Cipru deblochează mii de cazuri blocate de cereri ale Cumpărătorilor Captivi printr-o reformă legală de referință

Într-o mișcare de referință pentru a aborda una dintre cele mai persistente provocări imobiliare ale Ciprului, Camera Reprezentanților a adoptat în unanimitate o lege de modificare care rezolvă efectiv mii de cazuri de cumpărători captivi. Aceste cazuri de lungă durată au împiedicat mii de cumpărători să obțină actele de proprietate și recunoașterea oficială ca proprietari legali ai proprietăților lor.

Cine sunt „Cumpărătorii Captivi”?

„Cumpărătorii Captivi” sunt persoane fizice sau entități care au achiziționat proprietăți în Cipru, de multe ori plătind integral pentru proprietatea lor, dar nu au primit niciodată actele de proprietate din cauza ipotecilor existente, datoriilor dezvoltatorilor, problemelor cu autorizațiile de construcție sau a oricăror alte sarcini legale sau interdicții.

Contextul legislativ și necesitatea reformei - Legea de modificare nr. 110(I)/2025 a „Legilor privind transferul și ipotecarea proprietăților imobiliare din 1965”

Ministerul de Interne, în colaborare cu Comisia Parlamentară pentru Afaceri Juridice, Justiție și Ordine Publică, a format un grup de lucru ad hoc pentru a elabora legislație aliniată cu Constituția și deciziile judiciare.

Legea de modificare recent adoptată 110(I)/2025 a „Legilor privind transferul și ipotecarea proprietăților imobiliare din 1965” a fost aprobată oficial de Camera Reprezentanților la 25 iunie 2025 și publicată la 4 iulie 2025. Această reformă legislativă a fost atât urgentă, cât și necesară, fiind determinată de o decizie de referință a Curții Supreme în Apelul Civil nr. 285/2018, emisă la 20 iunie 2024. În acea decizie, Curtea a constatat că articolele 44IΘ până la 44KB din legislația din 2015 erau neconstituționale, deoarece încălcau articolele 23 și 26 din Constituție, care protejează drepturile de proprietate și libertatea contractuală. Ca rezultat, mii de cereri ale cumpărătorilor captivi au devenit legal neprocesabile, lăsând mii de cumpărători într-o stare de incertitudine juridică.

Noua lege introduce un cadru nou, constituțional și amendamente cheie pentru a proteja cumpărătorii captivi. În mod specific, legea recent adoptată stabilește condiții pentru aplicarea prevederilor articolelor 44IH și 44IΘ până la articolul 44KZ, care reglementează transferul proprietății în numele cumpărătorului. Aceasta își propune să restabilească claritatea juridică și să ofere un mecanism structurat, conform constituțional, pentru a aborda provocările de lungă durată cu care se confruntă cumpărătorii care, deși și-au îndeplinit obligațiile contractuale, au fost privați de proprietatea legală a proprietăților lor.

Amendamente cheie:

1. Cerințe privind momentul încheierii contractului:

Contractul de vânzare/cumpărare a proprietății trebuie să fi fost:

• Încheiat și depus la Oficiul Districtual al Registrului Funciar în conformitate cu prevederile Legii privind Vânzarea de Proprietăți Imobiliare (Executare Specifică) până la 31 decembrie 2014; sau
• Încheiat până la 31 decembrie 2024 și ulterior depus la Registrul Funciar Districtual competent printr-un ordin judecătoresc, în conformitate cu prevederile Legii privind Vânzarea de Proprietăți Imobiliare (Executare Specifică), pe baza unei cereri depuse la Tribunalul Districtual competent nu mai târziu de 31 decembrie 2024.

2. Emiterea actului de proprietate:

Pentru aplicarea cererii cumpărătorului captiv, trebuie să fi fost emis un act de proprietate separat pentru proprietate.

Pentru cererile existente ale cumpărătorilor captivi depuse înainte de intrarea în vigoare a Legii Modificate N. 110(I)/2025 și pentru care nu a fost emis încă un act de proprietate separat din cauza problemelor cu autorizațiile de construcție sau planificare etc., noua lege prevede că Directorul Registrului Funciar va proceda la examinarea cererilor, cu condiția ca emiterea unui act de proprietate pentru proprietate să fie fezabilă. Actul de proprietate trebuie emis în termen de doi (2) ani și opt (8) luni de la data legii de modificare și după notificarea relevantă de la Director către solicitant. Dacă documentele nu sunt furnizate în termenul specificat, Directorul are autoritatea de a respinge cererea. Astfel, solicitantul are acum opt (8) luni de la notificarea relevantă de către Director pentru a depune certificatele tehnice necesare (de exemplu, autorizație de planificare, autorizație de construcție etc.).

3. Probleme de sarcini asupra proprietății:

Dacă proprietatea are sarcini legale (cum ar fi ipoteci) sau interdicții (cum ar fi Memo) înregistrate înainte ca contractul să fie depus (precede depunerea) la Registrul Funciar, cumpărătorii trebuie fie:

• Să furnizeze consimțământul scris al deținătorului/deținătorilor acelor sarcini (creditori sau entități deținători) pentru eliberarea, anularea sau eliminarea acestora. Odată ce consimțământul scris este obținut, Directorul este autorizat să anuleze sarcina, permițând transferul proprietății către Cumpărător chiar dacă există sarcini ulterioare; sau
• Cumpărătorul are dreptul de a aplica la Curte și de a obține un ordin judecătoresc care să confirme că părțile implicate (creditorul sau deținătorul sarcinii) refuză în mod nerezonabil și nejustificat să furnizeze consimțământul scris necesar pentru eliberarea, eliminarea sau anularea sarcinii, așa cum este menționat mai sus, și că refuzul este abuziv sau nejustificat și, simultan, să ordone eliminarea acelei sarcini, cu condiția ca prețul de cumpărare să fi fost plătit integral. Depunerea cererii la Tribunalul Districtual trebuie făcută în termen de patruzeci și cinci (45) de zile de la data la care a avut loc refuzul respectiv.

4. Termene extinse de plată:

În cazurile în care prețul de vânzare/cumpărare pentru proprietate nu a fost plătit integral, Directorul va trimite o notificare scrisă cumpărătorului, solicitând ca soldul restant să fie plătit în termen de șaizeci (60) de zile (anterior era treizeci (30) de zile) în contul temporar al Registrului Funciar (cont escrow).

Concluzie

În concluzie, legea recent modificată marchează un moment crucial în eforturile continue ale Ciprului de a aborda una dintre cele mai complexe provocări imobiliare ale sale. Proiectată să reziste controlului constituțional, noua lege introduce un cadru juridic clar și structurat destinat să rezolve problema cumpărătorilor captivi.

Această reformă pune bazele unui sistem de transfer de proprietăți mai transparent și mai fiabil și reprezintă un pas critic către reconstruirea încrederii publicului în piața imobiliară și cadrul juridic al Ciprului.

La Polycarpos Philippou & Associates LLC, ne specializăm în asistarea clienților cu probleme legate de actele lor de proprietate.

Contactați-ne astăzi pentru o consultație gratuită și lăsați echipa noastră experimentată să vă ghideze la fiecare pas.