Cipro sblocca migliaia di casi bloccati di domande di Acquirenti Intrappolati attraverso una riforma legale storica

In una mossa storica per affrontare una delle sfide immobiliari più persistenti di Cipro, la Camera dei Rappresentanti ha approvato all'unanimità una legge di emendamento che risolve efficacemente migliaia di casi di compratori intrappolati. Questi casi di lunga data hanno impedito a migliaia di acquirenti di ottenere i loro titoli di proprietà e il riconoscimento ufficiale come proprietari legali delle loro proprietà.

Chi sono i "Compratori Intrappolati"?

I “Compratori Intrappolati” sono individui o entità che hanno acquistato proprietà a Cipro pagando spesso per intero, ma non hanno mai ricevuto i loro titoli di proprietà a causa di mutui esistenti, debiti dei costruttori, problemi con i permessi di costruzione o qualsiasi altro gravame legale o divieto.

Contesto Legislativo e Necessità di Riforma - Legge di Emendamento N.110(I)/2025 delle ‘Leggi sul Trasferimento e Mutuo di Proprietà Immobiliari del 1965’

Il Ministero dell'Interno, in collaborazione con la Commissione Parlamentare per gli Affari Legali, la Giustizia e l'Ordine Pubblico, ha formato un gruppo di lavoro ad hoc per redigere una legislazione in linea con la Costituzione e le decisioni giudiziarie.

Questa riforma legislativa era sia urgente che necessaria, dopo una storica sentenza della Corte Suprema nel Ricorso Civile N. 285/2018, emessa il 20 giugno 2024. In quella decisione, la Corte ha stabilito che gli Articoli 44IΘ a 44KB della legislazione del 2015 erano incostituzionali, in quanto violavano gli Articoli 23 e 26 della Costituzione, che proteggono i diritti di proprietà e la libertà di contratto. Di conseguenza, le domande di migliaia di compratori intrappolati sono diventate legalmente inelaborabili, lasciando migliaia di acquirenti in uno stato di limbo legale.

La nuova legge introduce un nuovo quadro costituzionalmente valido e modifiche chiave per proteggere i compratori intrappolati. In particolare, la legge recentemente approvata stabilisce condizioni per applicare le disposizioni degli Articoli 44IH e 44IΘ all'Articolo 44KZ, che regolano il trasferimento della proprietà a nome dell'acquirente. Mira a ripristinare la chiarezza legale e fornire un meccanismo strutturato e conforme alla Costituzione per affrontare le sfide di lunga data affrontate dagli acquirenti che, nonostante abbiano adempiuto ai loro obblighi contrattuali, sono stati negati la proprietà legale delle loro proprietà.

Modifiche Chiave:

Requisiti di Tempistica del Contratto:

Il contratto di acquisto/vendita della Proprietà deve essere stato:

• Concluso e depositato presso l'Ufficio del Registro Fondiario Distrettuale in conformità con le disposizioni della Legge sul Vendita di Proprietà Immobiliari (Esecuzione Specifica), entro il 31 dicembre 2014; oppure
• Concluso entro il 31 dicembre 2024 e successivamente depositato presso il competente Registro Fondiario Distrettuale tramite un'ordinanza del tribunale, in conformità con le disposizioni della Legge sul Vendita di Proprietà Immobiliari (Esecuzione Specifica), sulla base di una domanda presentata presso il competente Tribunale Distrettuale entro e non oltre il 31 dicembre 2024.

Emissione del Titolo di Proprietà:

Per la domanda del compratore intrappolato, deve essere stato emesso un titolo di proprietà separato per la proprietà.

Per le domande esistenti di compratori intrappolati presentate prima dell'entrata in vigore della Legge di Emendamento N. 110(I)/2025, e se non è stato ancora emesso un titolo di proprietà separato per la proprietà a causa di problemi con i permessi di costruzione o pianificazione, la nuova legge prevede che il Direttore del Registro Fondiario proceda con l'esame delle domande, a condizione che l'emissione di un titolo di proprietà per la proprietà sia fattibile. Il titolo di proprietà deve essere emesso entro due (2) anni e otto (8) mesi dalla data della Legge di Emendamento e successivamente alla notifica pertinente da parte del Direttore all'applicante. Se i documenti non vengono forniti entro il termine specificato, il Direttore ha l'autorità di rifiutare la domanda. Pertanto, l'applicante ha ora otto (8) mesi dalla notifica pertinente da parte del Direttore per presentare i certificati tecnici necessari (ad es. permesso di pianificazione, permesso di costruzione, ecc.).

Problemi di Gravame sulla Proprietà:

Se la proprietà ha gravami legali (come mutui) o divieti (come Memo) registrati prima che il contratto fosse depositato (precedere il deposito) presso il Registro Fondiario, gli acquirenti devono:

• Fornire il consenso scritto da parte del/i titolare/i di quei gravami (creditori o entità detentrici) per la loro liberazione, cancellazione o rimozione. Una volta ottenuto il consenso scritto, il Direttore è autorizzato a cancellare il gravame, consentendo il trasferimento della proprietà all'Acquirente anche se ci sono gravami successivi; oppure
• L'acquirente ha il diritto di presentare domanda al Tribunale e ottenere un'ordinanza del tribunale che confermi che le parti coinvolte (creditore o titolare del gravame) stanno rifiutando in modo irragionevole e ingiustificato di fornire il consenso scritto richiesto per la liberazione, rimozione o cancellazione del gravame come sopra indicato, e che il rifiuto è abusivo o ingiustificato e ordinando simultaneamente la rimozione del suddetto gravame, a condizione che il prezzo di acquisto sia stato pagato per intero. La presentazione della domanda al Tribunale Distrettuale deve essere effettuata entro quarantacinque (45) giorni dalla data in cui si è verificato il rifiuto.

Scadenze di Pagamento Estese:

Nei casi in cui il prezzo di vendita/acquisto della proprietà non è stato pagato per intero, il Direttore deve inviare un avviso scritto all'acquirente, richiedendo che il saldo residuo venga pagato entro sessanta (60) giorni (precedentemente erano trenta (30) giorni) nel conto temporaneo del Registro Fondiario (conto escrow).

Conclusione

In conclusione, la recentemente emendata Legge segna un momento cruciale negli sforzi in corso di Cipro per affrontare una delle sue sfide immobiliari più complesse. Progettata per resistere a un esame costituzionale, la nuova legge introduce un quadro legale chiaro e strutturato volto a risolvere il problema dei compratori intrappolati.

Questa riforma getta le basi per un sistema di trasferimento di proprietà più trasparente e affidabile e costituisce un passo critico verso il ripristino della fiducia pubblica nel mercato immobiliare e nel quadro legale di Cipro.

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