Chipre desbloquea miles de casos bloqueados de solicitudes de Compradores Atrapados a través de una reforma legal histórica

En un movimiento histórico para abordar uno de los desafíos de propiedad más persistentes de Chipre, la Cámara de Representantes ha aprobado unánimemente una ley de enmienda que resuelve efectivamente miles de casos de compradores atrapados. Estos casos de larga data han impedido que miles de compradores obtengan sus escrituras y reconocimiento oficial como propietarios legales de sus propiedades.

¿Quiénes son los "Compradores Atrapados"?

Los “Compradores Atrapados” son individuos o entidades que compraron propiedades en Chipre, a menudo pagando el total por su propiedad, pero nunca han recibido sus escrituras debido a hipotecas existentes, deudas de desarrolladores, problemas con permisos de construcción o cualquier otra carga legal o prohibiciones.

Antecedentes Legislativos y Necesidad de Reforma - Ley de Enmienda No.110(I)/2025 de ‘Las Leyes de Transferencia y Hipoteca de Propiedades Inmuebles de 1965’

El Ministerio del Interior, en colaboración con el Comité Parlamentario de Asuntos Legales, Justicia y Orden Público, formó un grupo de trabajo ad hoc para redactar una legislación alineada con la Constitución y las decisiones judiciales.

Esta reforma legislativa fue tanto urgente como necesaria, tras un fallo histórico del Tribunal Supremo en el recurso civil No. 285/2018, emitido el 20 de junio de 2024. En esa decisión, el Tribunal encontró que los Artículos 44IΘ a 44KB de la legislación de 2015 eran inconstitucionales, ya que violaban los Artículos 23 y 26 de la Constitución, que protegen los derechos de propiedad y la libertad de contrato. Como resultado, las solicitudes de miles de compradores atrapados se volvieron legalmente inprocesables, dejando a miles de compradores en un estado de limbo legal.

La nueva ley introduce un nuevo marco constitucionalmente sólido y enmiendas clave para proteger a los compradores atrapados. Específicamente, la ley recientemente promulgada establece condiciones para aplicar las disposiciones de los Artículos 44IH y 44IΘ al Artículo 44KZ, que regulan la transferencia de propiedad a nombre del comprador. Su objetivo es restaurar la claridad legal y proporcionar un mecanismo estructurado y conforme a la Constitución para abordar los desafíos de larga data enfrentados por los compradores que, a pesar de haber cumplido con sus obligaciones contractuales, se les negó la propiedad legal de sus propiedades.

Enmiendas Clave:

Requisitos de Tiempo del Contrato:

El contrato de compra/venta de la Propiedad debe haber:

• Sido concluido y presentado en la Oficina del Registro de Tierras del Distrito de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Venta de Propiedades Inmuebles (Cumplimiento Específico), antes del 31 de diciembre de 2014; o
• Sido concluido antes del 31 de diciembre de 2024 y posteriormente presentado en el Registro de Tierras del Distrito competente a través de una orden judicial, de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Venta de Propiedades Inmuebles (Cumplimiento Específico), basada en una solicitud presentada ante el Tribunal de Distrito competente a más tardar el 31 de diciembre de 2024.

Emisión de Escrituras:

Para la solicitud de un comprador atrapado, debe haberse emitido una escritura separada para la propiedad.

Para las solicitudes existentes de compradores atrapados presentadas antes de la entrada en vigor de la Ley Enmendada N. 110(I)/2025, y si aún no se ha emitido una escritura separada para la propiedad debido a problemas con permisos de construcción o planificación, la nueva ley establece que el Director del Registro de Tierras procederá con el examen de las solicitudes, siempre que la emisión de una escritura para la propiedad sea factible. La escritura debe emitirse dentro de dos (2) años y ocho (8) meses a partir de la fecha de la Ley enmendadora y tras la notificación relevante del Director al solicitante. Si los documentos no se proporcionan dentro del plazo especificado, el Director tiene la autoridad para rechazar la solicitud. Así, el solicitante ahora tiene ocho (8) meses a partir de la notificación relevante del Director para presentar los certificados técnicos necesarios (por ejemplo, permiso de planificación, permiso de construcción, etc.).

Problemas de Carga sobre la Propiedad:

Si la propiedad tiene cargas legales (como hipotecas) o prohibiciones (como Memo) registradas antes de que se depositara el contrato (precediendo el registro) en el Registro de Tierras, los compradores deben:

• Proporcionar el consentimiento por escrito de los titulares de esas cargas (acreedores o entidades poseedoras) para su liberación, cancelación o eliminación. Una vez obtenido el consentimiento por escrito, el Director está autorizado a cancelar la carga, permitiendo que la propiedad se transfiera al Comprador incluso si hay cargas posteriores; o
• El comprador tiene el derecho de solicitar al Tribunal y obtener una orden judicial que confirme que las partes involucradas (acreedor o titular de la carga) están negándose de manera irrazonable e injustificable a proporcionar el consentimiento por escrito requerido para la liberación, eliminación o cancelación de la carga como se indicó anteriormente, y que la negativa es abusiva o injustificada, ordenando simultáneamente la eliminación de dicha carga, siempre que el precio de compra haya sido pagado en su totalidad. La presentación de la solicitud ante el Tribunal de Distrito debe hacerse dentro de los cuarenta y cinco (45) días a partir de la fecha en que se produjo dicha negativa.

Plazos de Pago Ampliados:

En los casos en que el precio de venta/compra de la propiedad no se haya pagado en su totalidad, el Director deberá enviar un aviso por escrito al comprador, solicitando que el saldo pendiente se pague dentro de los sesenta (60) días (anteriormente eran treinta (30) días) en la cuenta temporal del Registro de Tierras (cuenta de depósito en garantía).

Conclusión

En conclusión, la recientemente enmendada Ley marca un momento crucial en los esfuerzos continuos de Chipre para abordar uno de sus desafíos de propiedad más complejos. Diseñada para resistir el escrutinio constitucional, la nueva ley introduce un marco legal claro y estructurado destinado a resolver el problema de los compradores atrapados.

Esta reforma sienta las bases para un sistema de transferencia de propiedad más transparente y confiable y constituye un paso crítico hacia la reconstrucción de la confianza pública en el mercado de propiedades y el marco legal de Chipre.

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