La diferencia entre propiedad nueva y de reventa en Chipre

Las Diferencias Básicas

Primero, aclaremos la terminología. Por el término “propiedad nueva” nos referimos a una propiedad que nunca ha sido habitada y esto incluye una propiedad que está “fuera de plano” (construcción aún no iniciada), así como una propiedad que puede estar en construcción, ya sea como parte de un proyecto de construcción o por sí sola.

Por otro lado, al usar el término “reventa” nos referimos a una propiedad que ha sido utilizada anteriormente y tal propiedad podría ser una con una escritura de propiedad en su lugar o una propiedad que aún está pendiente de la emisión de una escritura de propiedad.

Comprar Propiedad Nueva

Los cinco principales aspectos a tener en cuenta son:

1. Al comprar una propiedad nueva, se debe pagar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) además del precio de compra (aunque esta es la regla, puede haber algunas excepciones raras que no se analizarán en el presente artículo). El IVA se cobra al 19% a menos que el comprador sea elegible para una reducción del IVA, en cuyo caso, después de recibir el permiso de dicha reducción, la tasa de IVA se reduce al 5%.

2. La escritura de propiedad que cubre la nueva propiedad no estará disponible en el momento de firmar el contrato de compra de la propiedad, ni en el momento de tomar posesión de la propiedad (recepción de las llaves). La escritura de la propiedad debería estar disponible para ser transferida y registrada a nombre del comprador un par de años después de que se complete la construcción de la propiedad.

3. Debido a que hay IVA aplicable sobre el precio de compra, no debería haber Tarifas de Transferencia que pagar al Registro de la Propiedad para la inscripción de la escritura de la propiedad a nombre del comprador.

4. Se puede comprar una propiedad nueva directamente del Desarrollador o de otra persona que haya comprado la propiedad del Desarrollador (por ejemplo, mientras la propiedad estaba en construcción) y aún se considerará una propiedad nueva; la clave es que la propiedad nunca ha sido utilizada.

5. Las búsquedas de debida diligencia sobre la propiedad deberían incluir, entre otras:

   • Búsquedas en el registro de la propiedad para hipotecas y otros gravámenes sobre el terreno en el que se construyó la propiedad (porque la propiedad en sí aún no tendría su propia escritura).
   • Obtención de copias de los permisos de construcción en vigor para la propiedad. Algunos de los cuales pueden estar aún en proceso si la propiedad está “fuera de plano” o en construcción.
   • El pago del precio de compra debería estar vinculado a la finalización de las etapas de construcción (propiedades fuera de plano y en construcción). También debería haber un monto retenido que se pagará cuando se emita la escritura de la propiedad.

Comprar una Propiedad de Reventa

Los cinco principales aspectos a tener en cuenta son:

1. No se paga IVA sobre el precio de compra de una propiedad usada.

2. Una propiedad de reventa sin una escritura emitida requiere investigaciones para establecer las razones por las cuales la escritura aún no está disponible. Puede ser que toda la información de debida diligencia de la propiedad esté en orden y la emisión de la escritura esté en proceso. Por otro lado, las búsquedas de debida diligencia pueden descubrir problemas con la propiedad que están obstaculizando la emisión de la escritura de la propiedad.

3. Al comprar una propiedad de reventa con una escritura, el precio de compra generalmente se desglosa en los siguientes pagos:

   • Depósito de reserva.
   • 20-30% simultáneamente con la firma del contrato de compra.
   • Saldo al completar la transacción.

4. Habrá Tarifas de Transferencia que se deben pagar al Registro de la Propiedad para la inscripción de la escritura de la propiedad a nombre del comprador. Estas se calculan por el registro de la propiedad en función de una valoración de la propiedad que realizarán.

5. Para una propiedad de reventa con una escritura, las búsquedas de debida diligencia deberían incluir, entre otras:

   • Búsquedas en el registro de la propiedad para hipotecas y otros gravámenes sobre la escritura de la propiedad.
   • Obtención de copias de todos los permisos de construcción para la propiedad (permiso de planificación, permiso de construcción y certificado de aprobación final).
   • Instruir a un ingeniero civil para llevar a cabo una inspección estructural sobre la propiedad. El ingeniero civil también debe verificar que la propiedad cumpla con los permisos de construcción y no tenga extensiones ilegales u otras estructuras ilegales conectadas a ella.
   • El saldo final del precio de compra debe estar vinculado con la transferencia de la escritura de la propiedad en el registro de la propiedad a nombre del comprador (libre de cargas, hipotecas y gravámenes) y la entrega de posesión mediante la entrega de las llaves al comprador.

Conclusión

En conclusión, al considerar la elección entre comprar una propiedad nueva o una propiedad de reventa en Chipre, es esencial entender las diferencias fundamentales entre ambas. Las propiedades nuevas a menudo vienen con el requisito de pagar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), un retraso en la obtención de la escritura y una estructura de pago diferente. Por otro lado, las propiedades de reventa no implican IVA, pero pueden requerir un proceso de debida diligencia más exhaustivo para garantizar el estado legal de la propiedad.

En última instancia, la decisión debe alinearse con su situación financiera, preferencias y las circunstancias específicas de cada transacción de propiedad, enfatizando la importancia de una investigación cuidadosa y orientación profesional al tomar la decisión correcta para su inversión inmobiliaria en Chipre.