Cypern löser blockerade fall för Trapped Purchasers

I ett banbrytande steg för att hantera en av Cyperns mest ihållande fastighetsutmaningar har Representanthuset enhälligt antagit en ändringslag som i praktiken löser tusentals ärenden med fastlåsta köpare. Dessa långvariga ärenden har hindrat tusentals köpare från att få sina titelbevis och officiellt erkännande som de lagliga ägarna av sina fastigheter.

Vem är de "Fastlåsta Köparna"?

"Fastlåsta köpare" är individer eller enheter som köpt fastighet i Cypern och ofta betalat sin fastighet till fullo men aldrig fått sina titelbevis på grund av befintliga inteckningar, skulder hos byggherren, problem med bygglov eller någon annan rättslig belastning eller förbud.

Lagstiftningsbakgrund och behov av reform, Ändringslag nr 110(I)/2025 av 'The Transfer and Mortgage of Immovable Property Laws of 1965'

Inrikesministeriet bildade, i samarbete med den parlamentariska kommittén för rättsliga frågor, rättvisa och allmän ordning, en särskild arbetsgrupp för att utarbeta lagstiftning i linje med författningen och rättsliga avgöranden.

Denna lagstiftningsreform var både brådskande och nödvändig, efter ett banbrytande avgörande i Högsta domstolen i Civil Appeal No. 285/2018, meddelat den 20 juni 2024. I det avgörandet fann domstolen att artiklarna 44IΘ till 44KB i 2015 års lagstiftning var författningsstridiga, eftersom de kränkte artiklarna 23 och 26 i författningen, vilka skyddar äganderätten och avtalsfriheten. Till följd av detta blev tusentals ansökningar från fastlåsta köpare rättsligt omöjliga att behandla, vilket lämnade tusentals köpare i ett rättsligt limbo.

Den nya lagen inför ett nytt, författningsenligt ramverk och viktiga ändringar för att skydda de fastlåsta köparna. Närmare bestämt fastställer den nyligen antagna lagen villkor för att tillämpa bestämmelserna i artiklarna 44IH och 44IΘ till artikel 44KZ, vilka reglerar överföringen av fastighet till köparens namn. Den syftar till att återupprätta rättslig tydlighet och tillhandahålla en strukturerad, författningsenlig mekanism för att hantera de långvariga utmaningar som köpare stått inför vilka, trots att de fullgjort sina avtalsförpliktelser, nekades lagligt ägande av sina fastigheter.

Viktiga Ändringar:

Krav på kontraktstiming:

Köpe- eller försäljningskontraktet för fastigheten måste antingen ha:

• Ingåtts och deponerats vid det distriktsvisa fastighetsregistret i enlighet med bestämmelserna i Sale of Immovable Property (Specific Performance) Act, senast den 31 december 2014, eller
• Ingåtts senast den 31 december 2024 och därefter deponerats vid det behöriga distriktsvisa fastighetsregistret genom ett domstolsbeslut, i enlighet med bestämmelserna i Sale of Immovable Property (Specific Performance) Act, baserat på en ansökan inlämnad till den behöriga distriktsdomstolen senast den 31 december 2024.

Utfärdande av titelbevis:

För en ansökan från en fastlåst köpare måste ett separat titelbevis ha utfärdats för fastigheten.

För befintliga ansökningar från fastlåsta köpare som lämnats in före ikraftträdandet av den ändrade lagen N. 110(I)/2025, och där inget separat titelbevis ännu utfärdats för fastigheten på grund av problem med bygglov eller planlov, erbjuder den nya lagen att fastighetsregistrets direktör ska fortsätta med prövningen av ansökningar, förutsatt att det är genomförbart att utfärda ett titelbevis för fastigheten. Titelbeviset måste utfärdas inom två (2) år och åtta (8) månader från datumet för ändringslagen och efter relevant underrättelse från direktören till den sökande. Om dokumenten inte tillhandahålls inom den angivna tidsramen har direktören befogenhet att avslå ansökan. Den sökande har således nu åtta (8) månader från den relevanta underrättelsen från direktören att lämna in de nödvändiga tekniska intygen (t.ex. planlov, bygglov osv.).

Belastningsfrågor på egendomen:

Om fastigheten har rättsliga belastningar (såsom inteckningar) eller förbud (såsom Memo) registrerade innan kontraktet deponerades (föregår deponeringen) hos fastighetsregistret, måste köpare antingen:

• Tillhandahålla skriftligt samtycke från innehavaren eller innehavarna av dessa belastningar (borgenärer eller innehav av enheter) för deras frisläppande, annullering eller borttagande. När det skriftliga samtycket har erhållits är direktören behörig att annullera belastningen, vilket gör att fastigheten kan överföras till köparen även om det finns efterföljande belastningar, eller
• Köparen har rätt att vända sig till domstolen och erhålla ett domstolsbeslut som bekräftar att de inblandade parterna (borgenär eller belastningsinnehavare) oskäligt och obefogat vägrar att tillhandahålla det erforderliga skriftliga samtycket för frisläppande, borttagande eller annullering av belastningen enligt ovan, och att vägran är oskälig eller obefogad, och samtidigt beordrar borttagandet av nämnda belastning, förutsatt att köpesumman har betalats till fullo. Inlämningen av ansökan till distriktsdomstolen måste ske inom fyrtiofem (45) dagar från det datum då en sådan vägran ägde rum.

Förlängda betalningsfrister:

I fall där försäljnings- eller köpesumman för fastigheten inte har betalats till fullo ska direktören delge köparen en skriftlig underrättelse med begäran om att det utestående saldot betalas inom sextio (60) dagar (tidigare var det trettio (30) dagar) till fastighetsregistrets tillfälliga konto (spärrat konto).

Slutsats

Sammanfattningsvis markerar den nyligen ändrade lagen ett avgörande ögonblick i Cyperns pågående ansträngningar att hantera en av sina mest komplexa fastighetsutmaningar. Utformad för att stå emot författningsmässig granskning inför den nya lagen ett tydligt och strukturerat rättsligt ramverk som syftar till att lösa problemet med fastlåsta köpare.

Denna reform lägger grunden för ett mer transparent och pålitligt system för fastighetsöverföring och utgör ett kritiskt steg mot att återuppbygga allmänhetens förtroende för Cyperns fastighetsmarknad och rättsliga ramverk.

På Philippou Law Firm är vi specialiserade på att bistå klienter med frågor som rör deras titelbevis.

Kontakta oss idag för en kostnadsfri konsultation och låt vårt erfarna team vägleda dig varje steg på vägen.