Skillnaden mellan ny och återförsäljningsfastighet i Cyprus

De Grundläggande Skillnaderna

Primärt låt oss klargöra terminologin. Med termen “ny fastighet” menar vi en fastighet som aldrig har bebott och detta inkluderar en fastighet som är “off-plan” (bygget har ännu inte påbörjats), samt en fastighet som kan vara under konstruktion, oavsett om den är en del av ett byggprojekt eller står på egen hand.

Å andra sidan, genom att använda termen “återförsäljning” hänvisar vi till en fastighet som tidigare har använts och en sådan fastighet kan vara en med en lagfart på plats eller en fastighet som fortfarande väntar på utfärdandet av en lagfart.

Köpa Ny Fastighet

De fem huvudfrågorna att vara medveten om är:

1. När man köper en ny fastighet, måste man betala mervärdesskatt (moms) utöver köpeskillingen (även om detta är regeln kan det finnas några sällsynta undantag som inte kommer att analyseras i denna artikel). Moms debiteras med 19% om inte köparen är berättigad till en momssänkning, i vilket fall efter att ha fått nämnda sänkningstillstånd sänks momssatsen till 5%.

2. Lagfarten som täcker den nya fastigheten kommer inte att vara tillgänglig vid tidpunkten för undertecknandet av kontraktet för köpet av fastigheten, inte heller vid tidpunkten för att ta emot besittning av fastigheten (mottagande av nycklarna). Lagfarten för fastigheten bör vanligtvis bli tillgänglig för att överföras och registreras i köparens namn ett par år efter att byggnationen av fastigheten är färdigställd.

3. Eftersom det finns moms som gäller på köpeskillingen, bör det inte finnas några överföringsavgifter att betala till Lantmäteriet för registreringen av lagfarten av fastigheten i köparens namn.

4. Man kan köpa en ny fastighet direkt från utvecklaren eller från en annan person som har köpt fastigheten från utvecklaren (t.ex. medan fastigheten var under konstruktion) och det kommer fortfarande att betraktas som en ny fastighet; nyckeln är att fastigheten aldrig har använts.

5. De due diligence-sökningar som görs över fastigheten bör inkludera bland annat:

   • Lantmäterisökningar för inteckningar och andra belastningar på den mark där fastigheten är byggd (eftersom fastigheten i sig ännu inte skulle ha sin egen lagfart).
   • Att få kopior av bygglov som finns för fastigheten. Vissa av dessa kan fortfarande vara under behandling om fastigheten är “off-plan” eller under konstruktion.
   • Betalningen av köpeskillingen bör kopplas till slutförande av byggnadssteg (off-plan och under konstruktion fastigheter). Det bör också finnas ett belopp som hålls inne för att betalas när lagfarten av fastigheten utfärdas.

Köpa en Återförsäljningsfastighet

De fem huvudfrågorna att ha i åtanke är:

1. Ingen moms är betalbar på köpeskillingen för en begagnad fastighet.

2. En återförsäljningsfastighet utan utfärdad lagfart kräver att undersökningar genomförs för att fastställa orsakerna till varför lagfarten ännu inte är tillgänglig. Det kan vara så att all information om fastighetens due diligence är i ordning, och utfärdandet av lagfarten är på gång. Å andra sidan kan due diligence-sökningarna avslöja problem med fastigheten som hindrar utfärdandet av lagfarten för fastigheten.

3. När man köper en återförsäljningsfastighet med lagfart, bryts köpeskillingen vanligtvis ner i följande betalningar:

   • Reservationsdeposition.
   • 20-30% samtidigt med undertecknandet av köpekontraktet.
   • Saldo vid slutförande av transaktionen.

4. Det kommer att finnas överföringsavgifter att betala till Lantmäteriet för registreringen av lagfarten av fastigheten i köparens namn. Dessa beräknas av lantmäteriet baserat på en värdering av fastigheten som de kommer att genomföra.

5. För en återförsäljningsfastighet med lagfart bör due diligence-sökningarna inkludera bland annat:

   • Lantmäterisökningar för inteckningar och andra belastningar på lagfarten för fastigheten.
   • Att få kopior av alla bygglov för fastigheten (planeringslov, bygglov och slutgodkännande).
   • Att anlita en civilingenjör för att genomföra en strukturell undersökning av fastigheten. Civilingenjören bör också kontrollera att fastigheten följer bygglov och inte har några olagliga tillbyggnader eller andra olagliga strukturer kopplade till den.
   • Det slutliga saldot av köpeskillingen bör kopplas till överföringen av lagfarten av fastigheten vid lantmäteriet i köparens namn (fri från belastningar, inteckningar och rättigheter) och överlåtelsen av besittning genom överlämnandet av nycklarna till köparen.

Slutsats

Sammanfattningsvis, när man överväger valet mellan att köpa en ny fastighet eller en återförsäljningsfastighet i Cypern, är det viktigt att förstå de grundläggande skillnaderna mellan de två. Nya fastigheter kommer ofta med kravet att betala mervärdesskatt (moms), en fördröjning i att få lagfarten, och en annan betalningsstruktur. Å andra sidan involverar återförsäljningsfastigheter inte moms, men kan kräva en mer grundlig due diligence-process för att säkerställa fastighetens juridiska status.

I slutändan bör beslutet stämma överens med din ekonomiska situation, preferenser och de specifika omständigheterna för varje fastighetstransaktion, vilket betonar vikten av noggrann forskning och professionell vägledning för att göra rätt val för din fastighetsinvestering i Cypern.