Chypre débloque des milliers de cas bloqués de demandes d'acheteurs piégés grâce à une réforme législative historique

Dans un geste historique pour résoudre l'un des défis immobiliers les plus persistants de Chypre, la Chambre des représentants a adopté à l'unanimité une loi d'amendement qui résout efficacement des milliers de cas d'acheteurs piégés. Ces cas de longue date ont empêché des milliers d'acheteurs d'obtenir leurs titres de propriété et la reconnaissance officielle en tant que propriétaires légaux de leurs biens.

Qui sont les "Acheteurs Piégés" ?

Les "Acheteurs Piégés" sont des individus ou des entités qui ont acheté un bien à Chypre, souvent en payant intégralement leur bien, mais n'ont jamais reçu leurs titres de propriété en raison de prêts hypothécaires existants, de dettes de promoteurs, de problèmes de permis de construire ou de toute autre charge légale ou interdiction.

Contexte législatif et besoin de réforme - Loi d'amendement n°110(I)/2025 des "Lois sur le transfert et l'hypothèque des biens immobiliers de 1965"

Le Ministère de l'Intérieur, en collaboration avec la Commission parlementaire des affaires juridiques, de la justice et de l'ordre public, a formé un groupe de travail ad hoc pour rédiger une législation conforme à la Constitution et aux décisions judiciaires.

La loi d'amendement récemment promulguée 110(I)/2025 des "Lois sur le transfert et l'hypothèque des biens immobiliers de 1965" a été officiellement approuvée par la Chambre des représentants le 25 juin 2025 et publiée le 4 juillet 2025. Cette réforme législative était à la fois urgente et nécessaire, suite à une décision historique de la Cour suprême dans l'appel civil n° 285/2018, rendue le 20 juin 2024. Dans cette décision, la Cour a jugé que les articles 44IΘ à 44KB de la législation de 2015 étaient inconstitutionnels, car ils violaient les articles 23 et 26 de la Constitution, qui protègent les droits de propriété et la liberté contractuelle. En conséquence, des milliers de demandes d'acheteurs piégés sont devenues légalement inexploitables, laissant des milliers d'acheteurs dans un état de limbes juridiques.

La nouvelle loi introduit un nouveau cadre constitutionnellement solide et des amendements clés pour protéger les acheteurs piégés. Plus précisément, la loi récemment promulguée fixe des conditions pour l'application des dispositions des articles 44IH et 44IΘ à l'article 44KZ, qui régulent le transfert de propriété au nom de l'acheteur. Elle vise à rétablir la clarté juridique et à fournir un mécanisme structuré et conforme à la Constitution pour résoudre les défis de longue date auxquels sont confrontés les acheteurs qui, malgré avoir rempli leurs obligations contractuelles, se sont vu refuser la propriété légale de leurs biens.

Amendements clés :

1. Exigences de timing du contrat :

Le contrat d'achat/vente du bien doit avoir soit :

• Été conclu et déposé au bureau du registre foncier de district conformément aux dispositions de la loi sur la vente de biens immobiliers (exécution spécifique), au plus tard le 31 décembre 2014 ; ou
• Été conclu au plus tard le 31 décembre 2024 et ensuite déposé au registre foncier de district compétent par ordonnance judiciaire, conformément aux dispositions de la loi sur la vente de biens immobiliers (exécution spécifique), sur la base d'une demande déposée auprès du tribunal de district compétent au plus tard le 31 décembre 2024.

2. Délivrance du titre de propriété :

Pour l'application de l'acheteur piégé, un titre de propriété distinct doit avoir été délivré pour le bien.

Pour les demandes existantes d'acheteurs piégés soumises avant l'entrée en vigueur de la loi amendée n° 110(I)/2025, et aucun titre de propriété distinct n'a encore été délivré pour le bien en raison de problèmes de permis de construire ou d'urbanisme, la nouvelle loi prévoit que le directeur du registre foncier procède à l'examen des demandes, à condition que la délivrance d'un titre de propriété pour le bien soit réalisable.  Le titre de propriété doit être délivré dans un délai de deux (2) ans et huit (8) mois à compter de la date de la loi amendée et après notification pertinente du directeur au demandeur. Si les documents ne sont pas fournis dans le délai spécifié, le directeur a le pouvoir de rejeter la demande. Ainsi, le demandeur dispose désormais de huit (8) mois à compter de l'avis pertinent du directeur pour soumettre les certificats techniques nécessaires (par exemple, permis d'urbanisme, permis de construire, etc.).

3. Problèmes de charges sur le bien :

Si le bien a des charges légales (comme des hypothèques) ou des interdictions (comme un mémo) enregistrées avant que le contrat ne soit déposé (précèdent le dépôt) au registre foncier, les acheteurs doivent soit : 

• Fournir le consentement écrit du ou des détenteurs de ces charges (créanciers ou entités détentrices) pour leur libération, annulation ou suppression. Une fois le consentement écrit obtenu, le directeur est autorisé à annuler la charge, permettant ainsi le transfert du bien à l'acheteur même s'il existe des charges ultérieures ; ou
• L'acheteur a le droit de saisir le tribunal et d'obtenir une ordonnance judiciaire confirmant que les parties impliquées (créancier ou détenteur de la charge) refusent de manière déraisonnable et injustifiée de fournir le consentement écrit requis pour la libération, la suppression ou l'annulation de la charge comme indiqué ci-dessus, et que le refus est abusif ou injustifié et ordonnant simultanément la suppression de ladite charge, à condition que le prix d'achat ait été payé en totalité. La soumission de la demande au tribunal de district doit être faite dans les quarante-cinq (45) jours à compter de la date de ce refus.

4. Délais de paiement prolongés :

Dans les cas où le prix de vente/achat du bien n'a pas été payé en totalité, le directeur doit envoyer un avis écrit à l'acheteur, demandant que le solde restant soit payé dans un délai de soixante (60) jours (auparavant trente (30) jours) sur le compte temporaire du registre foncier (compte séquestre).

Conclusion

En conclusion, la loi récemment amendée marque un moment crucial dans les efforts continus de Chypre pour résoudre l'un de ses défis immobiliers les plus complexes. Conçue pour résister à l'examen constitutionnel, la nouvelle loi introduit un cadre juridique clair et structuré visant à résoudre le problème des acheteurs piégés.

Cette réforme jette les bases d'un système de transfert de propriété plus transparent et fiable et constitue une étape essentielle vers la reconstruction de la confiance du public dans le marché immobilier et le cadre juridique de Chypre.

Chez Polycarpos Philippou & Associates LLC, nous sommes spécialisés dans l'assistance aux clients pour les questions liées à leurs titres de propriété.

Contactez-nous dès aujourd'hui pour une consultation gratuite et laissez notre équipe expérimentée vous guider à chaque étape du processus.