Zypern entsperrt Tausende blockierte Fälle von Anträgen gefangener Käufer durch bahnbrechende Rechtsreform

In einem wegweisenden Schritt zur Bewältigung einer der hartnäckigsten Immobilienherausforderungen in Zypern hat das Parlament einstimmig ein Änderungsrecht verabschiedet, das effektiv Tausende von Fällen eingeschlossener Käufer löst. Diese langjährigen Fälle haben Tausende von Käufern daran gehindert, ihre Eigentumsurkunden zu erhalten und offiziell als rechtmäßige Eigentümer ihrer Immobilien anerkannt zu werden.

Wer sind die "Eingeschlossenen Käufer"?

„Eingeschlossene Käufer“ sind Einzelpersonen oder Unternehmen, die Immobilien in Zypern erworben haben, oft indem sie den vollen Preis für ihre Immobilie gezahlt haben, aber niemals ihre Eigentumsurkunden erhalten haben, aufgrund bestehender Hypotheken, Schulden von Entwicklern, Probleme mit Baugenehmigungen oder anderen rechtlichen Belastungen oder Verboten.

Gesetzgeberischer Hintergrund und Reformbedarf - Änderungsrecht Nr. 110(I)/2025 des ‚Gesetzes über die Übertragung und Hypothek von unbeweglichem Eigentum von 1965‘

Das Innenministerium hat in Zusammenarbeit mit dem parlamentarischen Ausschuss für Rechtsangelegenheiten, Justiz und öffentliche Ordnung eine ad-hoc-Arbeitsgruppe gebildet, um eine Gesetzgebung zu entwerfen, die mit der Verfassung und den gerichtlichen Entscheidungen übereinstimmt.

Diese gesetzgeberische Reform war sowohl dringend als auch notwendig, nach einem wegweisenden Urteil des Obersten Gerichtshofs in der Zivilberufung Nr. 285/2018, das am 20. Juni 2024 erlassen wurde. In dieser Entscheidung stellte das Gericht fest, dass die Artikel 44IΘ bis 44KB der Gesetzgebung von 2015 verfassungswidrig waren, da sie die Artikel 23 und 26 der Verfassung verletzten, die Eigentumsrechte und Vertragsfreiheit schützen. Infolgedessen wurden die Anträge von Tausenden eingeschlossener Käufer rechtlich unzulässig, was Tausende von Käufern in einen Zustand rechtlichen Schwebezustands versetzte.

Das neue Gesetz führt einen neuen, verfassungsgemäßen Rahmen und wesentliche Änderungen ein, um die eingeschlossenen Käufer zu schützen. Insbesondere legt das kürzlich verabschiedete Gesetz Bedingungen für die Anwendung der Bestimmungen der Artikel 44IH und 44IΘ auf den Artikel 44KZ fest, die die Übertragung von Eigentum auf den Namen des Käufers regeln. Es zielt darauf ab, rechtliche Klarheit wiederherzustellen und einen strukturierten, verfassungsgemäßen Mechanismus bereitzustellen, um die langjährigen Herausforderungen zu bewältigen, mit denen Käufer konfrontiert sind, die trotz Erfüllung ihrer vertraglichen Verpflichtungen rechtlichen Eigentum an ihren Immobilien verweigert wurde.

Wesentliche Änderungen:

Vertragszeitvorgaben:

Der Kauf-/Verkaufvertrag der Immobilie muss entweder:

• Bis zum 31. Dezember 2014 abgeschlossen und beim Bezirksgrundbuchamt gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über den Verkauf von unbeweglichem Eigentum (Spezifische Leistung) eingereicht worden sein; oder
• Bis zum 31. Dezember 2024 abgeschlossen und anschließend beim zuständigen Bezirksgrundbuchamt durch einen Gerichtsbeschluss eingereicht worden sein, gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über den Verkauf von unbeweglichem Eigentum (Spezifische Leistung), basierend auf einem Antrag, der bis spätestens 31. Dezember 2024 beim zuständigen Bezirksgericht eingereicht wurde.

