Ξεκλείδωμα υποθέσεων εγκλωβισμένων αγοραστών

Σε μια ιστορική κίνηση για την αντιμετώπιση μιας από τις πιο επίμονες προκλήσεις της Κύπρου στον τομέα των ακινήτων, η Βουλή των Αντιπροσώπων ψήφισε ομόφωνα έναν τροποποιητικό Νόμο που επιλύει αποτελεσματικά χιλιάδες υποθέσεις παγιδευμένων αγοραστών. Αυτές οι μακροχρόνιες υποθέσεις είχαν εμποδίσει χιλιάδες αγοραστές από το να αποκτήσουν τους τίτλους ιδιοκτησίας τους και την επίσημη αναγνώρισή τους ως νόμιμων ιδιοκτητών των ακινήτων τους.

Ποιοι είναι οι "Παγιδευμένοι Αγοραστές";

“Παγιδευμένοι Αγοραστές” είναι άτομα ή οντότητες που αγόρασαν ακίνητη περιουσία στην Κύπρο πληρώνοντας συχνά το πλήρες ποσό για την περιουσία τους αλλά δεν έχουν ποτέ λάβει τους τίτλους ιδιοκτησίας τους λόγω υφιστάμενων υποθηκών, χρεών κατασκευαστών, ζητημάτων αδειών οικοδομής ή οποιουδήποτε άλλου νομικού βάρους ή απαγορεύσεων.

Νομοθετικό Υπόβαθρο και Ανάγκη για Μεταρρύθμιση, Νόμος Τροποποίησης Αρ. 110(I)/2025 του ‘Νόμου για τη Μεταβίβαση και Υποθήκη Ακίνητης Περιουσίας του 1965’

Το Υπουργείο Εσωτερικών, σε συνεργασία με την Κοινοβουλευτική Επιτροπή Νομικών, Δικαιοσύνης και Δημοσίας Τάξεως, συγκρότησε ειδική ομάδα εργασίας για την εκπόνηση νομοθεσίας εναρμονισμένης με το Σύνταγμα και τις δικαστικές αποφάσεις.

Αυτή η νομοθετική μεταρρύθμιση ήταν τόσο επείγουσα όσο και αναγκαία, έπειτα από ιστορική απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην Πολιτική Έφεση Αρ. 285/2018, η οποία εκδόθηκε στις 20 Ιουνίου 2024. Στην απόφαση αυτή, το Δικαστήριο έκρινε ότι τα Άρθρα 44ΙΘ έως 44ΚΒ της νομοθεσίας του 2015 ήταν αντισυνταγματικά, καθώς παραβίαζαν τα Άρθρα 23 και 26 του Συντάγματος, τα οποία προστατεύουν τα δικαιώματα ιδιοκτησίας και την ελευθερία σύναψης συμβάσεων. Ως αποτέλεσμα, χιλιάδες αιτήσεις παγιδευμένων αγοραστών κατέστησαν νομικά ανεπεξέργαστες, αφήνοντας χιλιάδες αγοραστές σε κατάσταση νομικής αβεβαιότητας.

Ο νέος νόμος εισάγει ένα νέο, συνταγματικά έγκυρο πλαίσιο και βασικές τροποποιήσεις για την προστασία των παγιδευμένων αγοραστών. Συγκεκριμένα, ο πρόσφατα ψηφισμένος νόμος θέτει προϋποθέσεις για την εφαρμογή των διατάξεων των Άρθρων 44ΙΗ και 44ΙΘ έως το Άρθρο 44ΚΖ, τα οποία ρυθμίζουν τη μεταβίβαση της περιουσίας στο όνομα του αγοραστή. Στοχεύει στην αποκατάσταση της νομικής σαφήνειας και στην παροχή ενός δομημένου, συνταγματικά συμβατού μηχανισμού για την αντιμετώπιση των μακροχρόνιων προκλήσεων που αντιμετωπίζουν οι αγοραστές οι οποίοι, παρά το γεγονός ότι εκπλήρωσαν τις συμβατικές τους υποχρεώσεις, στερήθηκαν τη νόμιμη ιδιοκτησία των ακινήτων τους.

Κύριες Τροποποιήσεις:

Απαιτήσεις Χρονοδιαγράμματος Συμβολαίου:

Το συμβόλαιο αγοράς/πώλησης της Περιουσίας πρέπει είτε:

• Να έχει συναφθεί και κατατεθεί στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο σύμφωνα με τις διατάξεις του περί Πώλησης Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2014, ή
• Να έχει συναφθεί μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2024 και στη συνέχεια να έχει κατατεθεί στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολόγιο μέσω δικαστικού διατάγματος, σύμφωνα με τις διατάξεις του περί Πώλησης Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, βάσει αίτησης που κατατέθηκε στο αρμόδιο Επαρχιακό Δικαστήριο το αργότερο μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2024.

Έκδοση Τίτλου Ιδιοκτησίας:

Για την αίτηση παγιδευμένου αγοραστή, πρέπει να έχει εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας για το ακίνητο.

