Cipru deblochează mii de cazuri blocate de cereri ale Cumpărătorilor Captivi printr-o reformă legală de referință

Într-o mișcare de referință pentru a aborda una dintre cele mai persistente provocări legate de proprietate din Cipru, Camera Reprezentanților a adoptat în unanimitate o lege de amendament care rezolvă efectiv mii de cazuri ale cumpărătorilor capturați. Aceste cazuri de lungă durată au împiedicat mii de cumpărători să obțină actele de proprietate și recunoașterea oficială ca proprietari legali ai proprietăților lor.

Cine sunt "Cumpărătorii Captivi"?

„Cumpărătorii Captivi” sunt persoane sau entități care au achiziționat proprietăți în Cipru, plătind adesea integral pentru proprietatea lor, dar care nu au primit niciodată actele de proprietate din cauza ipotecilor existente, datoriilor dezvoltatorilor, problemelor cu permisele de construcție sau a altor încărcări legale sau interdicții.

Context Legislativ și Necesitatea Reformei - Legea de Amendament Nr. 110(I)/2025 din ‘Legile privind Transferul și Ipoteca Proprietăților Imobiliare din 1965’

Ministerul de Interne, în colaborare cu Comitetul Parlamentar pentru Afaceri Juridice, Justiție și Ordine Publică, a format un grup de lucru ad hoc pentru a redacta legislația în conformitate cu Constituția și deciziile judiciare.

Această reformă legislativă a fost atât urgentă, cât și necesară, după o hotărâre de referință a Curții Supreme în Apel Civil Nr. 285/2018, emisă pe 20 iunie 2024. În acea decizie, Curtea a constatat că articolele 44IΘ până la 44KB din legislația din 2015 erau neconstituționale, deoarece încălcau articolele 23 și 26 din Constituție, care protejează drepturile de proprietate și libertatea de contract. Ca urmare, cererile a mii de cumpărători capturați au devenit legal neprocesabile, lăsând mii de cumpărători într-o stare de incertitudine legală.

Noua lege introduce un cadru nou, solid din punct de vedere constituțional, și amendamente cheie pentru a proteja cumpărătorii capturați. În mod specific, legea recent adoptată stabilește condiții pentru aplicarea dispozițiilor articolelor 44IH și 44IΘ la articolul 44KZ, care reglementează transferul proprietății în numele cumpărătorului. Scopul este de a restabili claritatea legală și de a oferi un mecanism structurat, conform constituțional, pentru a aborda provocările de lungă durată cu care se confruntă cumpărătorii care, în ciuda îndeplinirii obligațiilor contractuale, au fost privați de proprietatea legală a proprietăților lor.

Amendamente Cheie:

Cerințe de Timp pentru Contract:

Contractul de vânzare/cumpărare al Proprietății trebuie să fi fost:

• Concluzionat și depus la Oficiul de Registru al Proprietății Imobiliare din District în conformitate cu dispozițiile Legii privind Vânzarea Proprietăților Imobiliare (Executare Specifică), până la 31 decembrie 2014; sau
• Concluzionat până la 31 decembrie 2024 și ulterior depus la Registrul de Proprietate Imobiliară competent printr-o hotărâre judecătorească, în conformitate cu dispozițiile Legii privind Vânzarea Proprietăților Imobiliare (Executare Specifică), pe baza unei cereri depuse la Tribunalul Districtual competent nu mai târziu de 31 decembrie 2024.

Emiterea Actului de Proprietate:

Pentru cererea cumpărătorului captiv, trebuie să fi fost emis un act de proprietate separat pentru proprietate.

Pentru cererile existente ale cumpărătorilor capturați depuse înainte de intrarea în vigoare a Legii Modificate N. 110(I)/2025, și dacă nu a fost emis încă un act de proprietate separat pentru proprietate din cauza problemelor cu permisele de construcție sau de planificare, noua lege prevede că Directorul Registrului de Proprietate va proceda la examinarea cererilor, cu condiția ca emiterea unui act de proprietate pentru proprietate să fie fezabilă. Actul de proprietate trebuie să fie emis în termen de doi (2) ani și opt (8) luni de la data Legii de amendament și după notificarea relevantă din partea Directorului către solicitant. Dacă documentele nu sunt furnizate în termenul specificat, Directorul are autoritatea de a respinge cererea. Astfel, solicitantul are acum opt (8) luni de la notificarea relevantă de către Director pentru a depune certificatele tehnice necesare (de exemplu, permis de planificare, permis de construcție etc.).

Probleme de Încărcare a Proprietății:

Dacă proprietatea are încărcări legale (cum ar fi ipotecile) sau interdicții (cum ar fi Memo) înregistrate înainte de depunerea contractului (precedând depunerea) la Registrul de Proprietate, cumpărătorii trebuie să:

• Furnizeze consimțământul scris al titularului(titularilor) acelor încărcări (creditori sau entități deținute) pentru eliberarea, anularea sau eliminarea acestora. Odată ce consimțământul scris este obținut, Directorul este autorizat să anuleze încărcarea, permițând transferul proprietății către Cumpărător chiar dacă există încărcări ulterioare; sau
• Cumpărătorul are dreptul să se adreseze Tribunalului și să obțină o hotărâre judecătorească care să confirme că părțile implicate (creditor sau titular al încărcării) refuză în mod nerezonabil și nejustificat să ofere consimțământul scris necesar pentru eliberarea, eliminarea sau anularea încărcării așa cum este menționat mai sus, și că refuzul este abuziv sau nejustificat și ordonând simultan eliminarea acelei încărcări, cu condiția ca prețul de cumpărare să fi fost plătit integral. Depunerea cererii la Tribunalul Districtual trebuie să fie efectuată în termen de patruzeci și cinci (45) de zile de la data la care a avut loc refuzul.

Termene de Plată Extinse:

În cazurile în care prețul de vânzare/cumpărare pentru proprietate nu a fost plătit integral, Directorul va trimite o notificare scrisă cumpărătorului, solicitând ca soldul restant să fie plătit în termen de șaizeci (60) de zile (anterior era treizeci (30) de zile) în contul temporar al Registrului de Proprietate (cont escrow).

Concluzie

În concluzie, Legea recent amendată marchează un moment pivotal în eforturile continue ale Ciprului de a aborda una dintre cele mai complexe provocări legate de proprietate. Concepută pentru a rezista controlului constituțional, noua lege introduce un cadru legal clar și structurat destinat să rezolve problema cumpărătorilor capturați.

Această reformă pune bazele unui sistem de transfer de proprietate mai transparent și mai fiabil și constituie un pas critic către reconstruirea încrederii publice în piața de proprietate și cadrul legal din Cipru.

La Polycarpos Philippou & Associates LLC, ne specializăm în asistarea clienților cu probleme legate de actele lor de proprietate.

Contactați-ne astăzi pentru o consultație gratuită și lăsați echipa noastră experimentată să vă ghideze la fiecare pas.