Chypre débloque des milliers de cas bloqués de demandes d'acheteurs piégés grâce à une réforme législative historique

Dans une démarche historique pour résoudre l'un des défis immobiliers les plus persistants de Chypre, la Chambre des représentants a adopté à l'unanimité une loi d'amendement qui résout efficacement des milliers de cas d'acheteurs piégés. Ces cas de longue date ont empêché des milliers d'acheteurs d'obtenir leurs actes de propriété et une reconnaissance officielle en tant que propriétaires légaux de leurs biens.

Qui sont les "Acheteurs Piégés" ?

Les “Acheteurs Piégés” sont des individus ou des entités qui ont acheté des biens à Chypre en payant souvent la totalité de leur propriété mais n'ont jamais reçu leurs actes de propriété en raison de hypothèques existantes, de dettes de promoteurs, de problèmes de permis de construire ou de toute autre charge légale ou interdiction.

Contexte législatif et besoin de réforme - Loi d'amendement n° 110(I)/2025 des 'Lois sur le transfert et l'hypothèque des biens immobiliers de 1965'

Le ministère de l'Intérieur, en collaboration avec la Commission parlementaire des affaires juridiques, de la justice et de l'ordre public, a formé un groupe de travail ad hoc pour rédiger une législation conforme à la Constitution et aux décisions judiciaires.

Cette réforme législative était à la fois urgente et nécessaire, suite à un arrêt historique de la Cour suprême dans l'Appel civil n° 285/2018, rendu le 20 juin 2024. Dans cette décision, la Cour a constaté que les articles 44IΘ à 44KB de la législation de 2015 étaient inconstitutionnels, car ils violaient les articles 23 et 26 de la Constitution, qui protègent les droits de propriété et la liberté de contrat. En conséquence, les demandes de milliers d'acheteurs piégés sont devenues légalement inprocessables, laissant des milliers d'acheteurs dans un état de flou juridique.

La nouvelle loi introduit un nouveau cadre constitutionnellement solide et des amendements clés pour protéger les acheteurs piégés. Plus précisément, la loi récemment adoptée fixe des conditions pour appliquer les dispositions des articles 44IH et 44IΘ à l'article 44KZ, qui régulent le transfert de propriété au nom de l'acheteur. Elle vise à rétablir la clarté juridique et à fournir un mécanisme structuré et conforme à la Constitution pour traiter les défis de longue date auxquels sont confrontés les acheteurs qui, malgré avoir rempli leurs obligations contractuelles, se sont vu refuser la propriété légale de leurs biens.

Amendements clés :

Exigences de timing du contrat :

Le contrat d'achat/vente de la propriété doit avoir été :

• Conclu et déposé au Bureau du registre foncier de district conformément aux dispositions de la loi sur la vente de biens immobiliers (exécution spécifique), avant le 31 décembre 2014 ; ou
• Conclu avant le 31 décembre 2024 et ensuite déposé au registre foncier de district compétent par ordonnance du tribunal, conformément aux dispositions de la loi sur la vente de biens immobiliers (exécution spécifique), sur la base d'une demande déposée auprès du tribunal de district compétent au plus tard le 31 décembre 2024.

Émission de l'acte de propriété :

Pour la demande d'acheteur piégé, un acte de propriété distinct doit avoir été émis pour la propriété.

Pour les demandes existantes d'acheteurs piégés soumises avant l'entrée en vigueur de la loi amendée N. 110(I)/2025, et si aucun acte de propriété distinct n'a encore été émis pour la propriété en raison de problèmes de permis de construire ou de planification, la nouvelle loi prévoit que le Directeur du registre foncier procédera à l'examen des demandes, à condition que l'émission d'un acte de propriété pour la propriété soit faisable. L'acte de propriété doit être émis dans un délai de deux (2) ans et huit (8) mois à compter de la date de la loi d'amendement et suite à la notification pertinente du Directeur au demandeur. Si les documents ne sont pas fournis dans le délai spécifié, le Directeur a le pouvoir de rejeter la demande. Ainsi, le demandeur dispose désormais de huit (8) mois à compter de l'avis pertinent du Directeur pour soumettre les certificats techniques nécessaires (par exemple, permis de planification, permis de construire, etc.).

Problèmes d'empreinte sur la propriété :

Si la propriété a des charges légales (comme des hypothèques) ou des interdictions (comme un Mémo) enregistrées avant le dépôt du contrat (précédant le dépôt) au registre foncier, les acheteurs doivent soit :

• Fournir un consentement écrit des détenteurs de ces charges (créanciers ou entités détentrices) pour leur libération, annulation ou suppression. Une fois le consentement écrit obtenu, le Directeur est autorisé à annuler la charge, permettant ainsi le transfert de la propriété à l'acheteur même s'il y a des charges ultérieures ; ou
• L'acheteur a le droit de s'adresser au tribunal et d'obtenir une ordonnance judiciaire confirmant que les parties impliquées (créancier ou titulaire de la charge) refusent de manière déraisonnable et injustifiée de fournir le consentement écrit requis pour la libération, la suppression ou l'annulation de la charge comme indiqué ci-dessus, et que le refus est abusif ou injustifié, tout en ordonnant la suppression de ladite charge, à condition que le prix d'achat ait été payé en totalité. La soumission de la demande au tribunal de district doit être faite dans les quarante-cinq (45) jours suivant la date à laquelle ce refus a eu lieu.

Délais de paiement prolongés :

Dans les cas où le prix de vente/achat de la propriété n'a pas été payé en totalité, le Directeur doit adresser un avis écrit à l'acheteur, demandant que le solde impayé soit réglé dans un délai de soixante (60) jours (auparavant trente (30) jours) sur le compte temporaire du registre foncier (compte séquestre).

Conclusion

En conclusion, la loi récemment amendée marque un moment décisif dans les efforts continus de Chypre pour résoudre l'un de ses défis immobiliers les plus complexes. Conçue pour résister à un examen constitutionnel, la nouvelle loi introduit un cadre juridique clair et structuré visant à résoudre le problème des acheteurs piégés.

Cette réforme jette les bases d'un système de transfert de propriété plus transparent et fiable et constitue une étape cruciale vers la reconstruction de la confiance du public dans le marché immobilier et le cadre juridique de Chypre.

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