Zypern entsperrt Tausende blockierte Fälle von Anträgen gefangener Käufer durch bahnbrechende Rechtsreform

In einem bahnbrechenden Schritt zur Bewältigung einer der hartnäckigsten Immobilienherausforderungen Zyperns hat das Repräsentantenhaus einstimmig ein Änderungsgesetz verabschiedet, das effektiv Tausende von Fällen gefangener Käufer löst. Diese langjährigen Fälle haben Tausende von Käufern daran gehindert, ihre Eigentumsurkunden zu erhalten und als rechtmäßige Eigentümer ihrer Immobilien anerkannt zu werden.

Wer sind die "gefangenen Käufer"?

„Gefangene Käufer“ sind Personen oder Einheiten, die in Zypern Immobilien gekauft haben, oft den vollen Preis bezahlt haben, aber aufgrund bestehender Hypotheken, Schulden des Entwicklers, Probleme mit Baugenehmigungen oder anderer rechtlicher Belastungen oder Verbote ihre Eigentumsurkunden nie erhalten haben.

Gesetzlicher Hintergrund und Notwendigkeit der Reform - Änderungsgesetz Nr. 110(I)/2025 der „Gesetze über den Transfer und die Hypothek von unbeweglichem Eigentum von 1965“

Das Innenministerium hat in Zusammenarbeit mit dem parlamentarischen Ausschuss für Rechtsangelegenheiten, Justiz und öffentliche Ordnung eine Ad-hoc-Arbeitsgruppe gebildet, um Gesetze zu entwerfen, die mit der Verfassung und gerichtlichen Entscheidungen im Einklang stehen.

Das kürzlich verabschiedete Änderungsgesetz 110(I)/2025 der „Gesetze über den Transfer und die Hypothek von unbeweglichem Eigentum von 1965“ wurde am 25. Juni 2025 formell vom Repräsentantenhaus genehmigt und am 4. Juli 2025 veröffentlicht. Diese gesetzliche Reform war sowohl dringend als auch notwendig, nachdem ein bahnbrechendes Urteil des Obersten Gerichtshofs im Zivilberufungsverfahren Nr. 285/2018 am 20. Juni 2024 ergangen war. In dieser Entscheidung stellte das Gericht fest, dass die Artikel 44IΘ bis 44KB der Gesetzgebung von 2015 verfassungswidrig waren, da sie die Artikel 23 und 26 der Verfassung verletzten, die Eigentumsrechte und Vertragsfreiheit schützen. Infolgedessen wurden Tausende von Anträgen gefangener Käufer rechtlich nicht mehr bearbeitbar, was Tausende von Käufern in einen rechtlichen Schwebezustand versetzte.

Das neue Gesetz führt einen neuen, verfassungskonformen Rahmen und wesentliche Änderungen ein, um die gefangenen Käufer zu schützen. Insbesondere legt das kürzlich verabschiedete Gesetz Bedingungen für die Anwendung der Bestimmungen der Artikel 44IH und 44IΘ bis Artikel 44KZ fest, die die Übertragung von Eigentum auf den Namen des Käufers regeln. Es zielt darauf ab, rechtliche Klarheit wiederherzustellen und einen strukturierten, verfassungskonformen Mechanismus bereitzustellen, um die langjährigen Herausforderungen zu bewältigen, denen Käufer gegenüberstehen, die trotz Erfüllung ihrer vertraglichen Verpflichtungen die rechtliche Eigentümerschaft ihrer Immobilien verweigert wurde.

Wesentliche Änderungen:

1. Anforderungen an den Vertragszeitpunkt:

Der Kauf-/Verkaufsvertrag der Immobilie muss entweder:

• Bis zum 31. Dezember 2014 abgeschlossen und beim Bezirkslandregister gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über den Verkauf von unbeweglichem Eigentum (Erfüllungspflicht) eingereicht worden sein; oder
• Bis zum 31. Dezember 2024 abgeschlossen und anschließend durch einen Gerichtsbeschluss beim zuständigen Bezirkslandregister eingereicht worden sein, gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über den Verkauf von unbeweglichem Eigentum (Erfüllungspflicht), basierend auf einem Antrag, der spätestens am 31. Dezember 2024 beim zuständigen Bezirksgericht eingereicht wurde.

