Cipro sblocca migliaia di casi bloccati di domande di Acquirenti Intrappolati attraverso una riforma legale storica

In una mossa storica per affrontare una delle sfide immobiliari più persistenti di Cipro, la Camera dei Rappresentanti ha approvato all'unanimità una legge di emendamento che risolve efficacemente migliaia di casi di acquirenti intrappolati. Questi casi di lunga data hanno impedito a migliaia di acquirenti di ottenere i loro atti di proprietà e il riconoscimento ufficiale come proprietari legali delle loro proprietà.

Chi sono gli "Acquirenti Intrappolati"?

Gli “Acquirenti Intrappolati” sono individui o entità che hanno acquistato proprietà a Cipro, spesso pagando interamente per la loro proprietà, ma non hanno mai ricevuto i loro atti di proprietà a causa di ipoteche esistenti, debiti del costruttore, problemi di permessi di costruzione o qualsiasi altro vincolo legale o proibizione.

Contesto Legislativo e Necessità di Riforma - Legge di Emendamento No.110(I)/2025 delle 'Leggi sul Trasferimento e l'Ipoteca di Proprietà Immobiliare del 1965'

Il Ministero dell'Interno, in collaborazione con la Commissione Parlamentare per gli Affari Legali, la Giustizia e l'Ordine Pubblico, ha formato un gruppo di lavoro ad hoc per redigere una legislazione allineata con la Costituzione e le decisioni giudiziarie.

La recentemente promulgata Legge di Emendamento 110(I)/2025 delle "Leggi sul Trasferimento e l'Ipoteca di Proprietà Immobiliare del 1965" è stata formalmente approvata dalla Camera dei Rappresentanti il 25 giugno 2025 e pubblicata il 4 luglio 2025. Questa riforma legislativa era sia urgente che necessaria, a seguito di una storica sentenza della Corte Suprema nell'Appello Civile No. 285/2018, emessa il 20 giugno 2024. In quella decisione, la Corte ha stabilito che gli Articoli 44IΘ a 44KB della legislazione del 2015 erano incostituzionali, poiché violavano gli Articoli 23 e 26 della Costituzione, che proteggono i diritti di proprietà e la libertà contrattuale. Di conseguenza, migliaia di domande di acquirenti intrappolati sono diventate legalmente inprocessabili, lasciando migliaia di acquirenti in uno stato di limbo legale.

La nuova legge introduce un nuovo quadro costituzionalmente valido e modifiche chiave per proteggere gli acquirenti intrappolati. In particolare, la legge recentemente promulgata stabilisce condizioni per l'applicazione delle disposizioni degli Articoli 44IH e 44IΘ all'Articolo 44KZ, che regolano il trasferimento della proprietà a nome dell'acquirente. Mira a ripristinare la chiarezza legale e a fornire un meccanismo strutturato e conforme alla costituzione per affrontare le sfide di lunga data affrontate dagli acquirenti che, nonostante abbiano adempiuto ai loro obblighi contrattuali, sono stati negati la proprietà legale delle loro proprietà.

Modifiche Chiave:

1. Requisiti di Tempistica del Contratto:

Il contratto di acquisto/vendita della Proprietà deve essere stato:

• Concluso e depositato presso l'Ufficio del Registro Fondiario Distrettuale in conformità con le disposizioni della Legge sulla Vendita di Proprietà Immobiliare (Esecuzione Specifica), entro il 31 dicembre 2014; oppure
• Concluso entro il 31 dicembre 2024 e successivamente depositato presso il competente Registro Fondiario Distrettuale tramite un ordine del tribunale, in conformità con le disposizioni della Legge sulla Vendita di Proprietà Immobiliare (Esecuzione Specifica), basato su un'applicazione presentata al competente Tribunale Distrettuale non oltre il 31 dicembre 2024.

2. Emissione dell'Atto di Proprietà:

Per l'applicazione dell'acquirente intrappolato, deve essere stato emesso un atto di proprietà separato per la proprietà.

Per le domande esistenti di acquirenti intrappolati presentate prima dell'entrata in vigore della Legge di Emendamento N. 110(I)/2025, e non è stato ancora emesso un atto di proprietà separato per la proprietà a causa di problemi con i permessi di costruzione o pianificazione, ecc., la nuova legge prevede che il Direttore del Registro Fondiario procederà con l'esame delle domande, a condizione che l'emissione di un atto di proprietà per la proprietà sia fattibile.  L'atto di proprietà deve essere emesso entro due (2) anni e otto (8) mesi dalla data della legge di emendamento e dopo la notifica pertinente dal Direttore al richiedente. Se i documenti non vengono forniti entro il termine specificato, il Direttore ha l'autorità di respingere la domanda. Pertanto, il richiedente ha ora otto (8) mesi dalla notifica pertinente da parte del Direttore per presentare i certificati tecnici necessari (ad esempio, permesso di pianificazione, permesso di costruzione, ecc.).

3. Problemi di Vincoli sulla Proprietà:

Se la proprietà ha vincoli legali (come ipoteche) o proibizioni (come Memo) registrati prima che il contratto fosse depositato (precedono il deposito) al Registro Fondiario, gli acquirenti devono:

• Fornire il consenso scritto del titolare(i) di quei vincoli (creditori o enti detentori) per il loro rilascio, cancellazione o rimozione. Una volta ottenuto il consenso scritto, il Direttore è autorizzato a cancellare il vincolo, permettendo che la proprietà venga trasferita all'Acquirente anche se ci sono vincoli successivi; oppure
• L'acquirente ha il diritto di presentare domanda al Tribunale e ottenere un ordine del tribunale che confermi che le parti coinvolte (creditore o titolare del vincolo) stanno irragionevolmente e ingiustificatamente rifiutando di fornire il consenso scritto richiesto per il rilascio, la rimozione o la cancellazione del vincolo come sopra indicato, e che il rifiuto è abusivo o ingiustificato e contemporaneamente ordinando la rimozione del detto vincolo, a condizione che il prezzo di acquisto sia stato pagato per intero. La presentazione della domanda al Tribunale Distrettuale deve essere effettuata entro quarantacinque (45) giorni dalla data in cui tale rifiuto ha avuto luogo.

4. Scadenze di Pagamento Estese:

Nei casi in cui il prezzo di vendita/acquisto della proprietà non sia stato pagato per intero, il Direttore deve notificare per iscritto all'acquirente, richiedendo che il saldo rimanente venga pagato entro sessanta (60) giorni (precedentemente erano trenta (30) giorni) nel conto temporaneo del Registro Fondiario (conto escrow).

Conclusione

In conclusione, la legge recentemente emendata segna un momento cruciale negli sforzi continui di Cipro per affrontare una delle sue sfide immobiliari più complesse. Progettata per resistere al controllo costituzionale, la nuova legge introduce un quadro legale chiaro e strutturato volto a risolvere il problema degli acquirenti intrappolati.

Questa riforma pone le basi per un sistema di trasferimento di proprietà più trasparente e affidabile e rappresenta un passo critico verso la ricostruzione della fiducia pubblica nel mercato immobiliare e nel quadro legale di Cipro.

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