Η Κύπρος ξεκλειδώνει χιλιάδες μπλοκαρισμένες υποθέσεις αιτήσεων Αγοραστών σε Παγίδα μέσω ιστορικής νομικής μεταρρύθμισης

Σε μια ιστορική κίνηση για την αντιμετώπιση μιας από τις πιο επίμονες προκλήσεις ιδιοκτησίας της Κύπρου, η Βουλή των Αντιπροσώπων ενέκρινε ομόφωνα έναν τροποποιητικό Νόμο που επιλύει αποτελεσματικά χιλιάδες υποθέσεις αγοραστών σε παγίδα. Αυτές οι μακροχρόνιες υποθέσεις έχουν εμποδίσει χιλιάδες αγοραστές από το να αποκτήσουν τους τίτλους ιδιοκτησίας τους και την επίσημη αναγνώριση ως νόμιμοι ιδιοκτήτες των ακινήτων τους.

Ποιοι είναι οι "Αγοραστές σε Παγίδα";

Οι "Αγοραστές σε Παγίδα" είναι άτομα ή οντότητες που αγόρασαν ακίνητα στην Κύπρο, συχνά πληρώνοντας πλήρως για το ακίνητό τους, αλλά δεν έλαβαν ποτέ τους τίτλους ιδιοκτησίας τους λόγω υπαρχόντων υποθηκών, χρεών του κατασκευαστή, προβλημάτων με άδειες οικοδομής ή οποιοδήποτε άλλο νομικό βάρος ή απαγορεύσεις.

Νομοθετικό Υπόβαθρο και Ανάγκη για Μεταρρύθμιση - Τροποποιητικός Νόμος Αρ.110(I)/2025 των "Νόμων περί Μεταβίβασης και Υποθήκευσης Ακίνητης Ιδιοκτησίας του 1965"

Το Υπουργείο Εσωτερικών, σε συνεργασία με την Κοινοβουλευτική Επιτροπή Νομικών Υποθέσεων, Δικαιοσύνης και Δημόσιας Τάξης, σχημάτισε μια ad hoc ομάδα εργασίας για τη σύνταξη νομοθεσίας που ευθυγραμμίζεται με το Σύνταγμα και τις δικαστικές αποφάσεις.

Ο πρόσφατα θεσπισμένος Τροποποιητικός Νόμος 110(I)/2025 των "Νόμων περί Μεταβίβασης και Υποθήκευσης Ακίνητης Ιδιοκτησίας του 1965" εγκρίθηκε επίσημα από τη Βουλή των Αντιπροσώπων στις 25 Ιουνίου 2025 και δημοσιεύθηκε στις 4 Ιουλίου 2025. Αυτή η νομοθετική μεταρρύθμιση ήταν επείγουσα και αναγκαία, ακολουθώντας μια ιστορική απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην Πολιτική Έφεση Αρ. 285/2018, που εκδόθηκε στις 20 Ιουνίου 2024. Σε αυτή την απόφαση, το Δικαστήριο έκρινε ότι τα Άρθρα 44IΘ έως 44KB της νομοθεσίας του 2015 ήταν αντισυνταγματικά, καθώς παραβίαζαν τα Άρθρα 23 και 26 του Συντάγματος, που προστατεύουν τα δικαιώματα ιδιοκτησίας και την ελευθερία των συμβάσεων. Ως αποτέλεσμα, χιλιάδες αιτήσεις αγοραστών σε παγίδα έγιναν νομικά μη επεξεργάσιμες, αφήνοντας χιλιάδες αγοραστές σε κατάσταση νομικής αβεβαιότητας.

Ο νέος νόμος εισάγει ένα νέο, συνταγματικά ορθό πλαίσιο και βασικές τροποποιήσεις για την προστασία των αγοραστών σε παγίδα. Συγκεκριμένα, ο πρόσφατα θεσπισμένος νόμος θέτει προϋποθέσεις για την εφαρμογή των διατάξεων των Άρθρων 44IH και 44IΘ έως το Άρθρο 44KZ, που ρυθμίζουν τη μεταβίβαση της ιδιοκτησίας στο όνομα του αγοραστή. Στόχος του είναι να αποκαταστήσει τη νομική σαφήνεια και να παρέχει έναν δομημένο, συνταγματικά συμβατό μηχανισμό για την αντιμετώπιση των μακροχρόνιων προκλήσεων που αντιμετωπίζουν οι αγοραστές που, παρά την εκπλήρωση των συμβατικών τους υποχρεώσεων, στερήθηκαν τη νομική ιδιοκτησία των ακινήτων τους.

Βασικές Τροποποιήσεις:

1.Απαιτήσεις Χρονισμού Συμβολαίου:

Το συμβόλαιο αγοράς/πώλησης του Ακινήτου πρέπει να έχει είτε:

• Συναφθεί και κατατεθεί στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο σύμφωνα με τις διατάξεις του Νόμου περί Πώλησης Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Ειδική Εκτέλεση), μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2014; ή
• Συναφθεί μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2024 και στη συνέχεια κατατεθεί στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολόγιο μέσω δικαστικής απόφασης, σύμφωνα με τις διατάξεις του Νόμου περί Πώλησης Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Ειδική Εκτέλεση), βάσει αίτησης που κατατέθηκε στο αρμόδιο Επαρχιακό Δικαστήριο το αργότερο μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2024.

2.Έκδοση Τίτλου Ιδιοκτησίας:

Για την εφαρμογή της αίτησης αγοραστή σε παγίδα, πρέπει να έχει εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας για το ακίνητο.

