Cyprus ontgrendelt duizenden geblokkeerde gevallen van aanvragen van 'Trapped Purchasers' door baanbrekende juridische hervorming

In een baanbrekende stap om een van de meest hardnekkige vastgoeduitdagingen op Cyprus aan te pakken, heeft de Huis van Afgevaardigden unaniem een wijzigingswet aangenomen die effectief duizenden gevallen van vastgelopen aankopers oplost. Deze langdurige zaken hebben duizenden aankopers verhinderd hun eigendomsaktes te verkrijgen en officiële erkenning te krijgen als de wettelijke eigenaren van hun onroerend goed.

Wie zijn de "Vastgelopen Aankopers"?

“Vastgelopen Aankopers” zijn individuen of entiteiten die onroerend goed op Cyprus hebben gekocht door vaak volledig voor hun eigendom te betalen, maar nooit hun eigendomsaktes hebben ontvangen vanwege bestaande hypotheken, schulden van ontwikkelaars, problemen met bouwvergunningen of enige andere juridische lasten of verboden.

Wetgevend Achtergrond en Behoefte aan Hervorming - Wijzigingswet No.110(I)/2025 van ‘De Wet op de Overdracht en Hypotheek van Onroerend Goed van 1965’

Het Ministerie van Binnenlandse Zaken heeft, in samenwerking met de Parlementaire Commissie voor Juridische Zaken, Justitie en Open Orde, een ad-hoc werkgroep gevormd om wetgeving op te stellen die in overeenstemming is met de Grondwet en gerechtelijke beslissingen.

Deze wetgevende hervorming was zowel urgent als noodzakelijk, na een baanbrekende uitspraak van het Hooggerechtshof in Civiele Beroep No. 285/2018, uitgevaardigd op 20 juni 2024. In die beslissing oordeelde de rechtbank dat Artikelen 44IΘ tot 44KB van de wetgeving van 2015 ongrondwettelijk waren, omdat ze de Artikelen 23 en 26 van de Grondwet schonden, die eigendomsrechten en contractvrijheid beschermen. Als gevolg hiervan werden duizenden aanvragen van vastgelopen aankopers juridisch onbespreekbaar, waardoor duizenden aankopers in een staat van juridische limbo achterbleven.

De nieuwe wet introduceert een nieuw, grondwettelijk solide kader en belangrijke wijzigingen ter bescherming van de vastgelopen aankopers. Specifiek stelt de onlangs aangenomen wet voorwaarden voor het toepassen van de bepalingen van Artikelen 44IH en 44IΘ op Artikel 44KZ, die de overdracht van onroerend goed naar de naam van de aankoper regelen. Het doel is om juridische duidelijkheid te herstellen en een gestructureerd, grondwettelijk compliant mechanisme te bieden om de langdurige uitdagingen aan te pakken waarmee aankopers, die ondanks het vervullen van hun contractuele verplichtingen, de juridische eigendom van hun onroerend goed werd ontzegd.

Belangrijke Wijzigingen:

Vereisten voor Contracttijdstip:

Het koop/verkoopcontract van het Onroerend Goed moet ofwel:

• Zijn afgesloten en gedeponeerd bij het Districts Kadaster in overeenstemming met de bepalingen van de Wet op de Verkoop van Onroerend Goed (Specifieke Prestaties), vóór 31 december 2014; of
• Zijn afgesloten vóór 31 december 2024 en vervolgens gedeponeerd bij het bevoegde Districts Kadaster via een gerechtelijk bevel, in overeenstemming met de bepalingen van de Wet op de Verkoop van Onroerend Goed (Specifieke Prestaties), op basis van een aanvraag die uiterlijk op 31 december 2024 bij de bevoegde Rechtbank is ingediend.

Uitgifte van Eigendomsakte:

Voor de aanvraag van de vastgelopen aankoper moet er een aparte eigendomsakte zijn uitgegeven voor het onroerend goed.

Voor bestaande aanvragen van vastgelopen aankopers die vóór de inwerkingtreding van de Gewijzigde Wet N. 110(I)/2025 zijn ingediend, en waarvoor nog geen aparte eigendomsakte is uitgegeven voor het onroerend goed vanwege problemen met bouw- of planningsvergunningen, biedt de nieuwe wet aan dat de Directeur van het Kadaster de behandeling van aanvragen zal voortzetten, mits het mogelijk is om een eigendomsakte voor het onroerend goed uit te geven. De eigendomsakte moet binnen twee (2) jaar en acht (8) maanden na de datum van de wijzigingswet en na relevante kennisgeving van de Directeur aan de aanvrager worden uitgegeven. Als de documenten niet binnen de gespecificeerde termijn worden verstrekt, heeft de Directeur de bevoegdheid om de aanvraag te weigeren. De aanvrager heeft nu acht (8) maanden vanaf de relevante kennisgeving door de Directeur om de benodigde technische certificaten (bijv. planningsvergunning, bouwvergunning, enz.) in te dienen.

Lastenproblemen op het Onroerend Goed:

Als het onroerend goed juridische lasten (zoals hypotheken) of verboden (zoals Memo) heeft die zijn geregistreerd vóór de deponering van het contract (voordat de deponering plaatsvond) bij het Kadaster, moeten aankopers ofwel:

• Schriftelijke toestemming van de houder(s) van die lasten (crediteuren of entiteitsholdings) verstrekken voor hun vrijgave, annulering of verwijdering. Zodra de schriftelijke toestemming is verkregen, is de Directeur bevoegd om de last te annuleren, waardoor het onroerend goed kan worden overgedragen aan de Aankoper, zelfs als er latere lasten zijn; of
• Heeft de aankoper het recht om een aanvraag bij de rechtbank in te dienen en een gerechtelijk bevel te verkrijgen dat bevestigt dat de betrokken partijen (crediteur of lasthouder) onredelijk en onterecht weigeren de vereiste schriftelijke toestemming voor de vrijgave, verwijdering of annulering van de last zoals hierboven vermeld te verstrekken, en dat de weigering misbruik of onterecht is en tegelijkertijd bevel geeft tot verwijdering van de genoemde last, op voorwaarde dat de aankoopprijs volledig is betaald. De indiening van de aanvraag bij de Rechtbank moet binnen vijfenveertig (45) dagen na de datum van de weigering plaatsvinden.

Verlengde Betalingsdeadlines:

In gevallen waarin de verkoop/aankoopprijs voor het onroerend goed niet volledig is betaald, zal de Directeur een schriftelijke kennisgeving aan de aankoper sturen, waarin wordt verzocht dat het openstaande saldo binnen zestig (60) dagen (voorheen dertig (30) dagen) op de tijdelijke rekening van het Kadaster (escrow-rekening) wordt betaald.

Conclusie

Ter conclusie markeert de onlangs gewijzigde wet een cruciaal moment in de voortdurende inspanningen van Cyprus om een van zijn meest complexe vastgoeduitdagingen aan te pakken. Ontworpen om de grondwettelijke toetsing te doorstaan, introduceert de nieuwe wet een duidelijk en gestructureerd juridisch kader dat gericht is op het oplossen van het probleem van vastgelopen aankopers.

Deze hervorming legt de basis voor een transparanter en betrouwbaarder systeem voor onroerend goedoverdracht en vormt een kritieke stap in de richting van het herbouwen van het publieke vertrouwen in de vastgoedmarkt en het juridische kader van Cyprus.

Bij Philippou Law Firm zijn we gespecialiseerd in het helpen van cliënten met problemen met hun eigendomsaktes.

Neem vandaag nog contact met ons op voor een gratis consult en laat ons ervaren team u bij elke stap begeleiden.