный Закон знаменует собой ключевой момент в продолжающихся усилиях Кипра по решению одной из самых сложных проблем с недвижимостью. Разработанный с учетом конституционных требований, новый закон вводит четкую и структурированную юридическую основу, направленную на решение проблемы застрявших покупателей.

Эта реформа закладывает основу для более прозрачной и надежной системы передачи недвижимости и является критическим шагом к восстановлению общественного доверия к рынку недвижимости и юридической системе Кипра.

В Polycarpos Philippou & Associates LLC мы специализируемся на помощи клиентам с вопросами, связанными с их свидетельствами о праве собственности.

Свяжитесь с нами сегодня для бесплатной консультации, и позвольте нашей опытной команде провести вас на каждом этапе пути.