2. Ausstellung der Eigentumsurkunde:

Für den Antrag des gefangenen Käufers muss eine separate Eigentumsurkunde für die Immobilie ausgestellt worden sein.

Für bestehende Anträge gefangener Käufer, die vor Inkrafttreten des geänderten Gesetzes Nr. 110(I)/2025 eingereicht wurden und für die noch keine separate Eigentumsurkunde aufgrund von Problemen mit Bau- oder Planungsgenehmigungen usw. ausgestellt wurde, bietet das neue Gesetz, dass der Direktor des Landregisters mit der Prüfung der Anträge fortfahren soll, vorausgesetzt, dass die Ausstellung einer Eigentumsurkunde für die Immobilie möglich ist.  Die Eigentumsurkunde muss innerhalb von zwei (2) Jahren und acht (8) Monaten ab dem Datum des Änderungsgesetzes und nach entsprechender Benachrichtigung des Direktors an den Antragsteller ausgestellt werden. Werden die Unterlagen nicht innerhalb des angegebenen Zeitrahmens bereitgestellt, hat der Direktor die Befugnis, den Antrag abzulehnen. Somit hat der Antragsteller nun acht (8) Monate ab der entsprechenden Mitteilung durch den Direktor, um die erforderlichen technischen Zertifikate (z. B. Baugenehmigung, Bauzulassung usw.) einzureichen.

3. Belastungsprobleme auf der Immobilie:

Wenn die Immobilie rechtliche Belastungen (wie Hypotheken) oder Verbote (wie Memo) aufweist, die vor der Hinterlegung des Vertrags (vor der Einreichung) beim Landregister registriert wurden, müssen Käufer entweder: 

• Eine schriftliche Zustimmung des Inhabers dieser Belastungen (Gläubiger oder Inhabereinheiten) zur Freigabe, Stornierung oder Entfernung vorlegen. Sobald die schriftliche Zustimmung vorliegt, ist der Direktor befugt, die Belastung zu stornieren, sodass die Immobilie auf den Käufer übertragen werden kann, selbst wenn es nachfolgende Belastungen gibt; oder
• Der Käufer hat das Recht, beim Gericht einen Antrag zu stellen und eine gerichtliche Anordnung zu erhalten, die bestätigt, dass die beteiligten Parteien (Gläubiger oder Belastungsinhaber) unvernünftigerweise und ungerechtfertigt die erforderliche schriftliche Zustimmung zur Freigabe, Entfernung oder Stornierung der oben genannten Belastung verweigern und dass die Verweigerung missbräuchlich oder ungerechtfertigt ist und gleichzeitig die Entfernung der genannten Belastung anordnet, vorausgesetzt, dass der Kaufpreis vollständig bezahlt wurde. Der Antrag beim Bezirksgericht muss innerhalb von fünfundvierzig (45) Tagen ab dem Datum der Verweigerung eingereicht werden.

4. Verlängerte Zahlungsfristen:

In Fällen, in denen der Verkaufs-/Kaufpreis für die Immobilie nicht vollständig bezahlt wurde, wird der Direktor eine schriftliche Mitteilung an den Käufer senden und verlangen, dass der ausstehende Betrag innerhalb von sechzig (60) Tagen (vorher waren es dreißig (30) Tage) auf das temporäre Konto des Landregisters (Treuhandkonto) eingezahlt wird.

Fazit

Zusammenfassend markiert das kürzlich geänderte Gesetz einen entscheidenden Moment in Zyperns fortwährenden Bemühungen, eine seiner komplexesten Immobilienherausforderungen zu bewältigen. Das neue Gesetz, das darauf ausgelegt ist, verfassungsrechtlicher Prüfung standzuhalten, führt einen klaren und strukturierten Rechtsrahmen ein, der darauf abzielt, das Problem der gefangenen Käufer zu lösen.

Diese Reform legt den Grundstein für ein transparenteres und zuverlässigeres System zur Übertragung von Eigentum und stellt einen entscheidenden Schritt dar, um das öffentliche Vertrauen in den Immobilienmarkt und den Rechtsrahmen Zyperns wiederherzustellen.

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