Forskellen mellem nye og gensalgs ejendomme i Cypern

De Grundlæggende Forskelle

Primært lad os præcisere terminologien. Med termen “ny ejendom” mener vi en ejendom, som aldrig har været beboet, og dette inkluderer en ejendom, der er “off-plan” (byggeri ikke påbegyndt endnu), samt en ejendom, der måske er under konstruktion, uanset om den er en del af et byggeprojekt eller står alene.

På den anden side, ved at bruge termen “gen-salg” henviser vi til en ejendom, der tidligere har været brugt, og en sådan ejendom kunne være en med en tinglyst ejendom eller en ejendom, som stadig afventer udstedelse af en tinglyst ejendom.

Køb af Ny Ejendom

De fem vigtigste punkter at være opmærksom på er:

1. Når man køber en ny ejendom, skal man betale Merværdiafgift (MVA) ud over købsprisen (selvom dette er reglen, kan der være nogle sjældne undtagelser, som ikke vil blive analyseret i denne artikel). MVA opkræves med 19%, medmindre køberen er berettiget til en MVA-reduktion, i hvilket tilfælde MVA-satsen efter at have modtaget den nævnte reduktion reduceres til 5%.

2. Den tinglyste ejendom, der dækker den nye ejendom, vil ikke være tilgængelig på tidspunktet for underskrivelsen af kontrakten for køb af ejendommen, ej heller på tidspunktet for overtagelse af ejendommens besiddelse (modtagelse af nøglerne). Den tinglyste ejendom for ejendommen bør normalt blive tilgængelig til at blive overført og registreret i køberens navn et par år efter, at byggeriet af ejendommen er afsluttet.

3. Fordi der er MVA gældende på købsprisen, bør der ikke være nogen overdragelsesafgifter, der skal betales til Tinglysningskontoret for registreringen af den tinglyste ejendom i køberens navn.

4. Man kan købe en ny ejendom direkte fra udvikleren eller fra en anden person, der har købt ejendommen fra udvikleren (f.eks. mens ejendommen var under konstruktion), og det vil stadig blive betragtet som en ny ejendom; nøglen er, at ejendommen aldrig har været brugt.

5. De due diligence-søgninger over ejendommen bør inkludere blandt andet:

   • Tinglysningskontorets søgninger for pant og andre byrder over den grund, hvorpå ejendommen er bygget (fordi ejendommen selv endnu ikke ville have sin egen tinglyste ejendom).
   • At få kopier af de byggetilladelser, der er gældende for ejendommen. Nogle af disse kan stadig være under behandling, hvis ejendommen er “off-plan” eller under konstruktion.
   • Betalingen af købsprisen bør være knyttet til færdiggørelsen af byggeetaper (off-plan og under konstruktion ejendomme). Der bør også være et beløb tilbageholdt, som skal betales, når den tinglyste ejendom for ejendommen udstedes.

Køb af en Gen-salgsejendom

De fem vigtigste punkter at huske på er:

1. Ingen MVA er betalbar på købsprisen for en brugt ejendom.

2. En gen-salgsejendom uden en udstedt tinglyst ejendom kræver undersøgelser for at fastslå årsagerne til, at ejendommen endnu ikke er tilgængelig. Det kan være, at alle oplysninger om ejendommens due diligence er i orden, og udstedelsen af ejendommen er på vej. På den anden side kan due diligence-søgninger afsløre problemer med ejendommen, som hindrer udstedelsen af den tinglyste ejendom for ejendommen.

3. Når man køber en gen-salgsejendom med en tinglyst ejendom, er købsprisen normalt opdelt i følgende betalinger:

   • Reservationsdepositum.
   • 20-30% samtidig med underskrivelsen af købskontrakten.
   • Restbeløbet ved afslutningen af transaktionen.

4. Der vil være overdragelsesafgifter, der skal betales til Tinglysningskontoret for registreringen af den tinglyste ejendom i køberens navn. Disse beregnes af tinglysningskontoret baseret på en vurdering af ejendommen, som de vil udføre.

5. For en gen-salgsejendom med en tinglyst ejendom bør due diligence-søgningerne inkludere blandt andet:

   • Tinglysningskontorets søgninger for pant og andre byrder over ejendommens tinglyste ejendom.
   • At få kopier af alle byggetilladelser for ejendommen (planlægningsgodkendelse, byggetilladelse og slutgodkendelsescertifikat).
   • At instruere en civilingeniør til at udføre en strukturel undersøgelse af ejendommen. Civilingeniøren bør også kontrollere, at ejendommen overholder byggetilladelserne og ikke har nogen ulovlige udvidelser eller andre ulovlige strukturer knyttet til den.
   • Det endelige restbeløb af købsprisen bør være knyttet til overførslen af den tinglyste ejendom ved tinglysningskontoret i køberens navn (fri for byrder, pant og hæftelser) og overtagelsen af besiddelse ved overgivelse af nøglerne til køberen.

Konklusion

Afslutningsvis, når man overvejer valget mellem at købe en ny ejendom eller en gen-salgsejendom i Cypern, er det vigtigt at forstå de grundlæggende forskelle mellem de to. Nye ejendomme kommer ofte med kravet om at betale Merværdiafgift (MVA), en forsinkelse i at få den tinglyste ejendom, og en anden betalingsstruktur. På den anden side involverer gen-salgsejendomme ikke MVA, men kan kræve en mere grundig due diligence-proces for at sikre ejendommens juridiske status.

I sidste ende bør beslutningen stemme overens med din økonomiske situation, præferencer og de specifikke omstændigheder for hver ejendomstransaktion, hvilket understreger vigtigheden af omhyggelig forskning og professionel vejledning i at træffe det rigtige valg for din ejendomsinvestering i Cypern.