Για υπάρχουσες αιτήσεις αγοραστών σε παγίδα που υποβλήθηκαν πριν από την έναρξη ισχύος του Τροποποιητικού Νόμου Ν. 110(I)/2025, και δεν έχει εκδοθεί ακόμη ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας για το ακίνητο λόγω προβλημάτων με άδειες οικοδομής ή σχεδιασμού κ.λπ., ο νέος νόμος προσφέρει ότι ο Διευθυντής του Κτηματολογίου θα προχωρήσει στην εξέταση των αιτήσεων, υπό την προϋπόθεση ότι είναι εφικτή η έκδοση τίτλου ιδιοκτησίας για το ακίνητο. Ο τίτλος ιδιοκτησίας πρέπει να εκδοθεί εντός δύο (2) ετών και οκτώ (8) μηνών από την ημερομηνία του τροποποιητικού Νόμου και μετά από σχετική ειδοποίηση από τον Διευθυντή προς τον αιτούντα. Εάν τα έγγραφα δεν παρασχεθούν εντός της καθορισμένης προθεσμίας, ο Διευθυντής έχει την εξουσία να απορρίψει την αίτηση. Έτσι, ο αιτών έχει πλέον οκτώ (8) μήνες από τη σχετική ειδοποίηση από τον Διευθυντή για να υποβάλει τα απαραίτητα τεχνικά πιστοποιητικά (π.χ. άδεια σχεδιασμού, άδεια οικοδομής κ.λπ.).

3.Θέματα Βαρών στην Ιδιοκτησία:

Εάν το ακίνητο έχει νομικά βάρη (όπως υποθήκες) ή απαγορεύσεις (όπως Υπόμνημα) που καταχωρήθηκαν πριν από την κατάθεση του συμβολαίου (προηγούνται της κατάθεσης) στο Κτηματολόγιο, οι αγοραστές πρέπει είτε: 

• Να παρέχουν γραπτή συγκατάθεση από τον κάτοχο(-ους) αυτών των βαρών (πιστωτές ή οντότητες κατοχής) για την απελευθέρωση, ακύρωση ή αφαίρεσή τους. Μόλις ληφθεί η γραπτή συγκατάθεση, ο Διευθυντής, είναι εξουσιοδοτημένος να ακυρώσει το βάρος, επιτρέποντας τη μεταβίβαση του ακινήτου στον Αγοραστή ακόμη και αν υπάρχουν επακόλουθα βάρη; ή
• Ο αγοραστής έχει το δικαίωμα να υποβάλει αίτηση στο Δικαστήριο και να λάβει δικαστική απόφαση που επιβεβαιώνει ότι τα εμπλεκόμενα μέρη (πιστωτής ή κάτοχος βάρους) αρνούνται αδικαιολόγητα και αδικαιολόγητα να παρέχουν την απαιτούμενη γραπτή συγκατάθεση για την απελευθέρωση, αφαίρεση ή ακύρωση του βάρους όπως αναφέρεται παραπάνω, και ότι η άρνηση είναι καταχρηστική ή αδικαιολόγητη και ταυτόχρονα διατάσσοντας την αφαίρεση του εν λόγω βάρους, υπό την προϋπόθεση ότι η τιμή αγοράς έχει πληρωθεί πλήρως. Η υποβολή της αίτησης στο Επαρχιακό Δικαστήριο πρέπει να γίνει εντός σαράντα πέντε (45) ημερών από την ημερομηνία που έλαβε χώρα η άρνηση.

4.Παρατάσεις Προθεσμιών Πληρωμής:

Σε περιπτώσεις όπου η τιμή πώλησης/αγοράς για το ακίνητο δεν έχει πληρωθεί πλήρως, ο Διευθυντής θα επιδώσει γραπτή ειδοποίηση στον αγοραστή, ζητώντας την πληρωμή του υπολοίπου εντός εξήντα (60) ημερών (προηγουμένως ήταν τριάντα (30) ημέρες) στον προσωρινό λογαριασμό του Κτηματολογίου (λογαριασμός escrow).

Συμπέρασμα

Συμπερασματικά, ο πρόσφατα τροποποιημένος Νόμος σηματοδοτεί μια κομβική στιγμή στις συνεχιζόμενες προσπάθειες της Κύπρου να αντιμετωπίσει μία από τις πιο σύνθετες προκλήσεις ιδιοκτησίας της. Σχεδιασμένος να αντέχει σε συνταγματικό έλεγχο, ο νέος νόμος εισάγει ένα σαφές και δομημένο νομικό πλαίσιο που στοχεύει στην επίλυση του προβλήματος των αγοραστών σε παγίδα.

Αυτή η μεταρρύθμιση θέτει τα θεμέλια για ένα πιο διαφανές και αξιόπιστο σύστημα μεταβίβασης ιδιοκτησίας και αποτελεί κρίσιμο βήμα προς την αποκατάσταση της εμπιστοσύνης του κοινού στην αγορά ακινήτων και το νομικό πλαίσιο της Κύπρου.

Στην Polycarpos Philippou & Associates LLC, ειδικευόμαστε στην υποστήριξη πελατών με ζητήματα που σχετίζονται με τους τίτλους ιδιοκτησίας τους.

Επικοινωνήστε μαζί μας σήμερα για μια δωρεάν συμβουλευτική και αφήστε την έμπειρη ομάδα μας να σας καθοδηγήσει σε κάθε βήμα της διαδικασίας.