Chipre desbloquea miles de casos bloqueados de solicitudes de Compradores Atrapados a través de una reforma legal histórica

En un movimiento histórico para abordar uno de los desafíos de propiedad más persistentes de Chipre, la Cámara de Representantes ha aprobado por unanimidad una Ley de enmienda que resuelve efectivamente miles de casos de compradores atrapados. Estos casos de larga data han impedido que miles de compradores obtengan sus escrituras de propiedad y el reconocimiento oficial como propietarios legales de sus propiedades.

¿Quiénes son los "Compradores Atrapados"?

Los “Compradores Atrapados” son individuos o entidades que compraron propiedades en Chipre, a menudo pagando completamente por su propiedad, pero que nunca han recibido sus escrituras de propiedad debido a hipotecas existentes, deudas del desarrollador, problemas con permisos de construcción o cualquier otro gravamen legal o prohibiciones.

Antecedentes Legislativos y Necesidad de Reforma - Ley de Enmienda No.110(I)/2025 de 'Las Leyes de Transferencia e Hipoteca de Propiedades Inmuebles de 1965'

El Ministerio del Interior, en colaboración con el Comité Parlamentario de Asuntos Legales, Justicia y Orden Público, formó un grupo de trabajo ad hoc para redactar legislación alineada con la Constitución y las decisiones judiciales.

La recientemente promulgada Ley de Enmienda 110(I)/2025 de "Las Leyes de Transferencia e Hipoteca de Propiedades Inmuebles de 1965" fue formalmente aprobada por la Cámara de Representantes el 25 de junio de 2025 y publicada el 4 de julio de 2025. Esta reforma legislativa fue tanto urgente como necesaria, tras un fallo histórico del Tribunal Supremo en la Apelación Civil No. 285/2018, emitido el 20 de junio de 2024. En esa decisión, el Tribunal determinó que los Artículos 44IΘ a 44KB de la legislación de 2015 eran inconstitucionales, ya que violaban los Artículos 23 y 26 de la Constitución, que protegen los derechos de propiedad y la libertad de contrato. Como resultado, miles de solicitudes de compradores atrapados se volvieron legalmente inprocesables, dejando a miles de compradores en un estado de limbo legal.

La nueva ley introduce un nuevo marco constitucionalmente sólido y enmiendas clave para proteger a los compradores atrapados. Específicamente, la ley recientemente promulgada establece condiciones para aplicar las disposiciones de los Artículos 44IH y 44IΘ al Artículo 44KZ, que regulan la transferencia de la propiedad al nombre del comprador. Su objetivo es restaurar la claridad legal y proporcionar un mecanismo estructurado y conforme a la constitución para abordar los desafíos de larga data enfrentados por los compradores que, a pesar de haber cumplido con sus obligaciones contractuales, se les negó la propiedad legal de sus propiedades.

Enmiendas Clave:

1. Requisitos de Tiempo del Contrato:

El contrato de compra/venta de la Propiedad debe haber:

• Sido concluido y registrado en la Oficina del Registro de Tierras del Distrito de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Venta de Propiedades Inmuebles (Cumplimiento Específico), antes del 31 de diciembre de 2014; o
• Sido concluido antes del 31 de diciembre de 2024 y posteriormente registrado en el Registro de Tierras del Distrito competente a través de una orden judicial, de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Venta de Propiedades Inmuebles (Cumplimiento Específico), basada en una solicitud presentada ante el Tribunal de Distrito competente a más tardar el 31 de diciembre de 2024.

2. Emisión de Escrituras de Propiedad:

Para la aplicación del comprador atrapado, debe haberse emitido una escritura de propiedad separada para la propiedad.

Para las solicitudes existentes de compradores atrapados presentadas antes de la entrada en vigor de la Ley Enmendada N. 110(I)/2025, y no se ha emitido aún una escritura de propiedad separada para la propiedad debido a problemas con permisos de construcción o planificación, etc., la nueva ley ofrece que el Director del Registro de Tierras procederá con el examen de las solicitudes, siempre que sea factible emitir una escritura de propiedad para la propiedad.  La escritura de propiedad debe emitirse dentro de dos (2) años y ocho (8) meses desde la fecha de la Ley de enmienda y tras la notificación pertinente del Director al solicitante. Si los documentos no se proporcionan dentro del plazo especificado, el Director tiene la autoridad para rechazar la solicitud. Así, el solicitante ahora tiene ocho (8) meses desde el aviso pertinente del Director para presentar los certificados técnicos necesarios (por ejemplo, permiso de planificación, permiso de construcción, etc.).

3. Problemas de Gravámenes en la Propiedad:

Si la propiedad tiene gravámenes legales (como hipotecas) o prohibiciones (como Memo) registradas antes de que el contrato fuera depositado (preceden al registro) en el Registro de Tierras, los compradores deben ya sea: 

• Proporcionar el consentimiento por escrito del titular(es) de esos gravámenes (acreedores o entidades titulares) para su liberación, cancelación o eliminación. Una vez obtenido el consentimiento por escrito, el Director está autorizado a cancelar el gravamen, permitiendo que la propiedad se transfiera al Comprador incluso si hay gravámenes posteriores; o
• El comprador tiene el derecho de solicitar al Tribunal y obtener una orden judicial que confirme que las partes involucradas (acreedor o titular del gravamen) se niegan de manera irrazonable e injustificada a proporcionar el consentimiento por escrito requerido para la liberación, eliminación o cancelación del gravamen como se indicó anteriormente, y que la negativa es abusiva o injustificada y simultáneamente ordenando la eliminación de dicho gravamen, siempre que el precio de compra haya sido pagado en su totalidad. La presentación de la solicitud al Tribunal de Distrito debe hacerse dentro de los cuarenta y cinco (45) días desde la fecha en que tuvo lugar dicha negativa.

4. Plazos Extendidos de Pago:

En los casos en que el precio de venta/compra de la propiedad no haya sido pagado en su totalidad, el Director deberá notificar por escrito al comprador, solicitando que el saldo pendiente se pague dentro de los sesenta (60) días (anteriormente eran treinta (30) días) en la cuenta temporal del Registro de Tierras (cuenta de depósito en garantía).

Conclusión

En conclusión, la recientemente enmendada Ley marca un momento crucial en los esfuerzos continuos de Chipre para abordar uno de sus desafíos de propiedad más complejos. Diseñada para resistir el escrutinio constitucional, la nueva ley introduce un marco legal claro y estructurado destinado a resolver el problema de los compradores atrapados.

Esta reforma sienta las bases para un sistema de transferencia de propiedades más transparente y confiable y constituye un paso crítico hacia la reconstrucción de la confianza pública en el mercado inmobiliario y el marco legal de Chipre.

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