Кипр разблокирует тысячи заблокированных дел по заявлениям "Trapped Purchasers" через знаковую правовую реформу

В знаковом шаге по решению одной из самых настойчивых проблем с недвижимостью на Кипре, Палата представителей единогласно приняла Закон об изменениях, который эффективно решает тысячи дел "trapped purchasers" (заблокированных покупателей). Эти давние дела препятствовали тысячам покупателей в получении их правоустанавливающих документов и официального признания их законными владельцами своей недвижимости.

Кто такие "Trapped Purchasers"?

"Trapped Purchasers" (заблокированные покупатели) — это физические или юридические лица, которые приобрели недвижимость на Кипре, часто полностью оплатив её, но так и не получившие свои правоустанавливающие документы из-за существующих ипотек, долгов застройщика, проблем с разрешениями на строительство или иных юридических обременений или запретов.

Законодательный фон и необходимость реформы — Закон об изменениях №110(I)/2025 к «Законам о передаче и ипотеке недвижимого имущества 1965 года»

Министерство внутренних дел в сотрудничестве с Парламентским комитетом по правовым вопросам, правосудию и общественному порядку сформировало специальную рабочую группу для разработки законодательства, соответствующего Конституции и судебным решениям.

Недавно принятый Закон об изменениях 110(I)/2025 к «Законам о передаче и ипотеке недвижимого имущества 1965 года» был официально одобрен Палатой представителей 25 июня 2025 года и опубликован 4 июля 2025 года. Эта законодательная реформа была срочной и необходимой после знакового решения Верховного суда по гражданскому апелляционному делу № 285/2018, вынесенного 20 июня 2024 года. В этом решении суд признал, что статьи 44IΘ–44KB законодательства 2015 года были неконституционными, так как они нарушали статьи 23 и 26 Конституции, которые защищают права собственности и свободу договора. В результате тысячи заявлений "trapped purchasers" стали юридически необработанными, оставив тысячи покупателей в состоянии правовой неопределенности.

Новый закон вводит новую, конституционно обоснованную структуру и ключевые изменения для защиты заблокированных покупателей. В частности, недавно принятый закон устанавливает условия для применения положений статей 44IH и 44IΘ к статье 44KZ, которые регулируют передачу собственности на имя покупателя. Он направлен на восстановление правовой ясности и предоставление структурированного, соответствующего Конституции механизма для решения давних проблем, с которыми сталкиваются покупатели, которые, несмотря на выполнение своих договорных обязательств, были лишены законного владения своей недвижимостью.

Ключевые изменения:

1. Требования к срокам заключения договора:

Договор купли-продажи недвижимости должен быть либо:

• Заключен и зарегистрирован в Окружном земельном реестре в соответствии с положениями Закона о продаже недвижимого имущества (Специфическое исполнение) до 31 декабря 2014 года; или
• Заключен до 31 декабря 2024 года и впоследствии зарегистрирован в соответствующем Окружном земельном реестре через судебный приказ в соответствии с положениями Закона о продаже недвижимого имущества (Специфическое исполнение) на основании заявления, поданного в соответствующий окружной суд не позднее 31 декабря 2024 года.

2. Выдача правоустанавливающего документа:

Для применения заявления заблокированного покупателя должен быть выдан отдельный правоустанавливающий документ на недвижимость.

Для существующих заявлений заблокированных покупателей, поданных до вступления в силу Закона об изменениях № 110(I)/2025, и если отдельный правоустанавливающий документ еще не был выдан из-за проблем с разрешениями на строительство или планирование и т.д., новый закон предусматривает, что Директор земельного реестра должен приступить к рассмотрению заявлений, при условии, что выдача правоустанавливающего документа на недвижимость возможна.  Правоустанавливающий документ должен быть выдан в течение двух (2) лет и восьми (8) месяцев с даты принятия закона об изменениях и после соответствующего уведомления от Директора заявителю. Если документы не будут предоставлены в указанный срок, Директор имеет право отклонить заявление. Таким образом, заявитель теперь имеет восемь (8) месяцев с момента соответствующего уведомления Директора для подачи необходимых технических сертификатов (например, разрешение на планирование, разрешение на строительство и т.д.).

3. Проблемы с обременением недвижимости:

Если на недвижимость наложены юридические обременения (например, ипотеки) или запреты (например, меморандум), зарегистрированные до того, как договор был депонирован (предшествуют регистрации) в земельном реестре, покупатели должны либо: 

• Предоставить письменное согласие держателя(ей) этих обременений (кредиторов или держателей) на их освобождение, отмену или удаление. Как только письменное согласие получено, Директор уполномочен отменить обременение, позволяя передать недвижимость покупателю, даже если существуют последующие обременения; или
• Покупатель имеет право обратиться в суд и получить судебный приказ, подтверждающий, что вовлеченные стороны (кредитор или держатель обременения) необоснованно и неоправданно отказываются предоставить требуемое письменное согласие на освобождение, удаление или отмену обременения, как указано выше, и что отказ является злоупотреблением или необоснованным, одновременно приказывая удаление указанного обременения, при условии, что покупная цена была полностью оплачена. Подача заявления в окружной суд должна быть произведена в течение сорока пяти (45) дней с даты такого отказа.

4. Продленные сроки оплаты:

В случаях, когда цена продажи/покупки недвижимости не была полностью оплачена, Директор должен направить письменное уведомление покупателю с требованием оплатить оставшуюся сумму в течение шестидесяти (60) дней (ранее было тридцать (30) дней) на временный счет земельного реестра (эскроу-счет).

Заключение

В заключение, недавно измененный Закон знаменует собой поворотный момент в продолжающихся усилиях Кипра по решению одной из самых сложных проблем с недвижимостью. Разработанный для выдерживания конституционной проверки, новый закон вводит четкую и структурированную правовую основу, направленную на решение проблемы заблокированных покупателей.

Эта реформа закладывает основу для более прозрачной и надежной системы передачи собственности и является критическим шагом на пути к восстановлению общественного доверия к рынку недвижимости и правовой системе Кипра.

В Polycarpos Philippou & Associates LLC мы специализируемся на помощи клиентам с вопросами, связанными с их правоустанавливающими документами.

Свяжитесь с нами сегодня для бесплатной консультации, и наша опытная команда поможет Вам на каждом этапе пути.