Het verschil tussen nieuwe en doorverkoop onroerend goed in Cyprus

De Basisverschillen

Primair laten we de terminologie verduidelijken. Met de term “nieuwe eigendom” bedoelen we een eigendom dat nooit bewoond is geweest en dit omvat een eigendom dat “off-plan” is (bouw nog niet begonnen), evenals een eigendom dat mogelijk in aanbouw is, hetzij als onderdeel van een bouwproject of op zichzelf.

Aan de andere kant verwijzen we met de term “herverkoop” naar een eigendom dat eerder is gebruikt en zo'n eigendom kan een eigendom zijn met een eigendomsakte of een eigendom waarvoor de uitgifte van een eigendomsakte nog in behandeling is.

Aankoop van Nieuwe Eigendom

De vijf belangrijkste punten om op te letten zijn:

1. Bij de aankoop van een nieuwe eigendom moet men BTW (Belasting over de Toegevoegde Waarde) betalen bovenop de aankoopprijs (hoewel dit de regel is, kunnen er enkele zeldzame uitzonderingen zijn die in dit artikel niet worden geanalyseerd). De BTW bedraagt 19% tenzij de koper in aanmerking komt voor een BTW-reductie, in welk geval na ontvangst van de genoemde reductie de BTW-tarief wordt verlaagd tot 5%.

2. De eigendomsakte voor de nieuwe eigendom zal niet beschikbaar zijn op het moment van ondertekening van het contract voor de aankoop van de eigendom, noch op het moment van ontvangst van de eigendom (ontvangst van de sleutels). De eigendomsakte voor de eigendom zou meestal beschikbaar moeten komen om overgedragen en geregistreerd te worden op naam van de koper een paar jaar nadat de bouw van de eigendom is voltooid.

3. Omdat er BTW van toepassing is op de aankoopprijs, zouden er geen overdrachtskosten betaald hoeven te worden aan het Kadaster voor de registratie van de eigendomsakte van de eigendom op naam van de koper.

4. Men kan een nieuwe eigendom rechtstreeks van de ontwikkelaar kopen of van een andere persoon die de eigendom van de ontwikkelaar heeft gekocht (bijv. terwijl de eigendom in aanbouw was) en het zal nog steeds als een nieuwe eigendom worden beschouwd; de sleutel is dat de eigendom nooit is gebruikt.

5. De due diligence onderzoeken over de eigendom moeten onder andere het volgende omvatten:

   • Kadasteronderzoeken naar hypotheken en andere lasten op het land waarop de eigendom is gebouwd (omdat de eigendom zelf nog niet zijn eigen eigendomsakte zou hebben).
   • Het verkrijgen van kopieën van de bouwvergunningen die voor de eigendom zijn verleend. Sommige daarvan kunnen nog in behandeling zijn als de eigendom “off-plan” of in aanbouw is.
   • De betaling van de aankoopprijs moet verbonden zijn aan de voltooiing van bouwfasen (off-plan en in aanbouw zijnde eigendommen). Er moet ook een bedrag worden ingehouden dat betaald moet worden wanneer de eigendomsakte van de eigendom wordt uitgegeven.

Aankoop van een Herverkoop Eigendom

De vijf belangrijkste punten om in gedachten te houden zijn:

1. Er is geen BTW verschuldigd op de aankoopprijs van een gebruikte eigendom.

2. Een herverkoop eigendom zonder uitgegeven eigendomsakte vereist dat er onderzoeken worden uitgevoerd om de redenen vast te stellen waarom de akte nog niet beschikbaar is. Het kan zijn dat alle informatie over de due diligence van de eigendom in orde is, en dat de uitgifte van de akte in de pijplijn zit. Aan de andere kant kunnen de due diligence onderzoeken problemen met de eigendom aan het licht brengen die de uitgifte van de eigendomsakte voor de eigendom belemmeren.

3. Bij de aankoop van een herverkoop eigendom met een eigendomsakte, wordt de aankoopprijs meestal opgesplitst in de volgende betalingen:

   • Reserveringsdepot.
   • 20-30% gelijktijdig met de ondertekening van het aankoopcontract.
   • Saldo bij de voltooiing van de transactie.

4. Er zullen overdrachtskosten betaald moeten worden aan het Kadaster voor de registratie van de eigendomsakte van de eigendom op naam van de koper. Deze worden berekend door het kadaster op basis van een waardering van de eigendom die zij zullen uitvoeren.

5. Voor een herverkoop eigendom met een eigendomsakte, moeten de due diligence onderzoeken onder andere het volgende omvatten:

   • Kadasteronderzoeken naar hypotheken en andere lasten op de akte van de eigendom.
   • Het verkrijgen van kopieën van alle bouwvergunningen voor de eigendom (bouwvergunning, bouwvergunning en eindgoedkeuringscertificaat).
   • Het inschakelen van een civiel ingenieur om een structurele inspectie van de eigendom uit te voeren. De civiel ingenieur moet ook controleren of de eigendom voldoet aan de bouwvergunningen en geen illegale uitbreidingen of andere illegale structuren heeft.
   • Het uiteindelijke saldo van de aankoopprijs moet worden gekoppeld aan de overdracht van de eigendomsakte van de eigendom bij het kadaster op naam van de koper (vrij van lasten, hypotheken en bezwaringen) en de levering van de eigendom door het overhandigen van de sleutels aan de koper.

Conclusie

Concluderend, bij het overwegen van de keuze tussen het kopen van een nieuwe eigendom of een herverkoop eigendom in Cyprus, is het essentieel om de fundamentele verschillen tussen de twee te begrijpen. Nieuwe eigendommen komen vaak met de vereiste om BTW (Belasting over de Toegevoegde Waarde) te betalen, een vertraging bij het verkrijgen van de eigendomsakte, en een andere betalingsstructuur. Aan de andere kant zijn herverkoop eigendommen niet onderhevig aan BTW, maar kunnen ze een grondiger due diligence proces vereisen om de juridische status van de eigendom te waarborgen.

Uiteindelijk moet de beslissing aansluiten bij uw financiële situatie, voorkeuren en de specifieke omstandigheden van elke vastgoedtransactie, waarbij het belang van zorgvuldige research en professionele begeleiding bij het maken van de juiste keuze voor uw vastgoedinvestering in Cyprus wordt benadrukt.