Cypr odblokowuje tysiące zablokowanych spraw wniosków "Trapped Purchasers" dzięki przełomowej reformie prawnej

W przełomowym kroku mającym na celu rozwiązanie jednego z najbardziej uporczywych problemów nieruchomościowych na Cyprze, Izba Reprezentantów jednogłośnie przyjęła ustawę zmieniającą, która skutecznie rozwiązuje tysiące spraw "trapped purchasers". Te długotrwałe sprawy uniemożliwiały tysiącom nabywców uzyskanie aktów własności i oficjalnego uznania za prawnych właścicieli swoich nieruchomości.

Kto to są "Trapped Purchasers"?

"Trapped Purchasers" to osoby fizyczne lub podmioty, które nabyły nieruchomość na Cyprze, często płacąc pełną cenę, ale nigdy nie otrzymały aktów własności z powodu istniejących hipotek, długów dewelopera, problemów z pozwoleniami na budowę lub innych prawnych obciążeń czy zakazów.

Tło legislacyjne i potrzeba reformy - Ustawa zmieniająca nr 110(I)/2025 "The Transfer and Mortgage of Immovable Property Laws of 1965"

Ministerstwo Spraw Wewnętrznych, we współpracy z Parlamentarną Komisją ds. Spraw Prawnych, Sprawiedliwości i Porządku Publicznego, utworzyło ad hoc grupę roboczą do opracowania przepisów zgodnych z Konstytucją i orzeczeniami sądowymi.

Niedawno uchwalona Ustawa zmieniająca 110(I)/2025 "The Transfer and Mortgage of Immovable Property Laws of 1965" została formalnie zatwierdzona przez Izbę Reprezentantów 25 czerwca 2025 roku i opublikowana 4 lipca 2025 roku. Ta reforma legislacyjna była zarówno pilna, jak i konieczna, wymagana po przełomowym orzeczeniu Sądu Najwyższego w sprawie apelacyjnej nr 285/2018, wydanym 20 czerwca 2024 roku. W tej decyzji Sąd uznał, że artykuły 44IΘ do 44KB z ustawodawstwa z 2015 roku były niekonstytucyjne, ponieważ naruszały artykuły 23 i 26 Konstytucji, które chronią prawa własności i wolność umów. W rezultacie tysiące wniosków "trapped purchasers" stały się prawnie nieprzetwarzalne, pozostawiając tysiące nabywców w stanie prawnej niepewności.

Nowa ustawa wprowadza nową, zgodną z konstytucją ramę i kluczowe zmiany mające na celu ochronę "trapped purchasers". Konkretnie, niedawno uchwalona ustawa określa warunki stosowania przepisów artykułów 44IH i 44IΘ do artykułu 44KZ, które regulują przeniesienie własności na nazwisko nabywcy. Ma ona na celu przywrócenie jasności prawnej i zapewnienie ustrukturyzowanego, zgodnego z konstytucją mechanizmu rozwiązania długotrwałych problemów, z jakimi borykają się nabywcy, którzy mimo spełnienia swoich zobowiązań umownych zostali pozbawieni prawnej własności swoich nieruchomości.

Kluczowe zmiany:

1. Wymogi dotyczące czasu zawarcia umowy:

Umowa kupna/sprzedaży nieruchomości musi być:

• Zawarta i złożona w Okręgowym Urzędzie Katastralnym zgodnie z przepisami Ustawy o Sprzedaży Nieruchomości (Specyficzne Wykonanie) do 31 grudnia 2014 roku; lub
• Zawarta do 31 grudnia 2024 roku i następnie złożona w właściwym Okręgowym Urzędzie Katastralnym na podstawie nakazu sądowego, zgodnie z przepisami Ustawy o Sprzedaży Nieruchomości (Specyficzne Wykonanie), na podstawie wniosku złożonego w właściwym Sądzie Okręgowym nie później niż 31 grudnia 2024 roku.

2. Wydanie aktu własności:

Do złożenia wniosku "trapped purchaser" musi być wydany odrębny akt własności dla nieruchomości.