Ausstellung des Eigentumsdokuments:

Für den Antrag des eingeschlossenen Käufers muss ein separates Eigentumsdokument für die Immobilie ausgestellt worden sein.

Für bestehende Anträge von eingeschlossenen Käufern, die vor Inkrafttreten des geänderten Gesetzes Nr. 110(I)/2025 eingereicht wurden und für die aufgrund von Problemen mit Bau- oder Planungsgenehmigungen noch kein separates Eigentumsdokument für die Immobilie ausgestellt wurde, bietet das neue Gesetz an, dass der Direktor des Grundbuchamts mit der Prüfung der Anträge fortfahren soll, sofern die Ausstellung eines Eigentumsdokuments für die Immobilie möglich ist. Das Eigentumsdokument muss innerhalb von zwei (2) Jahren und acht (8) Monaten ab dem Datum des Änderungsrechts und nach entsprechender Mitteilung des Direktors an den Antragsteller ausgestellt werden. Wenn die Dokumente nicht innerhalb des festgelegten Zeitrahmens bereitgestellt werden, hat der Direktor das Recht, den Antrag abzulehnen. Somit hat der Antragsteller nun acht (8) Monate ab der entsprechenden Mitteilung des Direktors Zeit, die erforderlichen technischen Zertifikate (z. B. Baugenehmigung, Planungsgenehmigung usw.) einzureichen.

Belastungsprobleme des Eigentums:

Wenn die Immobilie rechtliche Belastungen (wie Hypotheken) oder Verbote (wie Memo) aufweist, die vor der Einreichung des Vertrags (vor der Einreichung) im Grundbuch eingetragen wurden, müssen die Käufer entweder:

• Schriftliche Zustimmung der Inhaber dieser Belastungen (Gläubiger oder Unternehmen) zur Freigabe, Stornierung oder Entfernung vorlegen. Sobald die schriftliche Zustimmung vorliegt, ist der Direktor befugt, die Belastung zu stornieren, sodass die Immobilie an den Käufer übertragen werden kann, auch wenn es nachfolgende Belastungen gibt; oder
• Der Käufer hat das Recht, beim Gericht einen Antrag zu stellen und einen Gerichtsbeschluss zu erhalten, der bestätigt, dass die beteiligten Parteien (Gläubiger oder Belastungsinhaber) unangemessen und ungerechtfertigt die erforderliche schriftliche Zustimmung zur Freigabe, Entfernung oder Stornierung der oben genannten Belastung verweigern und dass die Weigerung missbräuchlich oder ungerechtfertigt ist, und gleichzeitig die Entfernung der genannten Belastung anzuordnen, vorausgesetzt, der Kaufpreis wurde vollständig bezahlt. Die Einreichung des Antrags beim Bezirksgericht muss innerhalb von fünfundvierzig (45) Tagen ab dem Datum der Weigerung erfolgen.

Verlängerte Zahlungsfristen:

In Fällen, in denen der Kaufpreis für die Immobilie nicht vollständig bezahlt wurde, wird der Direktor dem Käufer eine schriftliche Mitteilung zukommen lassen, in der er fordert, dass der ausstehende Betrag innerhalb von sechzig (60) Tagen (zuvor dreißig (30) Tage) auf das vorläufige Konto des Grundbuchamts (Treuhandkonto) überwiesen wird.

Fazit

Zusammenfassend stellt das kürzlich geänderte Gesetz einen entscheidenden Moment in den laufenden Bemühungen Zyperns dar, eine seiner komplexesten Immobilienherausforderungen anzugehen. Entworfen, um verfassungsrechtlicher Prüfung standzuhalten, führt das neue Gesetz einen klaren und strukturierten rechtlichen Rahmen ein, der darauf abzielt, das Problem der eingeschlossenen Käufer zu lösen.

Diese Reform legt den Grundstein für ein transparenteres und zuverlässigeres System zur Übertragung von Eigentum und stellt einen kritischen Schritt zur Wiederherstellung des öffentlichen Vertrauens in den Immobilienmarkt und den rechtlichen Rahmen Zyperns dar.

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