Για υφιστάμενες αιτήσεις παγιδευμένων αγοραστών που υποβλήθηκαν πριν από την έναρξη ισχύος του Τροποποιητικού Νόμου Αρ. 110(I)/2025, και για τις οποίες δεν έχει ακόμη εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας για το ακίνητο λόγω ζητημάτων με άδειες οικοδομής ή πολεοδομικές άδειες, ο νέος νόμος προβλέπει ότι ο Διευθυντής του Κτηματολογίου θα προχωρήσει στην εξέταση των αιτήσεων, εφόσον η έκδοση τίτλου ιδιοκτησίας για το ακίνητο είναι εφικτή. Ο τίτλος ιδιοκτησίας πρέπει να εκδοθεί εντός δύο (2) ετών και οκτώ (8) μηνών από την ημερομηνία του τροποποιητικού Νόμου και κατόπιν σχετικής ειδοποίησης από τον Διευθυντή προς τον αιτητή. Εάν τα έγγραφα δεν προσκομιστούν εντός της καθορισμένης προθεσμίας, ο Διευθυντής έχει την εξουσία να απορρίψει την αίτηση. Έτσι, ο αιτητής έχει πλέον οκτώ (8) μήνες από τη σχετική ειδοποίηση του Διευθυντή για να υποβάλει τα απαραίτητα τεχνικά πιστοποιητικά (π.χ. πολεοδομική άδεια, άδεια οικοδομής, κ.λπ.).

Θέματα Βαρών στην Περιουσία:

Εάν το ακίνητο φέρει νομικά βάρη (όπως υποθήκες) ή απαγορεύσεις (όπως Μέμο) που καταχωρήθηκαν πριν από την κατάθεση του συμβολαίου (προηγούνται της κατάθεσης) στο Κτηματολόγιο, οι αγοραστές πρέπει είτε:

• Να προσκομίσουν γραπτή συγκατάθεση από τον/τους κάτοχο(-ους) των εν λόγω βαρών (πιστωτές ή κατόχους δικαιωμάτων) για την απελευθέρωση, ακύρωση ή διαγραφή τους. Μόλις ληφθεί η γραπτή συγκατάθεση, ο Διευθυντής εξουσιοδοτείται να ακυρώσει το βάρος, επιτρέποντας τη μεταβίβαση του ακινήτου στον Αγοραστή ακόμη και αν υπάρχουν μεταγενέστερα βάρη, ή
• Ο αγοραστής έχει το δικαίωμα να προσφύγει στο Δικαστήριο και να λάβει δικαστικό διάταγμα που να επιβεβαιώνει ότι τα εμπλεκόμενα μέρη (πιστωτής ή κάτοχος βάρους) αρνούνται αδικαιολόγητα και αβάσιμα να παράσχουν την απαιτούμενη γραπτή συγκατάθεση για την απελευθέρωση, διαγραφή ή ακύρωση του βάρους όπως αναφέρεται ανωτέρω, και ότι η άρνηση είναι καταχρηστική ή αδικαιολόγητη, διατάσσοντας ταυτόχρονα τη διαγραφή του εν λόγω βάρους, υπό την προϋπόθεση ότι το τίμημα αγοράς έχει καταβληθεί πλήρως. Η υποβολή της αίτησης στο Επαρχιακό Δικαστήριο πρέπει να γίνει εντός σαράντα πέντε (45) ημερών από την ημερομηνία της εν λόγω άρνησης.

Επεκτεταμένες Προθεσμίες Πληρωμής:

Στις περιπτώσεις όπου το τίμημα πώλησης/αγοράς για το ακίνητο δεν έχει καταβληθεί πλήρως, ο Διευθυντής επιδίδει γραπτή ειδοποίηση στον αγοραστή, ζητώντας το υπόλοιπο ποσό να καταβληθεί εντός εξήντα (60) ημερών (προηγουμένως ήταν τριάντα (30) ημέρες) στον προσωρινό λογαριασμό του Κτηματολογίου (λογαριασμό δεσμευμένων κεφαλαίων).

Συμπέρασμα

Συμπερασματικά, ο πρόσφατα τροποποιημένος Νόμος αποτελεί καθοριστική στιγμή στη συνεχιζόμενη προσπάθεια της Κύπρου να αντιμετωπίσει μία από τις πιο περίπλοκες προκλήσεις της στον τομέα των ακινήτων. Σχεδιασμένος να αντέξει τον συνταγματικό έλεγχο, ο νέος νόμος εισάγει ένα σαφές και δομημένο νομικό πλαίσιο με στόχο την επίλυση του προβλήματος των παγιδευμένων αγοραστών.

Η μεταρρύθμιση αυτή θέτει τα θεμέλια για ένα πιο διαφανές και αξιόπιστο σύστημα μεταβίβασης ακινήτων και αποτελεί κρίσιμο βήμα προς την αποκατάσταση της εμπιστοσύνης του κοινού στην κυπριακή αγορά ακινήτων και στο νομικό πλαίσιο.

Στην Philippou Law Firm, ειδικευόμαστε στην υποστήριξη πελατών με ζητήματα σχετικά με τους τίτλους ιδιοκτησίας τους.

Επικοινωνήστε μαζί μας σήμερα για δωρεάν συμβουλευτική και αφήστε την έμπειρη ομάδα μας να σας καθοδηγήσει σε κάθε βήμα.