W przypadku istniejących wniosków "trapped purchasers" złożonych przed wejściem w życie Zmienionej Ustawy nr 110(I)/2025, a dla nieruchomości nie wydano jeszcze odrębnego aktu własności z powodu problemów z pozwoleniami na budowę lub planowanie itp., nowa ustawa przewiduje, że Dyrektor Urzędu Katastralnego przystąpi do rozpatrywania wniosków, pod warunkiem że wydanie aktu własności dla nieruchomości jest możliwe.  Akt własności musi być wydany w ciągu dwóch (2) lat i ośmiu (8) miesięcy od daty zmieniającej ustawy i po odpowiednim powiadomieniu przez Dyrektora wnioskodawcy. Jeśli dokumenty nie zostaną dostarczone w określonym czasie, Dyrektor ma prawo odrzucić wniosek. W ten sposób wnioskodawca ma teraz osiem (8) miesięcy od odpowiedniego powiadomienia przez Dyrektora na dostarczenie niezbędnych certyfikatów technicznych (np. pozwolenie na planowanie, pozwolenie na budowę itp.).

3. Problemy z obciążeniami na nieruchomości:

Jeśli nieruchomość ma prawne obciążenia (jak hipoteki) lub zakazy (jak Memo) zarejestrowane przed złożeniem umowy (przed złożeniem) w Urzędzie Katastralnym, nabywcy muszą:

• Dostarczyć pisemną zgodę posiadaczy tych obciążeń (wierzycieli lub podmiotów posiadających) na ich zwolnienie, anulowanie lub usunięcie. Po uzyskaniu pisemnej zgody, Dyrektor jest upoważniony do anulowania obciążenia, co pozwala na przeniesienie nieruchomości na nabywcę, nawet jeśli istnieją późniejsze obciążenia; lub
• Nabywca ma prawo złożyć wniosek do Sądu i uzyskać nakaz sądowy potwierdzający, że zaangażowane strony (wierzyciel lub posiadacz obciążenia) nieuzasadnienie i bezpodstawnie odmawiają dostarczenia wymaganej pisemnej zgody na zwolnienie, usunięcie lub anulowanie obciążenia, jak opisano powyżej, a odmowa jest nadużyciem lub nieuzasadniona, jednocześnie nakazując usunięcie wspomnianego obciążenia, pod warunkiem że cena zakupu została w pełni zapłacona. Złożenie wniosku do Sądu Okręgowego musi nastąpić w ciągu czterdziestu pięciu (45) dni od daty takiej odmowy.

4. Przedłużone terminy płatności:

W przypadkach, gdy cena sprzedaży/nabycia nieruchomości nie została w pełni zapłacona, Dyrektor doręczy pisemne powiadomienie nabywcy, żądając, aby zaległa kwota została zapłacona w ciągu sześćdziesięciu (60) dni (wcześniej było trzydzieści (30) dni) na tymczasowe konto Urzędu Katastralnego (konto escrow).

Podsumowanie

Podsumowując, niedawno zmieniona ustawa stanowi kluczowy moment w trwających wysiłkach Cypru na rzecz rozwiązania jednego z jego najbardziej złożonych problemów nieruchomościowych. Zaprojektowana, aby wytrzymać kontrolę konstytucyjną, nowa ustawa wprowadza jasne i ustrukturyzowane ramy prawne mające na celu rozwiązanie problemu "trapped purchasers".

Ta reforma kładzie podwaliny pod bardziej przejrzysty i niezawodny system przenoszenia własności i stanowi kluczowy krok w kierunku odbudowy zaufania publicznego do rynku nieruchomości i ram prawnych na Cyprze.

W Polycarpos Philippou & Associates LLC specjalizujemy się w pomaganiu klientom w kwestiach związanych z ich aktami własności.

Skontaktuj się z nami już dziś, aby uzyskać bezpłatną konsultację i pozwól naszemu doświadczonemu zespołowi poprowadzić Cię na każdym etapie.