Chipre desbloqueia milhares de casos bloqueados de aplicações de Compradores Presos através de reforma legal histórica

Em uma medida histórica para abordar um dos desafios imobiliários mais persistentes de Chipre, a Câmara dos Representantes aprovou por unanimidade uma lei de emenda que efetivamente resolve milhares de casos de compradores presos. Esses casos de longa data impediram milhares de compradores de obter suas escrituras e reconhecimento oficial como proprietários legais de suas propriedades.

Quem são os "Compradores Presos"?

“Compradores Presos” são indivíduos ou entidades que compraram propriedade em Chipre, muitas vezes pagando integralmente por sua propriedade, mas nunca receberam suas escrituras devido a hipotecas existentes, dívidas de desenvolvedores, problemas com licenças de construção ou qualquer outro ônus ou proibição legal.

Contexto Legislativo e Necessidade de Reforma - Lei de Emenda N.º 110(I)/2025 das ‘Leis de Transferência e Hipoteca de Propriedades Imóveis de 1965’

O Ministério do Interior, em colaboração com a Comissão Parlamentar de Assuntos Jurídicos, Justiça e Ordem Pública, formou um grupo de trabalho ad hoc para elaborar uma legislação alinhada com a Constituição e decisões judiciais.

Essa reforma legislativa foi tanto urgente quanto necessária, após uma decisão histórica da Suprema Corte no Apelo Civil N.º 285/2018, emitida em 20 de junho de 2024. Nessa decisão, o Tribunal constatou que os Artigos 44IΘ a 44KB da legislação de 2015 eram inconstitucionais, pois violavam os Artigos 23 e 26 da Constituição, que protegem os direitos de propriedade e a liberdade de contrato. Como resultado, milhares de pedidos de compradores presos tornaram-se legalmente inprocessáveis, deixando milhares de compradores em um estado de limbo legal.

A nova lei introduz um novo quadro constitucionalmente sólido e emendas-chave para proteger os compradores presos. Especificamente, a lei recentemente promulgada estabelece condições para aplicar as disposições dos Artigos 44IH e 44IΘ ao Artigo 44KZ, que regulam a transferência de propriedade para o nome do comprador. O objetivo é restaurar a clareza legal e fornecer um mecanismo estruturado e em conformidade com a Constituição para abordar os desafios de longa data enfrentados por compradores que, apesar de terem cumprido suas obrigações contratuais, foram negados a propriedade legal de suas propriedades.

Principais Emendas:

Requisitos de Cronograma do Contrato:

O contrato de compra/venda da Propriedade deve ter:

• Sido concluído e registrado no Escritório de Registro de Terras do Distrito de acordo com as disposições da Lei de Venda de Propriedades Imóveis (Cumprimento Específico), até 31 de dezembro de 2014; ou
• Sido concluído até 31 de dezembro de 2024 e posteriormente registrado no competente Registro de Terras do Distrito através de uma ordem judicial, de acordo com as disposições da Lei de Venda de Propriedades Imóveis (Cumprimento Específico), com base em um pedido apresentado ao competente Tribunal Distrital até, no máximo, 31 de dezembro de 2024.

Emissão da Escritura:

Para o pedido do comprador preso, uma escritura separada deve ter sido emitida para a propriedade.

Para pedidos existentes de compradores presos apresentados antes da entrada em vigor da Lei Emendada N.º 110(I)/2025, e nenhuma escritura separada foi emitida ainda para a propriedade devido a problemas com licenças de construção ou planejamento, a nova lei oferece que o Diretor do Registro de Terras prossiga com a análise dos pedidos, desde que a emissão de uma escritura para a propriedade seja viável. A escritura deve ser emitida dentro de dois (2) anos e oito (8) meses a partir da data da Lei emendada e após notificação relevante do Diretor ao requerente. Se os documentos não forem fornecidos dentro do prazo especificado, o Diretor tem a autoridade para rejeitar o pedido. Assim, o requerente agora tem oito (8) meses a partir da notificação relevante do Diretor para apresentar os certificados técnicos necessários (por exemplo, licença de planejamento, licença de construção, etc.).

Questões de Ônus sobre a Propriedade:

Se a propriedade tiver ônus legais (como hipotecas) ou proibições (como Memo) registrados antes do contrato ser depositado (precedendo o registro) no Registro de Terras, os compradores devem:

• Fornecer consentimento por escrito dos detentores desses ônus (credores ou entidades detentoras) para sua liberação, cancelamento ou remoção. Uma vez obtido o consentimento por escrito, o Diretor está autorizado a cancelar o ônus, permitindo que a propriedade seja transferida para o Comprador, mesmo que haja ônus subsequentes; ou
• O comprador tem o direito de solicitar ao Tribunal e obter uma ordem judicial confirmando que as partes envolvidas (credores ou detentores de ônus) estão se recusando de maneira irrazoável e injustificável a fornecer o consentimento por escrito necessário para a liberação, remoção ou cancelamento do ônus conforme mencionado acima, e que a recusa é abusiva ou injustificada, ordenando simultaneamente a remoção do referido ônus, desde que o preço de compra tenha sido pago integralmente. A apresentação do pedido ao Tribunal Distrital deve ser feita dentro de quarenta e cinco (45) dias a partir da data em que tal recusa ocorreu.

Prazos de Pagamento Estendidos:

Nos casos em que o preço de venda/compra da propriedade não foi pago integralmente, o Diretor deverá enviar uma notificação por escrito ao comprador, solicitando que o saldo pendente seja pago dentro de sessenta (60) dias (anteriormente era trinta (30) dias) na conta temporária do Registro de Terras (conta escrow).

Conclusão

Em conclusão, a recentemente emendada Lei marca um momento crucial nos esforços contínuos de Chipre para abordar um de seus desafios imobiliários mais complexos. Projetada para resistir ao escrutínio constitucional, a nova lei introduz um quadro legal claro e estruturado destinado a resolver o problema dos compradores presos.

Essa reforma estabelece as bases para um sistema de transferência de propriedade mais transparente e confiável e constitui um passo crítico para reconstruir a confiança pública no mercado imobiliário e no quadro legal de Chipre.

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