Cypr odblokowuje tysiące zablokowanych spraw wniosków "Trapped Purchasers" dzięki przełomowej reformie prawnej

W przełomowym kroku mającym na celu rozwiązanie jednego z najbardziej uporczywych problemów związanych z nieruchomościami na Cyprze, Izba Reprezentantów jednogłośnie przyjęła ustawę zmieniającą, która skutecznie rozwiązuje tysiące przypadków uwięzionych nabywców. Te długoletnie sprawy uniemożliwiły tysiącom nabywców uzyskanie aktów własności i oficjalnego uznania ich jako prawnych właścicieli swoich nieruchomości.

Kim są "Uwięzieni Nabywcy"?

„Uwięzieni Nabywcy” to osoby lub podmioty, które kupiły nieruchomość na Cyprze, często płacąc za nią w całości, ale nigdy nie otrzymały swoich aktów własności z powodu istniejących hipotek, długów dewelopera, problemów z pozwoleniami budowlanymi lub jakichkolwiek innych obciążeń prawnych lub zakazów.

Tło legislacyjne i potrzeba reformy - Ustawa zmieniająca nr 110(I)/2025 o ‘Ustawach o przeniesieniu i hipotecie nieruchomości z 1965 roku’

Ministerstwo Spraw Wewnętrznych, we współpracy z Parlamentarną Komisją ds. Sprawiedliwości, Prawa i Porządku Publicznego, powołało ad hoc grupę roboczą do opracowania przepisów zgodnych z Konstytucją i orzeczeniami sądowymi.

Ta reforma legislacyjna była zarówno pilna, jak i konieczna, po przełomowym orzeczeniu Sądu Najwyższego w sprawie apelacji cywilnej nr 285/2018, wydanym 20 czerwca 2024 roku. W tym orzeczeniu Sąd uznał, że artykuły 44IΘ do 44KB przepisów z 2015 roku były niezgodne z konstytucją, ponieważ naruszały artykuły 23 i 26 Konstytucji, które chronią prawa własności i wolność umowy. W rezultacie tysiące wniosków uwięzionych nabywców stały się prawnie nieprzetwarzalne, pozostawiając tysiące nabywców w stanie prawnej niepewności.

Nowa ustawa wprowadza nową, zgodną z konstytucją strukturę oraz kluczowe zmiany mające na celu ochronę uwięzionych nabywców. W szczególności, niedawno uchwalona ustawa określa warunki stosowania przepisów artykułów 44IH i 44IΘ do artykułu 44KZ, które regulują przeniesienie nieruchomości na nazwisko nabywcy. Ma na celu przywrócenie jasności prawnej i zapewnienie uporządkowanego, zgodnego z konstytucją mechanizmu do rozwiązania długoletnich problemów, z jakimi borykali się nabywcy, którzy, mimo że spełnili swoje zobowiązania umowne, zostali pozbawieni prawnego tytułu własności do swoich nieruchomości.

Kluczowe zmiany:

Wymagania dotyczące terminów umowy:

Umowa kupna/sprzedaży nieruchomości musi być:

• Zawarta i złożona w Biurze Katastralnym w zgodzie z przepisami Ustawy o sprzedaży nieruchomości (Wykonanie szczególne) do 31 grudnia 2014 roku; lub
• Zawarta do 31 grudnia 2024 roku i następnie złożona w odpowiednim Biurze Katastralnym na podstawie postanowienia sądu, zgodnie z przepisami Ustawy o sprzedaży nieruchomości (Wykonanie szczególne), na podstawie wniosku złożonego w odpowiednim Sądzie Okręgowym nie później niż do 31 grudnia 2024 roku.

Wydanie aktu własności:

Dla wniosku uwięzionego nabywcy musi być wydany oddzielny akt własności dla nieruchomości.

Dla istniejących wniosków uwięzionych nabywców złożonych przed wejściem w życie Ustawy zmieniającej nr 110(I)/2025, a dla których nie wydano jeszcze oddzielnego aktu własności z powodu problemów z pozwoleniami budowlanymi lub planistycznymi, nowa ustawa przewiduje, że Dyrektor Katastru przystąpi do rozpatrywania wniosków, pod warunkiem że wydanie aktu własności dla nieruchomości jest możliwe. Akt własności musi być wydany w ciągu dwóch (2) lat i ośmiu (8) miesięcy od daty wejścia w życie ustawy zmieniającej i po odpowiednim powiadomieniu przez Dyrektora wnioskodawcy. Jeśli dokumenty nie zostaną dostarczone w określonym czasie, Dyrektor ma prawo odrzucić wniosek. W związku z tym wnioskodawca ma teraz osiem (8) miesięcy od odpowiedniego powiadomienia przez Dyrektora na złożenie niezbędnych certyfikatów technicznych (np. pozwolenie na planowanie, pozwolenie budowlane itp.).

Problemy z obciążeniem nieruchomości:

Jeśli nieruchomość ma obciążenia prawne (jak hipoteki) lub zakazy (jak Memo) zarejestrowane przed złożeniem umowy w Katastrze, nabywcy muszą:

• Dostarczyć pisemną zgodę od posiadacza(ów) tych obciążeń (wierzycieli lub podmiotów posiadających) na ich zwolnienie, anulowanie lub usunięcie. Po uzyskaniu pisemnej zgody Dyrektor jest upoważniony do anulowania obciążenia, co pozwala na przeniesienie nieruchomości na Nabywcę, nawet jeśli istnieją późniejsze obciążenia; lub
• Nabywca ma prawo wystąpić do Sądu i uzyskać postanowienie sądowe potwierdzające, że zaangażowane strony (wierzyciel lub posiadacz obciążenia) bezpodstawnie i bez uzasadnienia odmawiają udzielenia wymaganej pisemnej zgody na zwolnienie, usunięcie lub anulowanie obciążenia, jak wskazano powyżej, a odmowa jest nadużyciem lub nieuzasadniona, jednocześnie nakazując usunięcie wspomnianego obciążenia, pod warunkiem że cena zakupu została w całości zapłacona. Złożenie wniosku do Sądu Okręgowego musi nastąpić w ciągu czterdziestu pięciu (45) dni od daty, w której taka odmowa miała miejsce.

Przedłużone terminy płatności:

W przypadkach, gdy cena sprzedaży/nabycia nieruchomości nie została w całości zapłacona, Dyrektor wyśle pisemne powiadomienie do nabywcy, wzywając do uregulowania zaległej kwoty w ciągu sześćdziesięciu (60) dni (wcześniej było trzydzieści (30) dni) na tymczasowe konto Katastru (konto powiernicze).

Podsumowanie

Podsumowując, niedawno zmieniona Ustawa stanowi kluczowy moment w ciągłych wysiłkach Cypru na rzecz rozwiązania jednego z jego najbardziej złożonych problemów związanych z nieruchomościami. Zaprojektowana tak, aby wytrzymać kontrolę konstytucyjną, nowa ustawa wprowadza jasną i uporządkowaną ramę prawną mającą na celu rozwiązanie problemu uwięzionych nabywców.

Ta reforma stanowi fundament dla bardziej przejrzystego i wiarygodnego systemu przenoszenia nieruchomości i stanowi kluczowy krok w kierunku odbudowy zaufania publicznego do rynku nieruchomości i ram prawnych na Cyprze.

W Polycarpos Philippou & Associates LLC specjalizujemy się w pomocy klientom w sprawach związanych z ich aktami własności.

Skontaktuj się z nami już dziś, aby umówić się na bezpłatną konsultację i pozwól naszemu doświadczonemu zespołowi poprowadzić Cię na każdym kroku.